Как составить долгосрочный договор аренды, ничего не забыть и не попасться на мошенничество

Сдавая квартиру на длительный срок, можно хотя бы иногда чувствовать себя тем самым человеком, получающим пассивный доход. Если вы находите добросовестного жильца — так и происходит. Но такие прекрасные совпадения редки: увы, случаи мошенничества никто не отменял. Рассказываем, как составлять договор и на что нужно смотреть при его подписании.

Пройдёмся по матчасти

То, что в быту называется арендой, юридически считается наймом жилья. В статье мы будем говорить о найме, но именовать этот процесс арендой — так, в конце концов, привычнее для всех.

Юридически существуют кратко-, средне- и долгосрочный найм жилья. Краткосрочным наймом считают съём на срок от дня до 11 месяцев, среднесрочным — от года до трёх лет, долгосрочным — найм от трёх до пяти лет.

Юридически можно заключить договор максимум на 5 лет, при этом договор с любыми сроками можно заключать «с правом продления»: никто не помешает 10 лет жить в квартире, которая по первоначальному договору снималась на три месяца.

В статье мы будем говорить о любой аренде, которая длится дольше одного месяца.

Как мошенники «ловят» своих жертв

Обычно недобросовестные арендаторы опираются на незнание законов или на невнимательность арендодателя. Некоторые мошенники специально искусственно растягивают процедуру подписания договора, разбирая договор часами — а потом делают «случайные» помарки, печатают новый документ и подсовывают его на подпись. Уставший и раздражённый арендодатель подписывает бумагу, не проверив — и попадается на максимально неприятные условия.

Другие создают максимально подробные многословные договоры. После подробного чтения первой страницы даже въедливому человеку становится сложно «распутывать кружева слов» — а во многочисленных оговорках, подпунктах и мелких шрифтах тут и там прописаны все нужные юристу условия. Которые, например, могут включать штрафы за «неправильные» действия со стороны арендодателя — и это будет абсолютно законно.

Арендодателям мы посоветуем:

1. максимально внимательно читать любой документ, под которым будет стоять их подпись;
2. не ставить подпись под документом, суть которого им непонятна.

Это два очень простых правила, которые непросто соблюдать. Для их соблюдения полезно научиться твёрдо отказывать и не терять голову в погоне за потенциальной выгодой.

В случае с арендаторами арсенал мошенников расширяется — ведь ими местами проще манипулировать. Вот на что могут нарваться арендаторы.

1. Если не проверить документы на квартиру (право собственности и свежую выписку из ЕГРН), есть риск снять жилплощадь, которая не принадлежит «арендодателю».
2. Если заплатить за что-то без проверки и подписания соответствующих документов, есть риск, что «арендодатель» заявит: «Никаких денег вы мне не давали!».
3. Если не проверить исправность техники и мебели, можно столкнуться с обязанностью возмещать ущерб (а ущерб может быть очень большим, и никакой депозит его не покроет).

Арендаторам мы посоветуем быть внимательными к каждому документу и никому ни за что не платить без подписания соответствующего договора. Также мы рекомендуем проявить максимальную внимательность к описи передаваемого имущества и его соответствию реальности.

Что прописать в договоре, чтобы не подставить свои интересы под удар

Долгосрочный договор аренды квартиры между физическими лицами должен быть максимально подробным — это снизит количество рисков и недопониманий в спорных ситуациях для обеих сторон. 

Обычно положения документа сводятся к следующим.

1. Суть договора

«ФИО (в дальнейшем — наймодатель (паспортные данные)) и ФИО (в дальнейшем — наниматель (паспортные данные)), вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

Наймодатель предоставляет Нанимателю за плату во временное владение и пользование жилое помещение, далее именуемое «Жилое помещение», на условиях настоящего Договора».

Как правило, именно с этой фразы и начинается договор. «Наниматель» с «Наймодателем» пишутся с прописной буквы, а паспортные данные прописываются со всеми подробностями: не только ФИО, но и адрес регистрации, номер паспорта, время, место и дата его выдачи.
Перед подписанием обеим сторонам не помешает проверить паспорт другой стороны на действительность, сделать это можно в специальном проверочном сервисе от МВД РФ.

2. Предмет договора

«Передаваемое во временное владение и пользование Жилое помещение расположено по адресу (адрес указывается вместе с почтовым индексом) и имеет кадастровый номер (он указан в справке ЕГРН, которую арендодатель должен предоставить перед подписанием)».

Далее прописываются:

• остальные параметры квартиры — количество комнат, этаж и площадь;
• доказательство права собственности — тут вписываются данные о дате записи о регистрации права собственности в ЕГРН и основание владения: например, договор купли-продажи.

Также следует указать, что «квартира не обременена правами других лиц, не находится в залоге, в споре иои под арестом, а также не имеет каких-либо иных обременений».

Если вы планируете сдавать квартиру только жильцу, с которым заключаете договор, и его ближайшим родственникам, об этом лучше написать прямым текстом. Обычно используют формулировку вида «квартира предоставляется нанимателю для использования в целях проживания в ней самого нанимателя, а также членов его семьи (перечисляются члены семьи и их паспортные данные)». Третьи лица в договоре обычно не указываются.

3. Права и обязанности сторон

В этом пункте прописываются все обязательства, которые берут на себя стороны:

• сумма;
• неустойка по задержке оплаты;
• размер депозита (его также называют обеспечительным платежом или гарантийным взносом) и условия его возврата и удержания;
• периодичность и порядок повышения арендной платы (например, раз в два года не более, чем на 10%);
• условия оплаты ЖКУ — кто берёт на себя это обязательство; если это не прописать, плательщиком автоматически становится наниматель — это указано в статье 678 ГК РФ. А ещё стоит прописать, что «неполучение или несвоевременное получение квитанций от поставщика ЖКУ не является основанием для освобождения нанимателя (если платит он) от оплаты как самих ЖКУ, так и начисленных за просрочку пени».

В обязательства нанимателя обычно включают:

• своевременную оплату за проживание;
• своевременную передачу показаний счётчиков, а также обязательство оплатить все долги по ЖКУ до прекращения срока действия договора;
• бережное отношение к квартире и соблюдение санитарных, пожарных и прочих норм;
• запрет на ремонт без согласования с хозяином — разрешение должно быть предоставлено в письменном виде (нельзя даже вбивать гвозди, поскольку это может стать «нарушением целостности стен»);
• соблюдение законодательства (в том числе, закона «о тишине»);
• допуск коммунальных и иных служб в квартиру при необходимости;
• запрет на заселение посторонних и животных (без письменного разрешения хозяина);
• предупреждение наймодателя о своём намерении съехать не менее, чем за три месяца (можно установить другой срок);
• ремонт вышедших из строя техники и мебели (если это обязательство не берёт на себя наймодатель). В этот пункт неплохо бы добавить фразу о том, что неотделимые улучшения по окончании действия договора остаются в собственности наймодателя без выплаты компенсации (если, конечно, стороны не договорятся об ином варианте, но в таком случае необходимо будет подписать дополнительное соглашение — и не забыть его пронумеровать).

В обязательства наймодателя включают:

• предоставление квартиры в пользование в течение оговорённого срока;
• соблюдение графика посещения квартиры;
• способствование в вопросе временной регистрации нанимателя в квартире.

4. Условия расторжения договора

Здесь прописываются:

• наличие или отсутствие заверения договора у нотариуса — в зависимости от этого ставится дата вступления договора в силу (если стороны хотят заверить договор у нотариуса, вступить в силу документ сможет только после этого);
• срок действия договора и возможность его продления;
• порядок действий при невозможности пользоваться квартирой (например, после пожара или при запрете на это властей) — тут инициатором досрочного прекращения договора может выступить любая сторона;
• обязательство наймодателя предложить нанимателю продлить договор.

Некоторые прописывают в договоре возможность расторжения «в одностороннем внесудебном порядке». Тут возникают риски для всех сторон, потому что фраза эта может выйти боком как для нанимателя, так и для наймодателя. С другой стороны, для кого-то возможность выселить неприятных жильцов или уйти от неприятного арендодателя важнее рисков.

5. Ответственность сторон

В эту часть включают:

• последствия и штрафы за несоблюдение пунктов договора (в частности прописывается, что наниматель должен возместить все убытки при порче имущества);
• размер неустойки за просрочку ежемесячного платежа (обычно это определённый процент за каждый день просрочки);
• обязательство нанимателя оплачивать штрафы и пени за несвоевременную оплату ЖКУ, если по договору их оплачивает именно он.

6. Порядок разрешения споров

В стандартных договорах долгосрочной аренды обычно прописывается, что сперва стороны пытаются разрешить возникающие споры путём переговоров, но если прийти к соглашению не удаётся, любая из сторон имеет право обратиться в поисках справедливости в суд (в этом пункте прописывается, в какой именно — обычно в районный, по адресу нахождения квартиры).

7. Заключительные положения

Здесь чаще всего прописываются общие положения:

• наниматель полностью осмотрел квартиру, знает о её недостатках (их надо перечислить), особенностях (и их тоже — это может быть, например, наличие притяжной вентиляции или газовой колонки) и своей ответственности (в том числе, если квартира будет полностью разрушена — в зависимости от ситуации и в рамках действующего законодательства в виде возмещения ущерба на основании судебного решения). Можно также указать, что квартира передаётся в пользование с подписанием акта приёма-передачи;
• о порядке дальнейшей коммуникации (например, что все договорённости и соглашения доносятся либо в простой письменной форме, либо в форме дополнительных соглашений и даже договоров);
• обязательным пунктом является утверждение, что обе стороны «в момент подписания договора действуют не по принуждению, не под влиянием обмана и чётко осознают все последствия заключения данного договора»;
• в долгосрочном договоре также прописывается количество экземпляров: учитывая необходимость регистрации (об этом — ниже), их должно быть три.

Далее стороны подписывают все экземпляры, и кто-то один отправляется в МФЦ для регистрации договора, если это необходимо.

Регистрация договора долгосрочной аренды

Если срок договора не превышает один год, обязательной регистрации он не подлежит. Но долгосрочные договоры нужно регистрировать в обязательном порядке.

Зарегистрировать договор может арендодатель или арендатор. Также доступна стандартная для нашего закона опция с работой по этому вопросу третьего лица — но ему необходима нотариальная доверенность, которую оно приложит к списку обязательных бумаг.

Для регистрации необходимы следующие документы:

• заявление с просьбой зарегистрировать договор (его можно написать прямо в отделении);
• три подлинных экземпляра правильно составленного договора аренды (если договор составлен неправильно, то сотрудники Росреестра могут вернуть его на доработку). Договор должен соответствовать нормам, указанным в главе 34 ГК РФ («Аренда») — статьи 606-670 ГК РФ, а также ФЗ-218 («О государственной регистрации недвижимости»);
• паспорт заявителя;
•  чек об оплате госпошлины — за регистрацию договора найма жилой недвижимости для физлиц Росреестр берёт 2000 рублей (оплачивается по согласованию сторон);
• техплан (если квартира ставится на учёт впервые или если была проведена перепланировка — в этом случае срок проверки может затянуться на 5 дополнительных дней, но если перепланировка не узаконена или выполнена с нарушениями, зарегистрировать сделку не удастся, зато придётся в течение трёх месяцев выявленные нарушения устранять — например, возводить незаконно снесённую стену);
• опционально — акт приёма-передачи и копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН (зависит от требований конкретного отделения регистрирующего органа — лучше предварительно уточнить полный пакет документов непосредственно в вашем отделении).

О том, как должны выглядеть документы и где их можно взять, на Госуслугах написали подробную статью госслужащие из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

После благополучной регистрации заявителю возвращается договор, заверенный специальной регистрационной надписью. В обычных ситуациях срок регистрации не превышает 9 рабочих дней. При определённых опциях и дополнительных экспертизах (например, той же проверке законности перепланировки) срок может быть увеличен до 14 рабочих дней.

Что ещё учесть, помимо договора

По закону, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Для получения такого преимущества достаточно добросовестно выполнять свои обязанности в соответствии со статьёй 684 ГК РФ. При этом критерием добросовестности считается отсутствие нарушений условий договора и бережное отношение к помещению. То есть, если человек ничего не сломал и вовремя всё оплачивал, арендодателю невыгодно отказываться от договора в пользу другого жильца.

Если вы, как арендодатель, хотите иметь возможность продлить договор безо всяких проблем, поднимите вопрос за три месяца до окончания срока текущего соглашения. Так вы соблюдёте все существующие законы и моральные нормы.

Чтобы иметь возможность расторгнуть договор в любой момент, арендодателю необходимо зафиксировать нарушения статьи 687 ГК РФ, что случается отнюдь не всегда: прямым нарушением считается задержка платежей на срок от полугода и прямая порча имущества.

Есть лазейка в случае, если договор заканчивается, а потенциальные новые жильцы будут платить больше. Закон говорит о преимущественном праве нынешнего жильца в случае, если ему и потенциальным жильцам предлагаются одинаковые условия. Если потенциальные жильцы готовы платить больше, а нынешние не готовы, можно заключить договор с новыми жильцами — подобное законом не запрещено, и в таком случае арендодатель просто преследует свои интересы.

Арендаторы в этом плане несколько свободнее: они имеют право отказаться от договора в любой момент, если в договоре не прописано иное. При этом на их стороне всё ещё остаётся жилищное законодательство, которое хорошо защищает интересы жильцов.

Как зарегистрировать нанимателя в квартире, чтобы не нарушить законы и не получить штраф

Чтобы зарегистрировать нанимателей, потребуется следующий пакет документов.

• Паспорта всех участников процесса. Если в процессе участвуют дети возрастом младше 14 лет, необходимо предоставить их свидетельства о рождении — без них регистрация становится невозможной;
• Заявление жильцов с просьбой о регистрации по месту пребывания;
• Оригинал договора о долгосрочной аренде — копия, даже нотариально заверенная, не подойдёт;
• Свидетельство о собственности (если есть);
• Выписка из ЕГРН;
• Письменное согласие всех собственников и всех уже зарегистрированных в данной квартире граждан на то, чтобы зарегистрировать новых людей.

Далее арендатор и арендодатель отправляются в отделение МФЦ. В нём они проходят процедуру регистрации, а по всем деталям их сориентируют на месте.

Снимают жильцов с учёта также в МФЦ. Для этого владельцу квартиры нужно прийти уже одному и написать соответствующее заявление с просьбой снять всех бывших жильцов с регистрационного учёта. По закону, эту процедуру можно провести по окончании договора аренды, но есть одно исключение: если жильцы съехали раньше, можно прийти в МФЦ сразу после того, как они освободили жилплощадь.

Как правильно продлить договор аренды и не совершить ошибок

Если вы планируете просто продлить договор, есть две опции. Можно либо заключить новый договор по образцу старого, либо подписать дополнительное соглашение.

В первом случае необходимо взять старый документ, присвоить ему другой номер, поменять даты, распечатать и подписать заново. Если за время действия старого договора вы заключали дополнительные соглашения, которые действуют до сих пор, необходимо по тому же принципу переоформить их.

Во втором случае необходимо просто сформулировать допсоглашение, присвоить ему номер и указать, к какому документу он привязан. А после прописать любой текст, в котором вы дадите понять, что продлеваете действие договора на определённый срок. Можно использовать даже самые простые формулировки — закон это позволяет.

Если вы планируете изменить условия, придётся заключать новый договор или составлять мудрёное допсоглашение. Оба варианта немного заморочены, но составлять новый договор проще, чем потом разбираться во влиянии допсоглашения на пункты старого договора.

Вот что в любом случае можно изменить, заключая новый договор или меняя условия в старом:

• форму и дату оплаты (например, наличные вместо перевода и новые числа);
• новые дополнительные условия (например, проведение ремонта или покупку новой бытовой техники);
• арендную ставку.

Что учесть при продлении действия договора 

Есть три важные мелочи, за которыми мы крайне рекомендуем внимательно следить.

1. Всегда нумеруйте договоры и дополнительные соглашения.
2. Всегда указывайте дату вступления в силу новых условий.
3. Всегда прописывайте сроки в договоре и дополнительном соглашении.

Три кита безопасности для обеих сторон

1. Скрупулёзно перечитывать перед подписанием каждую строчку каждой страницы каждого экземпляра договора. Перечитывать надо именно те экземпляры, под которыми вы планируете ставить подпись (а не те, которые вам прислали в облачном сервисе заранее: велик риск, что документ впоследствии удалят или исправят).
2. Обращать внимание на попытки второй стороны распечатать копию документа заново из-за помарок. Если же это произойдёт — снова перечитать каждую строчку. Это делается для того, чтобы никто не подменил документ в момент подписания.
3. Всегда подписывать договор. Довести дело до суда без договора крайне сложно. При этом арендодателям приходится отбиваться от претензий ФНС по поводу налогов, а арендаторам — доказывать, что при заселении оговаривались именно те условия, нарушениями которых они возмущены.