Разбираемся в терминах: что такое жилая площадь, общая, приведённая, проектная и фактическая
Фотография: pressfoto (Freepik)
Ситуация: вы заключаете договор долевого участия и обнаруживаете, что в нём фигурируют не только квадратные метры, оговорённые с застройщиком, но и некая «жилая площадь», размер которой заметно меньше. Возникает вопрос: нет ли здесь подвоха?
На самом деле, нет. Жилая площадь — это все комнаты в квартире, предназначенные непосредственно для жизни — в противовес помещениям с вспомогательным назначением: кухне, санузлу, кладовке или коридору.
Расскажем, как рассчитывается жилая площадь квартиры, в каких случаях она используется и какие ещё термины можно встретить в документах на жильё.
Что входит в жилую площадь квартиры
Для ответа на вопрос нужно посчитать отдельно площадь каждой комнаты — спален, кабинета, гостиной, библиотеки, детских — и сложить их. Гардеробные помещения, кладовки, кухню, коридор и санузлы в этом расчёте учитывать не нужно.
Если речь идёт о квартире-студии, в которой кухня и комната по факту объединены, то кухонная зона на плане будет обозначена пунктиром с пометкой занимаемой площади (как правило, она составляет 4,5-6 кв. м). Но поскольку перегородки нет, пунктир «не считается», и такая кухня относится к жилой площади.
Площадь прямоугольной комнаты определяется как произведение её длины на ширину. Если помещение неправильной формы, придётся вспомнить геометрию: разделить его на части (прямоугольники и треугольники), посчитать площадь каждой фигуры отдельно и суммировать их.
На что влияет жилая площадь квартиры
Понятие «жилая площадь» пришло из советских нормативов на жильё, сейчас на практике оно используется не слишком часто. Рассмотрим, когда про неё вспоминают.
- Если покупатель читает объявление о продаже квартиры, то по разнице в метраже между общей и жилой площадью можно примерно понять, как выглядят помещения. Общий метраж иногда обманчив, ведь далеко не всегда однушка в 50 «квадратов» предполагает огромную комнату: вполне может оказаться, что в квартире просторная кухня, большая ванная и коридор, которые отнимают больше половины площади.
- Площадь жилых помещений в числе прочего рассматривают органы опеки при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему. По закону (ФЗ-48, ст. 21, п.1), проверке подлежит только стоимость имущества, но задача инспекторов — не допустить ущемления интересов и прав ребёнка. Для этого они руководствуются внутренними правилами и здравым смыслом и при проверке учитывают не только стоимость квартиры, которую родители или опекуны приобретают ребенку взамен имеющейся, но и общую площадь, жилую, местоположение и состояние помещения.
- Жилая площадь учитывается как «санитарная норма» и должна быть не менее 6 кв. м в случае:
-выделения места в общежитии (ст. 105 ЖК РФ);
-временного жилья, которое предоставляется государством на период ремонта либо при срочном выселении из аварийного здания до предоставления новой квартиры (так называемый манёвренный фонд, ст.106 ЖК РФ). - Показатель жилой площади интересует банк при рассмотрении заявки на ипотеку.
- Жилую площадь нужно учитывать при перепланировке помещения: в частности, если захочется присоединить лоджию к комнате, то жилая площадь квартиры изменится. Чтобы не попасть на штраф, нужно заказать проект перепланировки и обратиться в МФЦ за разрешением на проведение работ.
- Если при проведении сделки купли-продажи и обмена заказывается оценка недвижимости, при проверке будут учитываться и общая площадь квартиры, и жилая площадь квартиры.
- В теории, жилую площадь могут применять для расчёта стоимости квартиры при покупке по ДДУ, но застройщику это невыгодно: обычно расчёт проводят по общей площади, а жилую указывают в договоре для сведения.
- Поскольку нормы расхода коммунальных услуг устанавливаются на региональном уровне (ст. 157 ЖК РФ), в некоторых областях жилая площадь может фигурировать при расчёте показателей ЖКХ, если не установлен счётчик, хотя чаще для этого используют общую площадь.
Посмотреть показатель жилой площади можно в техпаспорте БТИ или техническом плане, также она фигурирует в договорах и актах, связанных с передачей прав на недвижимость.
Планировка квартиры-студии в ЖК «Зеленая вертикаль»
Какая бывает площадь в квартире
Кроме жилой площади, в документах фигурируют и другие термины: общая, приведённая и проектная.
Общая и приведённая площадь
Общая площадь — одна из основных характеристик квартиры или дома, но в законе понятие трактуется по разному. Жилищный кодекс говорит, что к общей площади относятся все помещения внутри квартиры, учитывая вспомогательные, но за минусом внешних — балконов, веранд и лоджий (п.5 ст.15 ЖК РФ). А в пункте 3.37 инструкции по учёту жилфонда (утв. Приказом 37 от 04.08.1998 г.) сказано, что внешние помещения (балконы и пр.) учитываются, но с соответствующими коэффициентами (площадь лоджий умножается на 0,5, а балконов и террас — на 0,3).
На практике может возникать путаница, но технически Жилищный Кодекс более «важный» документ, так что в большинстве случаев ориентируются на него и не включают внешние помещения в общую площадь. Такой показатель общей площади можно найти, например, в справке из ЕГРН в строке «площадь помещения».
Исключение — договора ДДУ. Застройщику не выгодно «дарить» построенные балконы и лоджии, поэтому их обычно включают в стоимость квартиры с поправочными коэффициентами. Раньше такая площадь называлась приведённой, но с 2011 года этот термин почти не используется — просто в договоре отдельно указывают площади балконов и лоджий.
Планировка 2-комнатной квартиры в ЖК MOD
Примеры использования общей площади:
- при расчёте стоимости квартиры;
- при начислении платы за отопление в МКД по Постановлению Правительства РФ 354 от 06.05.11 г. (если не установлены счётчики);
- при выделении квартиры по договору соц. найма (ст. 50 ЖК РФ, ст.7 ЖК РФ);
- при расчёте доли владельца, если квартира находится в долевой собственности;
- для начисления налогов;
- для расчёта государственных выплат при покупке жилья по льготным программам.
Проектная и фактическая площадь
Проектная площадь — это предполагаемая квадратура квартиры на этапе строительства. В неё входят все помещения, расположенные за входной дверью. На эту площадь ориентируются при выборе квартиры в строящемся доме, но нужно быть готовым, что при приёмке появятся отклонения в большую или меньшую сторону.
После сдачи дома в эксплуатацию техники БТИ производят обмер фактической площади — в результате она обычно немного отличается от заявленной проектной.
В ДДУ оговаривают подобную ситуацию: цена объекта либо может быть зафиксирована, либо будет предусмотрена возможность пропорционального пересчёта его стоимости в большую или меньшую сторону и, соответственно, доплаты или возврата денег.
Определения фактической площади в законодательстве нет, эта формулировка появилась, чтобы разграничить площадь квартиры на этапе планирования и на этапе сдачи. Фактическая площадь — это общая площадь квартиры в построенном доме.
Площадь жилого помещения или жилая площадь
Не стоит путать эти понятия. Жилые помещения по ст. 16 ЖК РФ — это предназначенные для жизни дома, квартиры и их части, а также отдельные комнаты в общежитиях. У каждого из этих объектов есть своя жилая и общая площади. И если, например, в законе идёт речь о нормах жилого помещения, в большинстве случаев имеется в виду именно общая площадь.
Коротко о главном
Жилая площадь — это комнаты, тогда как нежилая — это вспомогательные помещения с конкретным функциями (ванная, туалет, гардеробная и т.п.). Жилая и нежилая площадь квартиры вместе образуют общую площадь.
При расчёте налогов, нормативов, коммунальных платежей, стоимости квартиры, компенсациях и государственных выплатах чаще всего используется общая площадь квартиры. Показатель жилой площади учитывается в числе прочих факторов при выборе квартиры, продаже жилья с несовершеннолетним собственником и рассмотрении заявки на ипотеку. Исключение — муниципальное жильё, здесь нормативы жилой площади сохранились в понятии «санитарная норма».