Ситуация на рынке коммерческой недвижимости: обзор, цены, прогнозы на 2024 год

2020–2023 годы стали знаковыми для недвижимости в России. Но как обстоят дела с рынком коммерческой недвижимости? Коснулись ли его общие изменения и чего ждать в будущем? 

Вместе с экспертами провели анализ рынка коммерческой недвижимости и постарались ответить на эти и многие другие вопросы. Отметим, что здесь мы не будем касаться апартаментов — о них мы писали в отдельных статьях. 

Коммерческая недвижимость: главное 

Коммерческой называют ту недвижимость, которая используется для получения прибыли. 

«К коммерческой недвижимости можно отнести офисные и торговые помещения, складские объекты, нежилые здания, которые можно использовать под магазин или ТЦ, апартаменты и гостиницы (если речь идёт о продаже целиком, а не отдельными номерами), а также гаражи и парковки», —Юлия Усачева, владелец агентства недвижимости «Городской риелторский центр».

«Среди критериев коммерческой недвижимости можно выделить: 

• назначение — объект должен быть предназначен для коммерческой деятельности;
• генерацию дохода — коммерческая недвижимость должна приносить доход своему владельцу, например, через аренду;
• местоположение — расположение объекта важно для его привлекательности для бизнеса; 
• размер и конфигурацию — размер и структура помещения должны соответствовать потребностям бизнеса». — такую характеристку дал Сервер Муртазаев, операционный директор агентства недвижимости Ox Capital

Ещё одна важная особенность коммерческой недвижимости — для неё не характерны эмоциональные критерии выбора. 

«В приоритете у коммерческой недвижимости всегда экономическая целесообразность: логистика получения и отправки товаров, доступность для рабочей силы, наличие необходимой инженерной инфраструктуры, срок окупаемости по отношению к аренде», —Константин Злобин, директор по развитию инвестиционно-девелоперской компании «Астера»

Есть несколько видов коммерческих помещений. 

• Торговые. Это площади, которые используют для реализации товаров. К ним можно отнести магазины, аптеки, торговые центры, автосалоны и т. д. 
• Офисные. Помещения, в которых работает руководство компаний, менеджеры и другие офисные сотрудники. Также офисы используются для приёма клиентов и проведения конференций. 
• Индустриальные. Это помещения, в которых хранят сырьё или оборудование. К ним относятся цеха и склады.
• Социальные. Медицинские учреждения, научные и детские центры, площадки для занятий спортом. 

Владельцы используют такую недвижимость по-разному: 

• используют под собственное предприятие; 
• сдают; 
• перепродают. 

К коммерческой недвижимости может относиться и квартира, но только в новостройке и до тех пор, пока она не будет продана первым покупателям. 

Средняя цена коммерческой недвижимости 

Стоимость складывается из нескольких критериев: 

• площадь; 
• планировка; 
• расположение на этаже; 
• качество ремонта; 
• наличие коммуникаций; 
• район;
• инфраструктура; 
• наличие отдельного входа и собственной территории. 

Выбор коммерческой недвижимости зависит от рода деятельности. Например, для торговых точек, салонов красоты и ресторанов важна проходимость, поэтому их владельцы выбирают для покупки или аренды точки на оживленных улицах. Такие помещения почти всегда обходятся дороже, чем недвижимость на окраине.

Вот ещё несколько важных моментов, которые влияют на стоимость:

• помещение с выходом на улицу ценится выше, чем с выходом во двор; 
• продавец или арендодатель почти всегда оценивает потенциальную прибыль от бизнеса покупателя/арендатора и может завысить цену, если по его оценке у предпринимателя большие перспективы в этом бизнесе;
• если помещение предназначено под склады или обустройство производственных линий, важно наличие транспортных магистралей, удобство подъездных путей. 

По оценкам экспертов, в среднем стоимость коммерческой недвижимости колеблется в районе от 150 до 350 тысяч за квадратный метр. Реальный ценник при этом может быть как сильно выше, так и сильно ниже.

«Например, 30 тысяч рублей стоит квадратный метр недорогой производственно-складской недвижимости в регионе, а 1 млн рублей — квадратный метр премиального офиса или апартаментов в Москве», — Алексей Лазутин, управляющий партнёр агентства недвижимости «Брокерус»

Также эксперты отмечают, что на рынке коммерческой недвижимости пользуется популярностью как аренда, так и продажа. Многое зависит и от вида недвижимости. 

«Аренда и продажа — разные сегменты рынка коммерческой недвижимости. Оба пользуются популярностью в своих объёмах. При этом в экономике есть правило, согласно которому предприятие должно заниматься полностью своим бизнесом и закупать те или иные вещи по рыночным ценам. Это правило применяется в международной системе финансовой отчётности и в случаях, когда компания собирается привлечь деньги инвесторов — например, на бирже. 

Сейчас некоторые сети гипермаркетов отказываются от владения своими магазинами и переходят на аренду. Это нужно для того, чтобы получить чёткую картину бизнеса. Аренда хороша для недвижимости, которая участвует в производственном процессе: здание завода, помещение кафе или магазина, офисный центр. Тогда стоимость аренды влияет на себестоимость продукции в целом.

На рынке востребовано и владение недвижимостью. Предприятия покупают коммерческие объекты, когда они в дефиците или когда есть цель хеджировать риски. Покупку чаще выбирают производственные компании — при проблемах с арендой они могут потерять весь производственный бизнес.

Помимо покупки для собственных нужд, это ещё и инвестирование. Коммерческие объекты намного привлекательнее для инвестиций, чем жилые: доходность от сдачи квартиры в аренду невысокая, около 4–6% годовых, а доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости сейчас на уровне 8–12% годовых», — Алексей Лазутин, управляющий партнёр агентства недвижимости «Брокерус»

Рынок коммерческой недвижимости в 2020–2023 годы 

События последних трёх лет отразились на многих сферах жизни — изменения затронули и рынок нежилых помещений. Первые изменения начали происходить в 2020 году, когда были введены ограничения в связи с пандемией. 

«Тогда крупноформатные торговые центры почувствовали на себе первые признаки кризиса. А затем, в 2022 году, ситуацию пошатнул уход зарубежных брендов. Конечно, спустя какое-то время мы видим, что торговые центры справились с этими проблемами. Но нельзя отрицать, что события оказали влияние на эту сферу бизнеса: сегодня новые торговые центры появляются реже, так как предприниматели предпочитают в них не вкладываться. Можно сказать, что рынок замер», —  Сергей Колесник, основатель компании по редевелопменту и реновации «Колесник» 

При этом коммерческая недвижимость «у дома» тоже претерпела изменения, но в положительном ключе — она выросла в стоимости и популярности.

По словам Сергея Колесника, это можно объяснить так.  

1. Стрит-ритейл (коммерческие помещения на первом этаже) в период пандемии был более мобилен: этот сегмент имел больше возможностей для работы, такой бизнес реже закрывался. Ограничения на эту сферу были не такие жёсткие, как на те же торговые центры.
2. В 2022 году из стрит-ритейла мало кто уходил, на улицах всё также было много операторов ежедневных покупок — досуга, здоровья, красоты. 
3. Большой удар в этот период пришёлся на инвестиционный рынок, особенно на зарубежные инвестиции. Обжёгшись, предприниматели пришли к чему-то более стабильному, а именно — коммерческой недвижимости. Недвижимость на первых этажах более доступна и в финансовом вопросе, и в вопросе управления. Поэтому большой поток предпринимателей пришёл на рынок стрит-ритейла в тот период. Как следствие, вырос спрос — выросли цены. 

Рост цены обуславливался ростом себестоимости у застройщиков, но аренда так быстро расти не могла. Самое ключевое, что случилось за эти годы, — изменилась стоимость оценки коммерческой недвижимости. 

«Раньше готовые арендные бизнесы оценивали по следующим показателям: 8 лет окупаемости / 12% годовых / 100 арендных платежей. Но сейчас рыночная стоимость по доходному методу коммерческой недвижимости сместилась с 8 лет на 10–12 лет, с 12% годовых в 8–10% годовых, со 100 арендных платежей в 110–125 арендных платежей», — Сергей Колесник, основатель компании по редевелопменту и реновации «Колесник» 

Чего ждать в 2024 году 

Эксперты отмечают, что стоимость аренды коммерческой недвижимости за эти 3 года сильно выросла, поэтому многие предприниматели хотят приобрести собственные объекты.

«По нашим прогнозам, стоимость аренды в следующем году будет расти и в среднем может увеличиться в Москве и Московской области до 20%. Спрос на земельные участки и готовые помещения коммерческого назначения остаётся стабильно высоким, несмотря на повышение ключевой ставки.

В этом году дефицит свободных арендных площадей складской и промышленной недвижимости нас действительно удивил. Также мы ожидали, что появится больше открытых вакансий на рынке труда в нашем профиле, но этого не произошло», — Константин Злобин, директор по развитию инвестиционно-девелоперской компании «Астера»

Эксперты отмечают, что сейчас увеличился спрос на небольшие офисы и магазины на первых этажах жилых зданий — маленькие площади становятся всё более востребованными. Такой спрос порождает новую нишу: появляются микроинвесторы, которые покупают и сдают такие площади. 

В целом, по оценкам экспертов, коммерческая недвижимость все так же будет пользоваться спросом. 

Коротко о главном

Анализ коммерческой недвижимости показал, что такие лоты пользуются спросом — их покупают и арендуют. Наблюдается следующий тренд: фокус сместился с аренды торговых площадей в ТЦ на стрит-ритейл. Также стоит отметить, что стоимость коммерческой недвижимости выросла, так как всё больше предпринимателей предпочитают покупать, а не арендовать. 

Фото на обложке: freepik