Как зарегистрировать ипотеку

Государственная регистрация залога недвижимого имущества (жилых и нежилых помещений, земельных участков, зданий) — это заключительный этап сделки купли-продажи. После этой процедуры в Росреестр добавляются данные, что на недвижимость накладывается обременение, и какое-то время квартира или дом будет находиться в залоге. 

Расскажем, что должен сделать покупатель недвижимого объекта, чтобы вовремя подтвердить юридическую силу ипотечной сделки.

Что такое государственная регистрация договора ипотеки и где её можно сделать

Ипотекой называют вариант залога недвижимого имущества. Это способ обеспечения обязательства. Здесь задействовано три лица: 

• должник владеет и пользуется земельным участком, зданием, домом или квартирой;
• кредитор выдаёт средства, а в случае просрочки платежей сможет получить деньги обратно, продав залоговый объект ипотеки; 
• государство гарантирует юридическую силу ипотечного договора.

Ипотека может возникнуть по двум основаниям: в силу договора или в силу закона. В первом случае залог недвижимости — это дополнительное обязательство к договору кредита или займа. Во втором случае ипотека возникает, когда:

• недвижимость покупали по договору с отсрочкой или рассрочкой оплаты;
• нужно выплачивать ренту участка земли или иного имущества;
• строящийся дом или земельный участок под ним находится в залоге у дольщиков с даты регистрации ДДУ (договора долевого участия);
• используются накопления военнослужащего для обеспечения его жильём.

Чтобы всё работало как нужно, стороны должны соблюсти требования регистрации залога недвижимого имущества. Процедуру закон разрешает осуществить так:

• лично или с помощью представителя по доверенности в Кадастровой службе (Росреестре) или в МФЦ (Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг);
• с помощью Почты России — собирается такой же пакет документов, как для Росреестра и МФЦ, делается опись вложения, а для письма потребуется указать ценность и оформить уведомление о вручении;
• онлайн — на сайте Росреестра или на портале «Госуслуги».

Помимо прочего, стоит учесть региональные особенности: например, в Москве и Московской области ипотеку зарегистрировать можно только через МФЦ —- за исключением случаев с экстерриториальностью. 

Принцип экстерриториальности даёт гражданам РФ право зарегистрировать недвижимость на территории страны, не покидая регион проживания. По подобному основанию зарегистрировать ипотеку можно в месте нахождения недвижимости, а электронные документы создаст орган регистрации по месту подачи бумажных оригиналов. 

Что требуется для регистрации залога недвижимости в «Моих документах»

Для процедуры регистрации ипотеки потребуются:

• совместное заявление сторон (кредитора и заёмщика);
• документы, удостоверяющие личность;
• оригинал и копия квитанции об оплате госпошлины. 

Заявление можно подать и через нотариуса, если сделка прошла нотариальное удостоверение.

Также могут потребоваться:

• договор кредита или займа (количество экземпляров равно числу участников сделки);
• согласие супруга;
• разрешение органа опеки и попечительства (если в сделке участвуют дети)
• закладная и пакет документов, которые к ней прилагаются (например, отчёт оценщика);
• учредительные документы, если в сделке как заявитель участвует не физическое лицо, а компания (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации — оригиналы или надлежащим образом заверенные копии).

Граждане при заполнении заявления должны предъявить паспорт, а если в сделке участвует банк, то с его стороны потребуется отдельное заявление. Важно проконтролировать, чтобы кредитный менеджер банка сделал всё вовремя — иначе процедура регистрации залога недвижимости будет приостановлена. 

Порядок регистрации ипотеки в МФЦ и Росреестре

Чтобы зарегистрировать ипотеку, стороны обращаются в МФЦ, подают заявление и прикладывают полный пакет документов (аналогичен тому, что указан выше). Сотрудник Многофункционального центра принимает бумаги и выдаёт расписку, после чего вся документация поступает в Кадастровую службу.

Росреестр проводит полный правовой мониторинг ипотечного договора, исследует документацию, проверяет сведения, а особое внимание уделяется проверке переданных прав на недвижимость (за исключением сделок с участием нотариуса, поэтому регистрационные сроки здесь могут быть короче).

Когда залог зарегистрируют, придётся снова посетить МФЦ — сотрудники вернут все документы, кроме закладной (можно не записываться на приём заранее, а воспользоваться живой очередью).

Если на недвижимое имущество накладывается обременение в виде ипотеки, то информация об этом обязательно регистрируется в ЕГРН. После того, как земельный участок, жилые или нежилые помещения передали в залог, а сам факт передачи зафиксировали в ЕГРН, оспорить это получится исключительно через суд.

В итоге в Росреестре будут храниться следующие информационные данные:

• о собственниках недвижимости;
• всё, относящееся к основным техническим характеристикам объекта ипотеки;
• данные о правообладателях;
• тип помещения (жилое или нежилое);
• факт обременения на землю, а также основания его возникновения.

Только после этого процедура ипотеки считается завершённой. Документом, подтверждающим этот факт и права собственников, будет выписка из Единого государственного реестра недвижимости. 

Госпошлина за регистрацию

Казалось бы, оплата госпошлины должна быть самой простой частью процедуры регистрации залога недвижимости, ведь дело за малым — отправить деньги по указанным реквизитам. Но практика показывает, что существенная часть отказов оформления ипотеки в МФЦ связана с неверной оплатой пошлины. Поэтому разберём процедуру подробно:

• цена вопроса — 1000 рублей для физических лиц и 4000 рублей для компаний;
• в пакете документов должны быть и оригинал, и копия квитанции об оплате;
• при оплате важно указать реквизиты территориального отделения Росреестра — иначе последует отказ в регистрации.

Преимущество регистрации ипотеки в центре «Мои документы» в том, что работники всегда подскажут и точный размер вносимых денежных средств, и прочие нюансы — самостоятельно следить за изменениями в законодательстве не потребуется.

Срок регистрации ипотечной сделки через МФЦ

Закон устанавливает для сервиса «Мои документы» следующие сроки регистрации договора ипотеки:

• 7 рабочих дней — если регистрируют залог жилых помещений;
• 9 рабочих дней — если регистрируют залог нежилых зданий, строений, сооружений, а также земельных участков.

Срок начинают отсчитывать со следующего рабочего дня после подачи документов. Ещё по одному рабочему дню требуется на передачу сведений из МФЦ в Кадастровую палату и обратно. 

Важно: при обращении в МФЦ полезно воспользоваться производственным календарём. Там указаны нерабочие праздничные дни, которые могут существенно повлиять на сроки регистрации залога недвижимого имущества в МФЦ. 

Регистрация дополнительного соглашения

Иногда к действующему договору ипотеки требуется заключить дополнительное соглашение. Закономерный вопрос: нужно ли его регистрировать в Росреестре, и если да, то каков порядок регистрации залога? Здесь будем руководствоваться сроком заключения основного договора:

• если он был заключён до 1 июля 2014 года, то дополнительное соглашение придётся зарегистрировать в ЕГРН (для этого нужно обратиться в МФЦ в том же порядке, что указан выше);
• если же договор заключён после 1 июля 2014 года, то дополнительное соглашение регистрировать не требуется — достаточно просто подать заявление о внесение изменений в запись об ипотеке в ЕГРН.

Ранее, до 1 июля 2014 года, государственная регистрация договора ипотеки в Росреестре была обязательным условием для заключения сделки. С этой же даты нормы закона изменились, и ипотечные сделки перестали быть предметом регистрации: теперь Росреестр регистрирует непосредственно недвижимость, которая передаётся в ипотеку.

Важно: не все изменения в ипотечном договоре влекут за собой необходимость их регистрации. Изменить запись в Росреестре потребуется, если меняются:

• дата возникновения залога;
• сроки исполнения обязательства;
• описание объекта ипотеки;
• сумма обязательств, обеспеченных залогом;
• сведения о сторонах сделки;
• информация о закладной;
• оценка предмета ипотеки;
• особый порядок реализации объекта.

Если же меняется, например, процентная ставка за пользование кредитными средствами, то регистрировать такое дополнительное соглашение не понадобится. 

Отказ в регистрации

Причины отказа в регистрации ипотеки могут быть такими:

• собраны не все требуемые законом документы (в частности, отсутствует согласие супруга);
• пакет полный, но в каком-то документе есть существенные ошибки (например, неверно написана фамилия одной из сторон сделки или указан не тот кадастровый номер жилья);
• неправильно указано регистрационное действие (прекращение ипотеки, а не её регистрация);
• не полностью или неверно оплачена госпошлина;
• не указаны обременения на дом или квартиру;
• недвижимый объект был арестован;
• идёт судебный процесс, где оспаривается право собственности на дом или квартиру;
• регистратор не получил данные от других ведомств (например, от налоговой службы), когда это необходимо.

Важно: перед сдачей документов следует тщательно осмотреть каждый лист — на них не должно быть помарок, исправлений, подчисток, приписок и зачёркнутых слов.

Проблемы с получением услуги: порядок действий 

Как только заёмщик сдал документы на регистрацию ипотеки в Многофункциональный центр, лучше не пускать дело на самотёк, а отслеживать движение документов в установленные нормами сроки. Если хотя бы в одном документе найдётся ошибка, Росреестр просто приостановит процесс регистрации, а позднее вынесет отказ. 

За статусом регистрации залога недвижимости можно следить на сайте Росреестра, или обращаться на бесплатную телефонную линию по номеру 8(800)100-34-34. Для получения информации нужно сообщить номер заявки.

Заявители получают уведомление в любом случае — и при положительном ответе, и при отказе. Если пришёл отказ, то придётся:

• устранить недостатки или ошибки в документах;
• переписать заявление с верным кодом;
• обратиться в другие ведомства за требующимися документами.

Если ипотечная сделка оформлена и зарегистрирована в Росреестре, то права каждого из участников надёжно защищены. 

После того, как вся сумма по договору выплачена, за снятием обременения ипотеки можно тоже обратиться в Многофункциональный центр. Понадобится снова собрать все документы (паспорта сторон, закладную, кредитный договор, справку о погашенном кредите, выписку из Единого государственного реестра недвижимости), оплатить госпошлину и заполнить заявление. Специалист «Моих документов» примет пакет с заявлением под опись и выдаст расписку. Отдельный плюс — как только обременение ипотеки будет снято, в МФЦ можно заказать за отдельную плату соответствующую выписку.

Коротко о главном

Чтобы ипотечная сделка считалась окончательно завершённой, законодательство РФ установило порядок государственной регистрации залога недвижимости (квартиры, дома, здания, земельного участка). Только процедура регистрации прав на жилой или нежилой объект подтверждает факт обременения этого имущества. 

Зарегистрировать ипотеку можно в органах Росрегистрации по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя. Понадобится оплатить госпошлину и собрать установленный законом пакет документов.