Чем отличается перенаём от субаренды: оформление, польза и юридические нюансы

Многие знают, что арендованное жильё можно пересдавать, а можно перезаключить договор на нового квартиранта. В этой статье мы расскажем, что такое субаренда и перенаём имущества и чем они отличаются, как эти договоры можно использовать и как их грамотно оформить.

Что такое субаренда и перенаём

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору найма другому лицу (перенаём) (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

Субаренда (или поднаём) — это договор, с помощью которого жилец может сдать имущество, которое уже находится у него в аренде, другому лицу — субарендатору. 

В чём суть: это тоже договор аренды, но в нём происходит рокировка, как в шахматах. Арендатор становится арендодателем, а субарендатор — арендатором. Но по своим обязательствам по договору отвечать будет первоначальный съёмщик. 

Как это выглядит: вы взяли двухкомнатную квартиру в аренду, одной комнатой не пользуетесь, а деньги за неё платите. Чтобы сэкономить, вы сдаёте эту комнату в аренду своему другу или родственнику. Ответственным за эту комнату всё равно остаётесь вы.

Теперь разберём перенаём. 

Перенаём — это документ, с помощью которого первоначальный арендатор передаёт свои права и обязанности по договору другому человеку.

В чём суть: первоначальный арендатор уходит, но оставляет вместо себя новое лицо.

Как это выглядит: девушка снимает квартиру в аренду, но ей не пользуется: молодой человек предложил съехаться. Её съёмное жильё хочет арендовать подруга. Девушка передаёт квартиру ей. Условия, права и обязанности для подруги остаются те же, что были прописаны в первоначальном договоре.

Отличие субаренды от перенайма

Чтобы было удобнее и проще, мы разберём, чем отличается субаренда от перенайма, по нескольким пунктам.

Договор поднайма нельзя оформить на период, который будет превышать время действия первоначального договора аренды — и субаренда отличается от перенайма в первую очередь. А если хозяин жилья решит расторгнуть договор аренды досрочно, то и субаренда тоже прекратится — по статье  618 ГК РФ. 

С перенаймом получается другая ситуация: арендодатель и субарендатор общаются напрямую и сами определяют детали договора. При этом первоначальный арендодатель исключается из всех договорённостей и никак не влияет на происходящее. Но если вы решили воспользоваться перенаймом, помните, что не сможете на время исчезнуть из обязательства, а потом вернуться.

Если получить прибыль от субаренды возможно, в случае перенайма это крайне сложно. По закону, любой договор возмездный, если иное не прописано в соглашении (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Поэтому можно сдавать имущество в субаренду и передавать права и обязанности за определённую плату. Но с перенаймом всё немного сложнее. Есть мнение, что это соглашение само по себе возмездное, потому что одновременно с правами передаются и обязанности. 

Например, вы заключаете договор перенайма квартиры. Бывший арендатор говорит, что вы будете вносить арендную плату и дополнительные платежи, пока не погасите его долги, которые накопились за время аренды этой квартиры — это и будет вознаграждением за то, что он уступает новому жильцу своё право найма.

Однако есть риск, что такое соглашение о перенайме признают недействительным. Поэтому, оформляя соглашения, стоит установить конкретное вознаграждение за право стать новым арендатором. Определить размер можно исходя из того, какие именно права и обязанности передаются.

Чем похожи субаренда и перенаём

И договор субаренды, и договор перенайма заключаются в письменной форме. Нужно ли оформлять договор в Росреестре? Так как к договорам субаренды и перенайма мы применяем правила о договоре аренды (ч. 2 ст. 615 ГК РФ), значит, регистрировать в Росреестре нужно только соглашения о найме здания или сооружения, которые заключили на срок не менее года (ч.2 ст. 651 ГК РФ). Поэтому если первоначальный договор аренды регистрировали, то и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему нужно оформлять.

И поднаём, и перенаём возможны только с согласия хозяина жилья (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).  Первоначальные арендодатель и арендатор заключают договор и прописывают все права и обязанности. В договоре они могут предусмотреть разрешение на субаренду, а могут и забыть (или же этот пункт вообще был не актуален на момент подписания договора) Поэтому если арендатор решил сдать помещение в субаренду, он должен взять согласие у хозяина жилья. 

Почему это важно? Если арендодатель не хотел, чтобы жилец заключал с кем-то договор субаренды, то он может или выселить нового квартиросъёмщика, или расторгнуть ранее заключённый договор аренды (и выселить обоих).

Как оформить согласие

Арендодатель составляет документ в свободной форме, но без разговорных выражений и в официально-деловом стиле. В документе он пишет, кому, на какой срок и с какой целью можно сдавать помещение. 

Если вы только составляете договор аренды, то заранее обсудите вопрос про субаренду. Можно сразу вписать согласие арендодателя в этот договор — тогда потом не придётся спрашивать и прописывать отдельное разрешение.

Для чего можно использовать субаренду и перенаём

Есть две причины для использования поднайма и перенайма.

1. Помещения или земельные участки, взятые в аренду на продолжительный срок, никак не используются. Например, человек арендовал дом, но ему неожиданно пришлось уехать в другой город. Дом нравится, всё устраивает, но арендатор там не бывает, а терять хорошее жильё не хотелось бы.
2. В арендованном имуществе есть много свободного места, в котором арендатор не нуждается. Например, семья взяла в аренду на долгий срок большой дом с надеждой, что будет там часто собираться. Но что-то пошло не так, и тот самый двухэтажный дом с множеством спален пустует.

В обоих случаях получается невыгодная ситуация: имущество не используется, а платить всё равно приходится. Здесь можно либо расторгнуть договор, который стал невыгодным, либо сдать жильё в субаренду или передать свои арендные права и обязанности другому лицу.

Если это возможно, обычно просто расторгают договор — но такие возможности существуют не всегда. Нередко по договору запрещено расторгать договор в одностороннем порядке, а за нарушение этого пункта необходимо выплачивать крупную неустойку. При этом самому арендодателю не хочется терять прибыль, и он игнорирует проблемы арендатора.

Как оформить субаренду и перенаём

Что важно прописать в договоре субаренды?

1. Условия, которые страхуют жильё и арендодателя от ущерба. Если субарендатор что-то испортит и исчезнет, арендатору не с кого будет спросить за испорченный шкаф и некому будет выставить огромный счёт за горячую воду.
2. Условия, на которых принимают субарендатора. Чем он сможет владеть и пользоваться, как планирует использовать помещение. Если он вместо тихой и спокойной жизни организует в квартире танцевальный клуб, то можно расторгнуть договор и взыскать убытки (ст. 615 ГК РФ).
   
3. Адрес, размеры, кадастровый номер и расположение помещения (ст. 607 ГК РФ). Если сдаётся часть, то её нужно отметить на плане квартиры, который есть в кадастровом паспорте.
   
4. Сумма аренды и дата, в которую нужно вносить платежи. Арендатор сам выбирает размер арендной платы: он может и повышать плату, но не чаще 1 раза в год.
   
5. Обязанности субарендатора. Сюда нужно вписать все важные бытовые условия: например, кто делает уборку, меняет лампочки и чинит холодильник (ст. 616 ГК РФ).

Арендную плату можно начислять после того, как будет подписан акт приёма-передачи. В этом документе нужно перечислить всю мебель и технику, которые сдают вместе с помещением. Если что-то испортится или пропадёт, ущерб можно будет обоснованно спросить с нового жильца. Когда договор субаренды заканчивается, арендатор и субарендатор также составляют и подписывают акт.

Пусть субарендатор проверит помещение. Если найдётся что-то сломанное, арендатор должен это исправить (ст. 612 ГК РФ). Но если субарендатор знал о сломанном кране и неработающем холодильнике и не попросил ничего починить, то арендатор не будет нести ответственность. 

Как расторгнуть договор

В соглашении можно сразу прописать, что у каждого есть право отказаться от аренды, уведомив другую сторону в определённый срок (например, за месяц). Будет полезно зафиксировать случаи, в которых стороны могут расторгнуть договор без причины или из-за конкретных нарушений. Например:

• субарендатор решил заняться предпринимательством (делать на дому маникюр), а об этом не договаривались;
• субарендатор портит обои или не делает уборку;
  
• субарендатор задерживает арендную плату и не оплачивает коммуналку.
  

Есть и общее правило на тот случай, если детали о расторжении соглашения не прописаны: договор аренды раньше срока разрывают через суд. 

В соглашении о перенайме можно указать все те же условия, которые прописаны выше. К этому можно добавить условия передачи прав и обязанностей, а также, если есть задолженность по арендным платежам, стоит указать её размер. 

Есть особенность и с актом приёма-передачи. При перенайме первоначальный арендатор не является по отношению к новому арендатору арендодателем. Арендодатель здесь остаётся неизменным. Это значит, что формально никто не обязан составлять акт приёма-передачи арендуемого имущества (ст. 611 ГК РФ). Но будет надёжнее, если такой акт всё же будет составлен, а в нём будут прописаны все основные характеристики объекта аренды — так же, как и для субаренды. Это защитит нового арендатора от дополнительных расходов.

На что обратить внимание субарендатору и человеку, который решил взять помещение в перенаём

Разберём проблемы договора перенайма. Спорные ситуации могут возникнуть только в том случае, если не будет заключён договор с первоначальным арендатором: тогда может получиться так, что он передаст обязанности и уйдёт, оставив нового арендатора без прав.

С субарендой всё сложнее. Во-первых, есть риск, что первоначальный арендодатель решит расторгнуть договор аренды досрочно, и тогда и соглашение о субаренде тоже будет расторгнут — субарендатор окажется на улице. 

Во-вторых, договор субаренды — это часть первоначального договора аренды. То есть субарендатор получает квартиру на условиях, которые он с арендатором прописал в соглашении субаренды. Но возвращать помещение и все объекты, которые получил с ним, будет на условиях закона и первоначального договора аренды. 

Третья потенциальная проблема — субарендатор зависит от добросовестности первоначального арендатора. Например, в первоначальном договоре аренды есть запрет на заключение договоров субаренды, а арендатор пошёл против этого запрета. Такой договор субаренды могут признать недействительным.

Выводы

Субаренда и перенаём — это два разных вида передачи прав на аренду жилья.

Первое означает передачу арендованного жилья в аренду другому человеку, который становится субарендатором. При этом арендатор остаётся ответственным перед арендодателем за исполнение условий договора аренды. Обычно в таких случаях арендодатель должен дать своё письменное согласие на субаренду.

Перенаём — это передача прав на аренду жилья другому лицу на условиях полного перехода прав и обязательств от первоначального арендатора к новому. Первый арендатор становится переуступщиком и передаёт свои права и обязательства по договору аренды жилья другому лицу. В отличие от субаренды, при переуступке первоначальный арендатор теряет все свои права на арендованное жильё и освобождается от обязательств по договору аренды. Обычно в таких случаях также требуется согласие арендодателя.