Когда собственник может остаться без квартиры

Часто люди полагают, что право собственности на жильё — нечто незыблемое, и потерять его попросту невозможно. Так ли это? Рассказываем, можно ли выселить собственника из квартиры, кто и при каких обстоятельствах имеет на это право и что предпринять, чтобы не попасть в подобную ситуацию.

За что могут выселить из квартиры собственника

Сразу оговоримся, что ситуация выселения собственника из приватизированной квартиры — достаточно редкое явление (в отличие от выселения арендатора). Чтобы отменить право собственности, должны быть веские основания, и чаще всего выселить владельца из его же квартиры можно только через суд.  

Большинство оснований, по которым может прекратится право собственности, изложены в ст. 235 ГК РФ. Среди них есть восемь основных причин, по которым теряют жильё:

• неоднократный пропуск платежей по ипотеке;
• большая задолженность собственника перед кем-либо;
• нарушение правил пользования жильём;
• ошибка в документах;
• программа реновации;
• новые планы государства на земельный участок под домом;
• состояние всего здания;
• незначительный размер доли в собственности.

Рассмотрим подробнее все ситуации.

Как могут выселить собственника из квартиры за неуплату по ипотеке

Лишение квартиры за долг по ипотеке — пожалуй, самая известная ситуация. Ипотечная квартира находится в собственности человека, но пока не закрыт ипотечный кредит, она числится в залоге у банка. Если банк перестал получать платежи по кредиту, он имеет право «отнять» квартиру у собственника, продать её с торгов и таким образом закрыть кредит. Но к этому приведёт не каждая просрочка. 

Чтобы банк запустил процедуру реализации заложенной квартиры, нужно пропустить не менее четырёх платежей, а размер задолженности должен достигнуть 5% от стоимости квартиры или больше (ст. 348 ГК РФ).

Что сделать, чтобы не выселили:

• при возникновении финансовых проблем (например, увольнение, перевод на работу со ставкой ниже, собственные проблемы со здоровьем или болезнь члена семьи, рождение ребёнка) можно оформить ипотечные каникулы или рефинансировать долг по кредиту;
• до того момента, как банк продаст квартиру, можно в любой момент исправить ситуацию и заплатить долг;
• в крайнем случае лучше самостоятельно продать квартиру (это возможно — с согласия банка) и часть вырученных денег использовать для погашения ипотеки, а на оставшиеся присмотреть жильё подешевле. Так можно выручить большую сумму и избежать штрафов от банка.

Когда могут выселить из квартиры собственника за другие долги

Оказаться в должниках можно не только из-за ипотеки, но и из-за невыполнения других денежных обязательств. Кто-то не платит алименты (ст. 81 СК РФ), забывает про коммунальные платежи (ст. 153 ЖК РФ) или попросту берёт в долг и забывает отдать (ст. 395 ГК РФ).

Пострадавший может обратиться в суд, и если должник проигнорирует решение суда об оплате, истец обращается к судебным приставам. Порядок их действий оговорён в ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве». В первую очередь приставы будут искать деньги на счетах и вкладах, а только потом — если обнаруженной суммы недостаточно для закрытия долга — обратятся к недвижимости.

Продажа квартиры за долги — это крайняя мера, и чем меньше сумма долга, тем меньше её вероятность. При сумме задолженности менее 500 000 рублей суд вероятнее всего будет искать другие возможности. Но полностью игнорировать такую возможность нельзя, тем более, что суды по-новому рассматривают ситуацию с единственным жильём должника.

Раньше забирать единственную квартиру не имели права — должника защищала ст. 446 ГК РФ, но 26.04.21 г. появилось Постановление Конституционного суда 15-П, согласно которому в некоторых случаях с торгов может уйти и единственное жильё. Правда, исключительно при условии, что его стоимость позволит и закрыть долг, и предоставить должнику другую квартиру — площадью не меньше, чем действующая норма по договорам социального найма.

Как застраховать себя от таких проблем? Создавать денежную подушку безопасности и вовремя платить по счетам, чтобы не накапливались долги. В случае непредвиденного снижения доходов лучше не пускать всё на самотёк, а планировать бюджет.

Могут ли соседи выселить собственника из квартиры за неправильное использование помещения

Квартира — это жилое помещение, владелец которого должен соблюдать определённые правила (ст. 30, ст. 17 ЖК РФ, Приказ Минстроя 292/пр от 14.05.21 г.): обеспечивать сохранность, учитывать права соседей, использовать квартиру по назначению.

В частности закон запрещает превращать квартиру в хостел, устанавливать какое-либо производственное оборудование или устраивать несогласованные перепланировки. Согласно п.2 ст. 17 ЖК РФ в квартире допустим микробизнес, но при условии, что он не мешает соседям (тихо, нет посторонних запахов, посетители ведут себя культурно), соблюдаются санитарные и противопожарные правила, а квартиру продолжают использовать по назначению (функционирует санузел, есть места для сна и приготовления пищи).

Соседи вправе пожаловаться, но напрямую от них суд не примет заявление — такие иски может подавать только орган самоуправления. Пострадавшие должны написать коллективное заявление в местную администрацию с описанием ситуации и просьбой принять меры. Как правило, первым решением органов самоуправления будет требование устранить нарушение и, возможно, небольшой штраф.

Если собственник «послушается», конфликт будет исчерпан. В противном случае администрация обращается в суд, и риск лишиться квартиры становится реальным — её продадут с торгов. Часть вырученных средств пойдёт на покрытие судебных издержек, остальное выплатят собственнику. 

До сентября 2022 года лишить права собственности за нарушения содержания помещения могли по ст. 293 ГК РФ, сейчас этот процесс регулирует ст. 287.7 ГК РФ. Для владельцев квартир ничего не изменилось, но теперь наказывают и за аналогичные нарушения в нежилых помещениях — например, на машиноместах.

Выселение собственника из квартиры из-за ошибки в документах

Квартиры можно лишиться, если сделка оформлена с нарушениями — например, в ситуации, когда прежний владелец не имел права её продавать. Это могло случиться, в частности, если он не получил согласия супруга или супруги на продажу, хотя квартира приобреталась во время брака и была их совместной собственностью. В этом случае в течение трёх лет супруг, права которого проигнорировали, может подать в суд.

В большинстве случаев ст. 302 ГК РФ защищает добросовестного покупателя, но ключевое слово — «добросовестного». Если истец сможет доказать сговор (например, одним из признаков может послужить заниженная стоимость жилья), окончательное решение останется за судом.

Тщательной проверки документов — желательно вместе с юристом — чаще всего будет достаточно. Но стопроцентной гарантии никто не даст: сделку могут оспорить даже при покупке квартиры с торгов, когда за документы отвечают судебные исполнительные органы.

Например, мужчина покупал двухкомнатную квартиру, которую выставили на торги за долги женщины с двумя детьми. Приставы проверяли по закону наличие другого жилья у должницы — у неё было вторая квартира, которую женщина успела продать в последний момент, и в итоге при продаже на торгах «двушка» оказалась единственным жильём. После нескольких судебных разбирательств мужчину лишили права собственности на квартиру и вернули деньги.

Выселение из собственной квартиры из-за реновации

Самая «безобидная» вероятность потерять квартиру грозит собственникам квартир в домах старого фонда. Если дом попадает в программу реновации, всех жильцов выселят из квартиры с предоставлением нового жилья не хуже старого, либо предложат деньги (по рыночной стоимости), чтобы они могли найти новую квартиру самостоятельно.

Прежде чем соглашаться на тот или иной способ, стоит лично проверить квартиру, которую предлагают взамен. Возможно, она окажется в неудобном районе, само здание оставляет желать лучшего или внутренняя отделка выполнена недостаточно качественно. После подписания согласия на переезд отыграть сделку назад уже не получится.

Если собственник считает, что сумма компенсации за старую квартиру занижена, он может попробовать продать её самостоятельно — реновация никак не ограничивает такую возможность.

Государственные нужды как основания для выселения из квартиры собственника

Схожая ситуация возникает, когда государство имеет виды на земельный участок под домом. Например, в планах властей строительство трубопровода, железной дороги или автострады. Государство также, как и при реновации, предлагает взамен квартиры другое жильё либо денежную компенсацию.

В отличие от схемы с реновацией, жильцы могут не только выбрать один из предложенных вариантов, но также и привести основания для увеличения цены, предложенной за квартиру (в мирном порядке или через суд) или оспорить сам факт изъятия жилья. Например, когда дальнейшее использование земли не укладывается в перечень объектов, ради которых возможно изъятие земельных участков (ст. 49 ЗК РФ). 

Выселение собственников из аварийного жилья

Если дом признали аварийным, возможности собственника зависят от того, числится ли дом в региональной программе расселения. В неё попадают дома, статус аварийных которым присвоен до 2017 года. Попробовать включить другие дома в программу можно через администрацию президента, областную администрацию или депутатов.

Участники региональной программы могут выбирать между предложенной новой квартирой или денежной компенсацией. Собственники квартир в «свежих» аварийных домах могут рассчитывать только на деньги — у государства, как правило, не хватает времени для постройки альтернативного жилья для этой категории.

Принудительное выселение собственника незначительной доли в коммунальной квартире

Есть ещё одна ситуация, когда собственника могут лишить жилья. Речь идёт о коммунальных квартирах. Если кто-либо из совладельцев пытается определить порядок пользования помещением через суд, есть вероятность, что собственников станет меньше.

Когда размер доли одного из совладельцев незначителен, он не нуждается в жилье, а долю нельзя выделить, суд может передать его долю другим жильцам. При этом они должны будут выплатить владельцу маленькой доли компенсацию (п.4 ст. 252 ГК РФ). По сути, таким образом собственника вынуждают продать свою долю. 

Такая ситуация возникает достаточно редко, и перед принятием решения суд учитывает все сопутствующие обстоятельства. При оценке нуждаемости берутся во внимание состояние здоровья собственника, его возраст, наличие детей и других членов семьи и их материальное положение. Заинтересованность собственника в доле определяют по тому, проживает ли он в квартире, оплачивает ли коммунальные услуги и есть ли у него другое жильё в собственности. А возможность выделения доли в натуре зависит от количества комнат, жильцов и планировки помещения — как правило, выдел возможен только в некоторых частных домах, а не в квартирах. 

Если суд принял такое решение, собственник имеет право подать апелляцию в вышестоящий суд и попробовать доказать, что нуждается в своей доле.

Коротко о главном

Права собственности на квартиру можно лишиться по собственной вине или в силу независящих от владельца обстоятельств, но подобные ситуации — большая редкость.

При покупке квартиры нужно тщательно проверять документы предыдущих собственников, а при малейших сомнениях лучше консультироваться с юристом.

Собственнику стоит вовремя платить коммуналку и следить за кредитными обязательствами, если они имеются. Особенно важно не пропускать платежи по кредитам и алиментам.

При расселении всего дома нужно ознакомиться с причиной и изучить законы, которые регулируют сложившуюся ситуацию — так собственник может выбрать наиболее выгодный вариант.