Мёртвые души: можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком?

На вторичном рынке практически не бывает квартир, где никто никогда не был прописан. Как продать квартиру, если в ней зарегистрирован человек, какие риски есть у таких сделок и что предпринять, если не получилось решить вопрос с регистрацией до подписания договора? Рассказываем в этой статье.

Продать квартиру с прописанным человеком: что говорит закон

Есть два типа прописки — постоянная и временная. Постоянная регистрация даёт человеку только право пользования квартирой — то есть он может жить в ней, но продать её или распоряжаться любым другим способом — нет. Временная регистрация действует от 1 месяца до 5 лет и даёт аналогичное право пользования, но только на этот срок.

Полная триада прав, куда входят право пользования, владения и распоряжения, есть только у собственника — так называется человек, который зарегистрировал своё право собственности на квартиру.

Продать квартиру может только её основной собственник или владелец доли — с согласия остальных правообладателей. Согласие прописанных, но не имеющих доли в квартире, в таком случае получать не нужно. Это следует из текста п. 2 ст. 9 ГК РФ, ведь при продаже права таких людей не нарушаются.

Другими словами, продать недвижимость с прописанным в ней человеком, который не является её собственником, теоретически можно. Закон такие сделки разрешает, но её оформление — не самая простая процедура.

Чем чревата продажа квартиры с жильцами для продавца

Пытаясь продать квартиру с прописанными в ней жильцами, нужно учитывать, что это объект с обременением — так называются любые обстоятельства, которые усложняют сделку и «вмешивают» в неё других людей, помимо продавца и покупателя.

На квартиры с обременением обычно приходится скидывать цену, ведь спрос на них стабильно низкий. Такая недвижимость приносит покупателю дополнительные заботы — как минимум ему придётся думать о том, что делать с «мёртвыми душами», которые достались вместе с квартирой.

Пример. Ольга продала квартиру по цене ниже рыночной, при этом покупатель попросил её указать в документе, что она выпишется из бывшей собственности в течение 10 дней с момента заключения договора. Выполнить своё обещание она не смогла, поэтому покупателю пришлось готовить документы для суда, чтобы «освободить» жильё от чужого человека. 

При продаже таких квартир есть и другие сложности.

• Обычно приходится долго искать покупателей: вряд ли кому-то понравится, что после заключения сделки в его новой квартире будут прописаны чужие люди. К тому же банки не одобряют ипотеку на квартиры, в которых кто-то прописан, а, по статистике, больше половины всех сделок на рынке относится именно к ипотечным. Проблему решает скидка, которая может доходить до 1 миллиона рублей.
• Договор купли-продажи должен содержать список тех, кто прописан в квартире, об этом прямо говорит п. 1 ст. 558 ГК РФ. Не стоит надеяться, что покупатель не узнает — как минимум квитанции за ЖКХ «расскажут» ему об этом, и тогда он будет вправе подать в суд, чтобы сделку признали недействительной. Это значит, что придётся возвращать деньги и, возможно, выплачивать компенсацию.

Технически продажа квартиры с прописанными жильцами автоматически прекращает их право пользования этим жильём, о чём говорит ст. 292 ГК РФ, но при этом она не накладывает на продавца обязанность выписывать этих людей. В этом вопросе есть много нюансов.

Всё это не значит, что ответственность с бывшего владельца полностью снимается, а если учесть, что в некоторых случаях выписать «лишних» жильцов нельзя даже через суд, покупатель такой квартиры получает ещё больше оснований для того, чтобы сделку признали недействительной, а продавца — недобросовестным.

Что делать, чтобы всё-таки продать квартиру с прописанными людьми

Очень желательно доверить сопровождение такой сделки юристу и/или риелтору, у которых много опыта в сегменте недвижимости с обременением. Они помогут грамотно составить договор и проконсультируют по всем вопросам.

Первое, что нужно понимать при продаже квартиры с жильцами, — выписаться самому и снять с регистрации других жильцов желательно до заключения сделки.

Если не получается освободить квартиру от других людей, алгоритм дальнейших действий зависит от того, кем именно являются эти люди и какой у них тип регистрации. Те, кто прописан временно, доставят меньше всего хлопот — право их пользования квартирой автоматически закончится вместе со сроком регистрации, дополнительно делать ничего не нужно. Проблем нет и с обладателями постоянной регистрации, которые готовы выписаться добровольно — тут всё решается мирно.

Сложнее всего — с теми, у кого есть постоянная регистрация, а желания отказаться от неё нет. В первую очередь нужно понимать, что таких людей почти всегда можно выписать из своей квартиры только через суд. «Почти» — потому что всегда есть исключения.

Так выглядит «рейтинг» самых сложных категорий жильцов при продаже квартиры, которых нельзя выписать без их согласия часто даже через суд.

• Те, кто добровольно отказался от приватизации.

Закон даёт таким людям право пожизненного проживания в квартире даже после смены её владельца. Считается, что в момент отказа от приватизации они были уверены в том, что эту возможность у них никто не отнимет, потому и отказались. Суд встанет на сторону покупателя только в том случае, если такой жилец давно не живёт в квартире или не платит за коммуналку. Чем больше срок отсутствия, тем лучше: исходя из судебной практики, для выписки нужно не менее 3 лет.

• Те, кто получил пожизненное право пользования на основании завещания умершего родственника.
• Те, кто оформил когда-то сделку с правом пожизненного содержания (ренты).
• Те, кто полностью или частично заплатил за кооперативное жильё.
• Собственники квартиры или доли в ней.
• Несовершеннолетние дети, прописанные без родителей или опекуна.
• Несовершеннолетние дети и внуки владельца. Суды не выписывают их даже при условии, если они давно не живут в квартире.

Во всех этих случаях придётся идти в суд и там предоставлять письменные доказательства своей правоты и оснований для выписки без согласия прописанных.

Отдельная категория жильцов — те, кто прописан в квартире, но не живёт в ней по серьёзным причинам. Обычно это заключённые тюрем, военнослужащие (контрактники и срочники), без вести пропавшие, а также пожизненные пациенты психиатрических больниц или санаториев и других медучреждений.

Заключённых и солдат-срочников можно временно зарегистрировать там, где они находятся, но, по закону, после освобождения из тюрьмы или демобилизации они имеют право жить в той квартире, где были прописаны. Проблему может решить нотариально заверенное согласие на сделку: в нём обязательно нужно указать, что временно отсутствующий жилец согласен продать квартиру и обязуется не претендовать на право пользования ею. Тогда юридически сделка становится чище, и при согласии покупателя риск аннулирования договора сильно падает.

Что делать, если не получилось выписать жильцов до завершения сделки

Конечно, идеальный вариант — отложить продажу до тех пор, пока проблема не решится, но это не всегда возможно. Чтобы наверняка продать квартиру с зарегистрированными людьми и исключить вероятность аннулирования сделки, лучше открыто обговорить все нюансы с покупателем.

Обычно юристы советуют такой алгоритм:

1. скинуть цену и честно рассказать о причине;
2. прописать в договоре купли-продажи, что выпиской будет заниматься новый владелец;
3. указать, что продавец обязуется оказывать всяческую помощь в вопросе выписки — даже если придётся предоставлять письменные доказательства и ходить на судебные заседания.

Это главные особенности заключения сделок со скрытым обременением, в остальном же они совершаются в обычном порядке. Если регистрация жильцов в квартире временная, можно ничего из этого списка не делать — проблема снимается автоматически после окончания срока прописки.

Заключение

Продажа жилья с прописанными жильцами относится к категории сложных сделок. Квартиры со скрытым обременением покупают неохотно, поэтому продавцам часто приходится сильно скидывать цену. Скрывать факт прописки — плохая идея: рано или поздно новый владелец узнает об этом и получит право обратиться в суд, чтобы аннулировать сделку или потребовать выплаты компенсации. Грамотные юристы и риелторы помогут избежать таких последствий и обеспечат юридическую чистоту продажи.