Смогут ли застройщики достроить дома? Судьба новостроек в 2022–2023 годах

Система покупки жилья в новостройках с использованием эскроу-счетов защищает дольщиков от девелоперов-мошенников, но не от медленного строительства или недостроя. Если застройщик не сдаёт объект, сумма вложенных средств возвращается дольщику, но за годы строительства деньги обесцениваются — купить аналогичную квартиру на ту же сумму не получится.

Поэтому вопрос, достроится ли дом в новостройке от застройщика, волнует большинство участников долевого строительства. Расскажем, что происходит с недостроенными домами и покупателями квартир в них, и уточним, что будет со строящимися новостройками в 2023 году.

Как появляются недострои

Даже если у девелопера всё в порядке с документами, есть разрешение на строительство, компания широко известна на строительном рынке, она всё равно может не достроить объект по одной из описанных ниже причин.

• Финансовые проблемы. Один из проектов застройщика оказался неудачным, спроса на квартиры нет, продолжать строительство не на что. Например, в проекте может быть неправильно рассчитана маркетинговая стратегия: площадь квартир не соответствует классу ЖК, поэтому их не покупают.
• Подвели подрядчики. Поставки строительных материалов и техники регулярно задерживаются, поэтому сроки строительства могут сдвигаться.
• Сложности с введением дома в эксплуатацию. Из-за неправильно оформленных разрешительных документов или технических условий дом не подключают к коммуникациям.
• Экономический кризис. Банковские кредиты дорожают, что приводит к резкому снижению спроса на жильё. Одновременно растут цены на оборудование, строительные материалы, услуги подрядчиков.

Как понять, что дом застройщик не достроит

Выбирая проект для долевого участия, важно проверить следующие моменты.

• Строительная активность на всех проектах застройщика. Даже если выбранный покупателем ЖК активно застраивается, у компании могут быть другие долгострои, которые рано или поздно приведут к её банкротству.
• Экономическая ситуация. Подорожание строительных материалов, рост процентов по ипотекам, падение спроса на жильё могут разрушить финансовую модель компании.
• Как часто меняются генеральные подрядчики. Однократная смена подрядчика может говорить о его недобросовестности. А если генподрядчики менялись несколько раз, возможно, застройщик задерживают оплату их услуг.
• Размер скидок на жильё. Подозрительно, если компании регулярно предлагают скидки более 25%: причиной может быть непродуманная система ценообразования или финансовые трудности у застройщика. 

Проверить застройщика и ход строительства конкретного дома можно с помощью Сервиса проверки новостроек.

Что делать дольщику, если застройщик не смог достроить дом

Если застройщик понимает, что не сможет достроить ЖК вовремя, он обязан заранее сообщить дольщикам о задержке сроков. К уведомлению, как правило, прикладывают дополнительное соглашение и уговаривают дольщика его подписать.

При задержке сроков строительства дольщик имеет право на получение неустойки — её размер и условия выплаты обычно указывают в ДДУ. 

Размер неустойки = стоимость объекта недвижимости × число дней просрочки × ставка ЦБ на плановую дату сдачи объекта × 1/150.

Чтобы получить компенсацию, допсоглашение подписывать нельзя. Вместо этого после завершения строительства девелоперу необходимо направить письменную претензию. 

Если девелопер игнорирует претензию или отказывается выплачивать компенсацию, можно обратиться в районный суд. Подать иск можно по месту жительства дольщика или юридическому адресу строительной компании. В исковом заявлении можно также потребовать выплатить пени, штраф до 50% от суммы компенсации, возместить моральный вред и расходы, например, на аренду жилья.

Также дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и без суда, если девелопера признали банкротом, его юридическое лицо ликвидировали, срок сдачи дома задержан на 2 месяца и более, качество жилья нарушает нормативы или застройщик отказывается устранять недостатки в квартире. Чтобы прекратить действие договора, нужно отправить застройщику письменное уведомление.

Как строительный рынок пережил 2022 год

Специальная операция, организованная в феврале, привела к введению санкций против РФ, что, в свою очередь стало причиной роста цен на строительные материалы. Поставки стройматериалов зарубежного производства стали нестабильными, падение курса рубля увеличило их стоимость. Решением стало увеличение доли российских стройматериалов и расширение сотрудничества с поставщиками из Азии.

В течение года действовали льготные ипотечные программы. Размер льготной ипотеки увеличили в апреле до 6 млн рублей в регионах и 12 млн рублей — в Москве, Санкт-Петербурге и областях. Ставка по этой ипотеке в разные месяцы составляла от 7% до 12%. По семейной ипотеке выдавали кредиты до 6 млн рублей со ставкой до 6%, по Дальневосточной — до 6 млн рублей по ставке 2%, по сельской — до 3% и 5 млн рублей. Это поддержало спрос на жильё и помогло многим застройщикам достроить свои ЖК. 

Из-за резкого роста ключевой ставки в начале года некоторые застройщики поставили на стоп новые проекты. 20% девелоперов временно остановили продажи, чтобы пересчитать цены. Покупателей интересовало, будут ли застройщики замораживать стройки: в результате были остановлены многие проекты, по которым строители ещё не получили финансирование и не начали продажи.

В марте правительство объявило мораторий — запретило дольщикам взыскивать с девелоперов компенсации, штрафы и неустойки. Отсрочка действовала до июля 2023 года.

В результате в 2022 году в России ввели в эксплуатацию более 102 млн м² жилья, сообщает Росстат, превысив показатели предыдущего года на 11% и поставив абсолютный рекорд в истории страны.

Что будет с недостроенными новостройками в 2023 году

В 2023 году спрос на ипотечные кредиты ставил рекорд за рекордом. Например, в сентябре «Сбербанк» выдал на 7% больше ипотек, чем в августе, на 33% больше, чем в марте 2022 года, и на 38% больше, чем в декабре 2022 года — все эти точки были рекордными для своего времени.

Льготная ипотека привела к бурному росту стоимости первичной недвижимости. Квартиры в новостройках стали дороже, чем на вторичном рынке, в среднем на 40%. В 2019 году разница составляла всего 9%, а в 2016 году новостройки стоили в среднем на 1% меньше.

С 2020 по 2023 год наблюдается уменьшение средней площади квартир в российских новостройках. Застройщики оптимизируют расходы на строительство, цены на жильё растут, а молодые покупатели жилья предпочитают жить по 1–2 человека в одной квартире. 

Сильнее всего в 2023 году строителей ограничивали высокая стоимость стройматериалов, большие налоги и недостаток квалифицированных кадров, сообщает Росстат.

Коротко о главном

Высокий спрос на квартиры в новых домах поддерживают не только льготные государственные программы, но и стремление граждан в нестабильной экономической обстановке вложить накопления в недвижимость — надёжный актив, который ежегодно растёт в цене. В этих условиях не стоит опасаться, будут ли проблемы у застройщиков со спросом на жильё и финансирование долевого строительства. 

В то же время рост ключевой ставки ЦБ, риски удорожания строительных материалов и оборудования, проблемы с контролирующими органами и ненадёжными подрядчиками продолжают негативно влиять на строительство новостроек.