Как вежливо отказать арендатору: 5 признаков проблемных жильцов и методы отказа

Большинство арендаторов на рынке недвижимости — адекватные люди, но встречаются и неблагонадёжные. Как заранее распознать человека, который оставит долги по квартплате, испортит ремонт или откажется съезжать? Рассказываем, как вычислить потенциально проблемного съёмщика ещё на этапе осмотра и вежливо отказать ему в сдаче квартиры.

Как сдать квартиру благонадёжному арендатору

Арендодатели, которым пришлось столкнуться с проблемными жильцами, чаще всего отмечают, что те вели себя странно уже при первом знакомстве, но собственники решили проигнорировать сигналы опасности или просто не знали, как отказать человеку в съёме квартиры. Если возникают сомнения в адекватности будущего жильца, можно проверить его следующими способами.

• «Пробить» в интернете. Для этого не нужно быть хакером — достаточно найти страницу будущего квартиросъёмщика в соцсетях и поискать отзывы о человеке на форумах по недвижимости. Также поможет база исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов — в ней можно найти должника по ФИО и дате рождения. В базе ЕГРЮЛ можно найти бизнес, зарегистрированный на человека, и узнать, не банкрот ли его компания — для поиска достаточно указать фамилию и регион. Недавно зарегистрированный бизнес тоже может быть недостатком: есть вероятность, что дела пойдут плохо, это может вызвать задержку арендных платежей. 
• Задавать правильные вопросы. Лёгкая, дружелюбная беседа во время осмотра квартиры даст больше информации, чем жёсткий допрос в стиле: «Сколько вам лет? Где работаете? Есть ли у вас дети?». Если потенциальный арендатор расслабится, вероятность того, что он расскажет о проблемах с доходом, большой семье, непослушных детях и животных, с которыми планирует жить в вашей квартире, возрастёт в разы. 

Защититься от неблагополучных жильцов можно с помощью конкретных действий, а не только сбора информации об арендаторе. Опытные риелторы рекомендуют придерживаться следующей тактики.

• Установить рыночную стоимость аренды. Цена ниже рынка может привлечь неблагополучных арендаторов, а порядочных, наоборот, отпугнуть своей подозрительностью. 
• Составить грамотный договор. Защитить недвижимость от непорядочных арендаторов поможет включение в договор найма следующих пунктов: 
  — паспортных данных всех людей, которые будут проживать в квартире;
  — запрета на проживание не указанных в договоре людей;
  — сроков аренды, стоимости, даты оплаты, условий повышения цены;
  — описи ценного имущества;
  — ответственности за причинение ущерба;
  — периодичности осмотров и визитов;
  — условий расторжения договора в одностороннем порядке;
  — сроков предупреждения о выезде.
  
• Застраховать квартиру. У страховых компаний есть продукты, покрывающие риски повреждения имущества арендатором, неуплаты аренды или досрочного выезда съёмщика. Чтобы получить выплату, потребуется письменное подтверждение, подписанное владельцем жилья и арендатором.
• Поддерживать контакт. С арендатором нужно регулярно общаться и периодически наведываться в квартиру — по согласованию с жильцом, конечно же. Без умеренного контроля у некоторых жильцов может возникнуть иллюзия вседозволенности.

Когда потенциальному арендатору лучше отказать 

Иногда признаки неблагополучности будущего жильца слишком явные, чтобы их игнорировать. Вот 5 случаев, когда не остаётся ничего другого, кроме как отказать кандидату в аренде квартиры.

1. Арендатор должник или банкрот. Если сайт ФССП показывает, что у будущего жильца есть непогашенные долги, или сайт ЕФРСБ сообщает, что человек признан банкротом, есть большие риски, что у него возникнут проблемы с оплатой аренды.
2. Неприятный в общении человек. Это вопрос личных предпочтений арендодателя. Например, вам может быть некомфортно общаться с человеком, который постоянно матерится или использует жаргон, негативно или агрессивно настроен, нервный или слишком возбудимый. Если в первые 5 минут общение хочется прекратить, стоит отказать арендатору в аренде квартиры.
3. Попытки изменения договора. Если будущий жилец подробно обсуждает каждый пункт договора аренды или предлагает заменить договор на свой, лучше не тратить время и нервы. Также следует отказать, если жилец предлагает переоформить действующий договор задним числом — это может привести к серьёзным проблемам.
4. Большой начальник. Если арендатор ведёт себя с владельцем жилья как начальник с подчинённым — требует оказания услуг, выставляет правила, даёт сжатые сроки на устранение поломок — в сдаче квартиры тоже лучше отказать. Это условие относится только к потребительской манере общения жильца, а не к его профессии или социальному статусу.
5. Бонус: назойливые риелторы. Сразу после размещения квартиры на сайтах объявлений начинаются звонки риелторов, клиенты которых якобы только и ждут, чтобы заселиться. На самом деле таким маклерам нужно только разрешение продублировать объявление со своим телефоном. Сдать квартиру быстрее или найти добропорядочных жильцов это не поможет.

5 способов сказать «нет»

Бывает, что во время показа квартиры выяснилось, что жилец не вызывает доверия, но он всё же активно просит подписать договор и готов прямо на месте оплатить аренду. Как в этом случае корректно отказать в съёме квартиры?

1. Сказать прямо: «Простите, но вам я квартиру сдавать не буду». Это самое быстрое и надёжное решение вопроса.
   
2. Сказать, что квартира будет сдаваться позже, через пару месяцев, потому что тут живут родственники из деревни или любимая тёща.
3. Сообщить, что на просмотр квартиры есть очередь, и владелец договорился ещё на два следующих показа. Но если объявление о жилье будет какое-то время висеть на сайтах недвижимости, неприятный квартирант может позвонить ещё раз, и для него придётся придумать новую причину.
4. Сказать, что нужно посоветоваться «с мужем, женой, мамой» или «другом-риелтором». Если неугодный арендатор позвонит, в отказе можно будет сослаться на них.
5. Сообщить, что преимущество — у людей, смотревших квартиру до него. Можно пообещать перезвонить ненадёжному кандидату, если те откажутся. 

Важно ничего не обещать незнакомому человеку перед просмотром, не бронировать для него квартиру, не принимать аванс или задаток.

Что делать, если арендатор оказался проблемным

Решение вопроса с неблагонадёжным арендатором лучше не затягивать. Конфликтное, но однозначное решение лучше, чем бесконечные надежды на исправление. Что делать, если квартиранты несколько месяцев не оплачивают проживание, используют квартиру как коммерческое помещение или испортили ремонт и не желают его восстанавливать?

• Потребовать съехать, направив претензию в письменном виде с перечислением нарушенных условий договора и суммы долга. Отправлять лучше заказным письмом.
• Если жилец угрожает судом, необходимо оставаться непреклонным и соглашаться на разбирательство в суде — закон в таком случае будет явно не на его стороне.

Краткие выводы

• Заметить, что квартирант не подходит, можно ещё при первом знакомстве. В этот момент важно прислушаться к себе и вежливо отказать нежелательным арендаторам.
• Страхование квартиры, подробный договор, рыночная стоимость аренды и контроль жильцов снизят риски.
• Узнать, что арендатор неплатёжеспособен, можно на сайтах ФССП и ЕФРСБ. 
• Отказать в съёме квартиры лучше прямо. Если важнее остаться вежливым, можно сослаться на других потенциальных арендаторов или необходимость посоветоваться с родственниками.
• Проблемных арендаторов можно выселить без суда, если быть твёрдым и непреклонным в своих намерениях.