Паркинг в новостройке: нужен ли он

По статистике, в России на 1000 взрослых жителей в среднем приходится 318 автомобилей. То есть почти каждый третий дееспособный россиянин является обладателем личного авто. Не удивительно, что в крупных городах проблема с парковочными местами с каждым месяцем только нарастает. Решить её помогают паркинги.

Сейчас застройщики обязаны включать в состав жилого комплекса парковочные места для автомобилей. Есть нормативы по количеству парковочных мест: для Москвы это одно место на квартиру в массовом сегменте жилья, 1,7 места в бизнес-классе и 2 — в премиальном. Для Петербурга показатели чуть ниже: 20 мест на 100 квартир в объектах стандартного класса, 60 — в комфорте и 1,5 — в сегментах бизнес и премиум.

Паркинги: какие бывают и сколько стоят

Стоимость парковочного места напрямую зависит от класса новостройки и типа паркинга. Существует четыре вида паркингов.

1. Открытая наземная автостоянка. Подобный вариант сейчас делают редко: места такой паркинг занимает много, а машин вмещает мало. Кроме того, зимой он требует регулярной расчистки от снега, а транспортные средства никак не защищены от непогоды и действий злоумышленников. Чаще всего застройщики делают на придомовой территории небольшие открытые гостевые автостоянки, которые, впрочем, занимают и жильцы. Как правило, места на таких стоянках не продаются: их или берут в аренду у управляющей компании, или занимают по принципу «кто успел». Там же, где ведутся продажи, цены в среднем составляют около 300 000 за место.
2. Многоуровневый крытый паркинг. Сейчас это наиболее распространённый вариант, особенно в проектах классов стандарт и комфорт. Вместимость таких паркингов — до нескольких сотен автомобилей. Транспортные средства защищены от снега и дождя, а риск их механического повреждения сведён к минимуму. Нередко здание паркинга выступает в роли экранирующего щита, стоящего между жилыми домами и шумной магистралью, поэтому далеко идти не придётся. Стоимость машиноместа здесь начинается от 750 000 рублей.
3. Подземный. Чаще всего представлен в новостройках бизнес и премиум класса, реже — в классе комфорт. Машины здесь полностью защищены от внешних воздействий, а наличие отопления позволяет поддерживать оптимальный микроклимат в помещении. Это продлевает срок службы автомобиля. Попасть в паркинг в большинстве случаев можно на лифте прямо со своего этажа, что является большим плюсом для жильцов. Нередко на подземных парковках обустраивают точки для подзарядки электромобилей, автомойки, места для подкачки шин. Правда, и стоимость парковочного места стартует от 1 500 000 рублей в новостройках комфорт-класса и от 3 000 000 — в элитных домах.
4. Механизированный. Встречается он пока нечасто и только в элитных жилых комплексах. Машины размещаются в персональных боксах, а доставляются они туда при помощи техники. Автовладельцу достаточно заехать на специальную площадку приёма автомобилей, после этого водитель и все пассажиры покидают салон авто, а далее механизированное устройство, управляемое дистанционно оператором, доставляет машину в свободную ячейку хранения. Здесь полностью исключён риск повреждения машины из-за неправильных действий водителя. Цены на места в таких паркингах в среднем составляют около 3 000 000 рублей.

Цена на парковочное место зависит не только от типа паркинга и класса жилого комплекса, но и от его площади и расположения в паркинге. Стандартные места должны иметь размеры в пределах от 5,3 x 2,5 м до 6,2 x 3,6 м. Если размер не соответствует стандарту, то при оформлении места в собственность могут возникнуть проблемы. 

На нестандартные места по закону можно оформить только долевую собственность вместе с другими покупателями. При личном пользовании это не доставит особых неудобств, но если владелец решит сдать место в аренду или продать его, то ему придётся получать согласие других собственников. 

Таким образом, стоимость машиноместа в паркингах варьируется от 300 000 до нескольких миллионов рублей, что сопоставимо с ценой ещё одной машины или дополнительной комнаты в квартире. При этом именно в элитных новостройках места в паркингах продаются намного быстрее, чем в объектах средней и низкой ценовой категории.

Выгодно ли покупать парковочное место в новостройке

Машиноместо — это тоже недвижимость. И она дорожает, хотя и не так быстро, как жильё. Поэтому вложения себя оправдают. В пользу такой покупки есть немало аргументов.

• Удобство. Не нужно ездить по дворам в поисках свободного места. Машину можно оставлять в непосредственной близи от дома.
• Безопасность автомобиля. Доступ в паркинги для посторонних закрыт, а его территория оснащена системами видеонаблюдения. Поэтому можно не опасаться угона или повреждения машины. Также исключён риск получить штраф за неправильную парковку или угодить на штрафстоянку.
• Экономия времени в зимний период. Машину не нужно чистить от снега и наледи, в тёплых паркингах прогрев двигателя не займёт много времени;
• Возможность сдавать недвижимость в аренду и получать прибыль. При условии средней арендной ставки в размере около 8000 в месяц окупить вложения можно будет примерно за 15-17 лет.

Есть и свои минусы.

• Необходимость сразу вложить крупную сумму денег. В некоторых случаях она равняется стоимости автомобиля или дополнительной комнаты в квартире.
• В случае продажи квартиры найти покупателя сразу и на машиноместо будет непросто.

Если рассматривать покупку места в паркинге как способ инвестирования средств, то назвать такую покупку выгодной довольно сложно. Длительный период окупаемости, сложность с реализацией объекта в случае необходимости — это те проблемы, с которыми может столкнуться инвестор.

Если всё-таки покупать парковочное место именно как объект инвестирования, то выбор лучше остановить на новостройках элитного или бизнес-класса. Здесь спрос на недвижимость для хранения автомобиля, как и арендные ставки, наиболее высоки, и вложения могут окупиться за 8-10 лет.

Правила выбора места в паркинге

При выборе места в паркинге стоит обращать внимание на следующие моменты.

• Расположение. Самые удобные споты — недалеко от лифта, с хорошим подъездом, но на удалении от точек въезда и выезда из паркинга.
• Габариты машины. В паркингах можно найти варианты для компактных городских автомобилей, микроавтобусов, мотоциклов. Площадь парковочного места для них будет разная, как и цена.
• Личные навыки вождения. Для водителей с небольшим опытом парковаться возле несущих колонн или в закутках может быть проблематично.

Если паркинг сдан, лучше выбирать место в сырую погоду: это позволит выявить возможные проблемы с гидроизоляцией и отыскать место, где нет протечек. Стоит избегать спотов под воздуховодами: в местах стыков труб может образовываться конденсат, который будет капать на кузов автомобиля и вызывать его коррозию.

Как купить место в паркинге

До 2017 года автостоянки оформлялись только в долевую собственность нескольких владельцев, что создавало трудности: продать или сдать в аренду машиноместо можно было только с согласия других дольщиков. Сейчас можно оформить собственность на себя. Важно, чтобы машиноместо имело чётко распознаваемые границы в виде специальной разметки на площадке.

Покупать место в паркинге лучше всего одновременно с квартирой. Обычно застройщики в этом случае предлагают наиболее выгодные цены и дополнительные скидки. Можно ли купить парковочное место без квартиры? Да, можно. Например, нередко их приобретают жители соседних домов, в которых нет собственного паркинга. Но большинство застройщиков выставляют парковочные места в свободную продажу только после того, как основная часть квартир в жилом комплексе уже продана. В основном это касается объектов бизнес и премиум-классов, в которых спрос на машиноместа велик и среди покупателей жилья. В объектах стандартного и комфорт-класса к моменту заселения дома обычно остаётся достаточно незанятых мест в паркинге, которые и поступают в свободную продажу.

Для оформления места в собственность потребуются:

• личные документы покупателя;
• технический план парковочного места;
•  договор купли-продажи;
•  акт приёма-передачи;
• оплата госпошлины в размере 1600 рублей.

Оформить собственность, если машиноместо приобретено отдельно от квартиры, можно в МФЦ в среднем за 9 рабочих дней. При единовременной покупке квартиры и машиноместа от застройщика оформлением занимается продавец.

Ипотека на машиноместо: можно ли её получить

Парковочное место с точки зрения законодательства — такой же объект недвижимости, как квартира, дом или участок. Поэтому оно может выступать в качестве залога при оформлении ипотеки. Но важно учесть, что эта недвижимость — нежилая, поэтому на неё не распространяются программы льготного кредитования. Следовательно, и ставка по кредиту будет выше: не 7%, как по госпрограмме, а от 10% и выше — в зависимости от условий конкретного банка.

Поэтому выгоднее покупать машиноместо одновременно с квартирой: в этом случае можно рассчитывать на льготные условия. Например, в Сбербанке есть программа «Комбо-ипотека», которая позволяет приобрести квартиру, место в паркинге и кладовую по единой ипотечной ставке и одному пакету документов.

Дополнительные затраты: сколько и за что придётся платить

Тем, кто стал собственником места в паркинге, полезно помнить об обязательных дополнительных платежах.

1. Ежегодный налог на имущество. Он рассчитывается, исходя из ставки 0,3% от кадастровой стоимости машиноместа. Например, если стоимость места в паркинге составляла 1 000 000 рублей, то каждый год придётся платить 3 тысячи в качестве налога.
2. Коммунальные платежи. В них входит освещение, обслуживание систем безопасности и инженерных коммуникаций, уборка паркинга. Могут быть и дополнительные опции: мойка, шиномонтаж, пункт охраны и другие. Размер ежемесячного платежа — плавающая величина, поэтому этот момент стоит заранее уточнить у продавца или в управляющей компании.  

Покупка или аренда?

Перед покупкой стоит задать себе вопрос: может, проще арендовать место в паркинге? Есть несколько случаев, когда аренда будет предпочтительнее:

• квартиру планируют продать спустя несколько лет;
• после покупки финансовая нагрузка на семейный бюджет будет слишком высока;
• владелец недвижимости часто подолгу отсутствует, например, уезжает в длительные командировки на своей машине.

Арендодателем могут выступать как частные лица, имеющие машиноместо в собственности, так и управляющие компании. Вторые сдают нераспроданные места. Стоимость аренды зависит от класса жилого комплекса и набора дополнительных опций, представленных в паркинге. В среднем она варьируется от 5000 до 15 000 рублей в месяц. В арендную плату обычно включены коммунальные платежи.

Подведём итоги: стоит ли покупать паркинг в новостройке

Да, если вы планируете жить в этой квартире долго. Парковочное место избавляет от многих проблем — в том числе от ежевечернего поиска места для автомобиля и переживаний за его сохранность. Это удобно и выгодно: как и любая другая недвижимость, цены на машиноместа постоянно растут.

При наличии свободных средств можно приобрести два места, и одно сдавать в аренду, получая пусть и небольшой, но стабильный доход. Правда, период окупаемости вложений обычно превышает 10 лет.

Важно помнить, что место в паркинге — это дополнительные расходы и налоги. Кроме того, продать такую недвижимость может быть непросто, особенно если речь идёт о доме стандартного или комфорт-класса.