Как расторгнуть договор аренды, зарегистрированный в Росреестре

При сдаче жилья или коммерческой недвижимости на срок 12 и более месяцев договор аренды нужно регистрировать в Росреестре. Это накладывает обременение на помещение — например, его нельзя продать или сдать в аренду повторно. Обременение снимается только после официального прекращения действия договора, поэтому важно грамотно оформить все документы, чтобы избежать конфликтов и судебных разбирательств.

В статье рассмотрим, как зарегистрировать расторжение договора аренды в Росреестре и что для этого потребуется.

Как расторгают договор аренды

Все условия, касающиеся сроков и условий аренды недвижимости, прописывают в договоре между сторонами. Расторгнуть соглашение можно:

• по истечению срока (автоматически);
• по взаимному согласию сторон;
• в одностороннем порядке;
• по итогам судебного решения.

В первых двух случаях никаких дополнительных документов не требуется. Если одна или обе стороны решили прекратить отношения досрочно, нужно составить соглашение о расторжении договора — это поможет избежать неустойки и судебных разбирательств.

Вопросы об аренде недвижимости регламентирует гл. 34 ГК РФ, а также целый ряд федеральных законов. В главе подробно описаны все тонкости отношений между арендодателем и арендатором.

Когда нужна регистрация прекращения аренды

Если договор аренды краткосрочный, то регистрировать прекращение аренды не нужно. Краткосрочный договор заключался на срок до 12 месяцев. Это документ в простой письменной форме в двух экземплярах, по одному — для арендодателя и арендатора.

Все долгосрочные договоры (от 12 месяцев) необходимо регистрировать в Росреестре. Также необходимо подавать в ведомство и соглашение о расторжении аренды. Это снимает с недвижимости обременение, а также дополнительно защищает стороны — как и в других сделках, государство в лице Росреестра выступает независимой третьей стороной договора.

Как зарегистрировать прекращение договора аренды в Росреестре

По №218-ФЗ регистрировать договор аренды может и арендатор, и арендодатель. Если у недвижимости собственников несколько, то обратиться с заявлением может любой из них или его доверенное лицо. Такое же правило работает и при расторжении — подать заявление в Росреестр вправе любая из сторон.

Договор, заключённый на неопределённый срок

Если арендатор продолжает пользоваться недвижимостью, когда срок действия договора уже прошёл, этот договор продлевают на неопределённый срок по ст. 621 ГК РФ. Росреестр не может самостоятельно закрыть имеющуюся запись об аренде.

Чтобы расторгнуть договор в этом случае, арендодателю надо направить арендатору уведомление о расторжении в срок, определённый в договоре аренды. Затем нужно в течение 3 месяцев обратиться в МФЦ и написать заявление о погашении записи об аренды. Образец предоставит менеджер, который будет принимать документы. 

При расторжении договора на неопределённый срок платить пошлину и подавать акт о передаче помещения не требуется.

Расторжение договора в одностороннем порядке

Расторгнуть договор до или после окончания его срока может любая из сторон. Расторжение в Росреестре регистрируется как сделка. Для этого нужно предоставить в МФЦ:

• заявление от любой из сторон о регистрации;
• соглашение о расторжении;
• договор аренды;
• паспорт заявителя.

Помимо документов, необходимо оплатить государственную пошлину. Для физических лиц — 350 рублей, для юридических — 1000 рублей. После подачи документов Росреестр рассматривает заявление в течение 9 рабочих дней.

Что будет, если не расторгнуть аренду помещения в Росреестре

После регистрации договора долгосрочной аренды на объект накладывают обременение. С такой недвижимостью нельзя совершать никакие юридические действия — продавать, менять, дарить и другие. Также не получится официально сдать помещение в аренду другому арендатору.

Погашение записи о регистрации аренды в ЕГРН снимает обременение с недвижимости. Но если арендатор нарушает условия соглашения, например, не вносит платежи или отказывается съезжать после окончания действия договора, вопросы следует решать в судебном порядке — и только после этого снимать аренду в Росреестре.

Коротко о главном

После регистрации долгосрочной аренды помещения в ЕГРН на недвижимость накладывается обременение. С ней нельзя совершать никакие юридические действия. Чтобы аннулировать договор аренды, требуется регистрация прекращения аренды в Росреестре.

Для этого нужно обратиться в любое отделение МФЦ, написать заявление, а также предоставить минимальный пакет документов и заплатить госпошлину. Росреестр регистрирует расторжение в течение 9 рабочих дней.

Фото на обложке: Freepik