Неотделимые улучшения при продаже квартиры: зачем их указывают и как это отражается на налоге

Некоторые собственники стараются разными способами уменьшить налог на доход при продаже недвижимости, но некоторые из опций спорны с точки зрения закона. Одна из схем — перевод части стоимости объекта в категорию неотделимых улучшений. 

Разберёмся, что это за способ и чем рискует продавец, если решит снизить налогооблагаемую базу за счёт такого хода.

Что такое неотделимые улучшения при продаже квартиры

С юридической стороны неотделимыми называются ремонтные работы по благоустройству объекта, которые нельзя убрать без повреждения целостности помещений. Например, к ним относятся перепланировка, замена коммуникаций, возведение пристройки к дому и прочее — всё то, что невозможно демонтировать без ущерба для недвижимости.

Но на практике часто бывает так, что кардинальные изменения в квартире проводились только по бумагам, и собственники таким образом пытаются сократить свои расходы перед ФНС, потому что неотделимые улучшения не облагаются налогом.

Чтобы было понятнее, рассмотрим пример: рыночная цена квартиры составляет 10 миллионов рублей. Владелец предлагает покупателю снизить её стоимость по документам до 6 миллионов, а остальные 4 миллиона отдать ему наличными и оформить эту сумму в качестве доплаты за неотделимые улучшения жилья. Под ними продавец подразумевает капитальный ремонт в квартире: полную замену коммуникаций, окон, потолков и пола.    

В результате проведенной сделки продавец вносит в качестве НДФЛ только 13% от 6 миллионов, то есть налог на неотделимые улучшения при продаже квартиры не удерживается. Но лучше не злоупотреблять таким правом, если кардинальные изменения в жилье не были проведены — это грозит рисками для обеих сторон сделки.

Важно понимать: неотделимые улучшения напрямую влияют на стоимость объекта, и их отдельное оформление по документам нужно продавцу, чтобы снизить налог с продажи квартиры. Бывает так, что цена после проведения серьёзных ремонтных работ может увеличиться в несколько раз. Некоторые предприниматели как раз и пользуются такой схемой: например, покупают непривлекательную квартиру с торгов в престижном районе, делают в ней капитальный ремонт и продают намного дороже первоначальной стоимости. В результате прибыль обычно достаточно солидная, а с продажи такого объекта налог получается минимальный.

Как оформить неотделимые улучшения при продаже квартиры

Если капитальный ремонт или перепланировка всё же были сделаны, оформить благоустройство жилья при продаже необходимо документально. Это можно сделать так: заключить соглашение, добавить улучшения в договор купли-продажи (ДКП) или составить расписку. Иначе нужно будет искать другие способы, чтобы законно снизить налогооблагаемую базу при продаже недвижимости.

Дополнительное соглашение 

Иногда расходы по ремонтным работам отражаются в отдельном соглашении к ДКП. Сам документ должен быть составлен в письменном виде и соответствовать всем законодательным нормам ГК РФ. Соглашение оформляет продавец или его представитель, это неотъемлемая часть основного договора. В документе указывают следующую информацию:

• паспортные данные сторон;
• полный адрес объекта;
• стоимость работ по благоустройству;
• порядок передачи средств;
• согласие сторон на изменения условий ДКП.

Важный момент: дополнительное соглашение не нужно удостоверять у нотариуса.

Договор купли-продажи

Законодательством не запрещено включать стоимость неотделимых улучшений в ДКП (ст. 421 ГК). В документе следует обязательно перечислить сами улучшения, их цену, сведения о продаваемом объекте и данные участников сделки. Иногда стороны идут на рискованный шаг — заключают отдельный ДКП на работы по благоустройству жилья. 

Но такие действия могут обернуться серьёзными последствиями — вплоть до признания сделки недействительной, начисления крупного штрафа или значительному увеличению НДФЛ.

Расписка

Чтобы соблюсти требования законодательства, стороны могут оформить расписку, подтверждающую факт получения средств за работы по благоустройству квартиры. Там должны содержаться следующие сведения:

• данные участников купли-продажи;
• цель передачи денег (неотделимые улучшения);
• основная информация из ДКП (номер, данные объекта, его стоимость и прочее);
• передаваемая сумма (цифрами и прописью);
• перечень улучшений;
• дата и место оформления документа.

Для продавца не имеет значения, с помощью какого документа были оформлены неотделимые улучшения жилья. Главное — чтобы у него на руках остались доказательства, которые подтверждают законность снижения налогооблагаемой базы от продажи недвижимости. Только так можно избежать серьёзных штрафов от налоговой инспекции в случае проверки.

Чем рискуют стороны за незаконное снижение НДФЛ

Надо учесть: плата за неотделимые улучшения лишает покупателя возможности рассчитывать на имущественный вычет, а это может остановить его от заключения сделки. Если даже купля-продажа и состоится, в дальнейшем могут возникнуть проблемы при перепродаже недвижимости. 

И НДФЛ придётся платить не с разницы между расходом и доходом, а со всей полученной от сделки суммы, если налоговая инспекция обнаружит правонарушение. Приведём примеры.

Первый пример — риски для продавца. Предположим, мужчина купил «двушку» за 8 миллионов рублей и решил её продать через три года за 10 миллионов рублей. Налогообложению будет подлежать 13% от 2 миллионов рублей — разницы между суммой покупки и продажи. Если же ФНС выявит факт уклонения от налогов, придётся заплатить 13% от всей суммы продажи, то есть от 10 миллионов рублей. Кроме того, за такие действия предусмотрен штраф — 40% от суммы неуплаченного налога. Здесь речь идёт об умышленном занижении стоимости квартиры — например, за счёт неотделимых улучшений, которые по факту не были сделаны.

Второй пример — риски для покупателя. Налоговая инстанция сможет выявить факт нарушения закона и через несколько лет. Допустим, семья купила квартиру за 4 миллиона рублей, из которых 1 миллион рублей — оплата неотделимых улучшений. Разумеется, супруги захотят получить имущественный вычет за покупку жилья. 

За сделку их суммарная льгота составляет 4 миллиона рублей, по 2 миллиона рублей на каждого. Однако в нашем примере они не смогут полноценно воспользоваться вычетом, так как по бумагам стоимость недвижимости составила 3 миллиона рублей. Когда супруги обратятся за выплатой, налоговая откажет им в предоставлении полной суммы — 520 тысячи рублей, по 260 тысячи рублей на каждого из пары.

Коротко о главном

Если даже НДФЛ при продаже неотделимых улучшений квартиры не нужно оплачивать, пользоваться таким правом довольно рискованно. Во-первых, стоимость благоустройства жилья не будет учитываться при расчёте имущественного вычета, и для многих покупателей это аргумент отказаться от сделки. 

Во-вторых, налоговой инспекции могут потребоваться доказательства выполненных улучшений. Если продавец не сможет доказать, что жильё было благоустроено, ему грозят серьёзные штрафы.