Как сдать квартиру в аренду. Самый полный гайд для собственника

Обновлено 19.05.2024

Сдача квартиры в долгосрочную аренду может стать постоянным источником дополнительного дохода — такое жильё актуально на рынке. По статистике компании «Росгосстрах», более 25% россиян снимают жилье, а не живут в своём, а 56% опрошенных говорят, что стоимость аренды растёт.

В статье расскажем, как подготовить квартиры для сдачи на долгий срок, где найти надёжных жильцов и как соблюсти все юридические формальности этого бизнеса.

Аренда — это бизнес

Первая проблема, с которой сталкиваются многие наймодатели, — чересчур эмоциональное отношение к квартире. Кто-то переживает за любимые вещи, кто-то делает ремонт «как для себя», кто-то беспокоится, что после длительного проживания квартира не будет выглядеть как прежде. Всё это потенциально может привести к конфликтам или стрессу.

Поэтому главное правило хорошего арендодателя — «Ничего личного, просто бизнес». Постарайтесь исключить эмоции из процесса сдачи квартиры. Не оставляйте в ней вещи, за которые будете переживать. Сделайте максимально нейтральный дизайн, который арендаторы смогут сами «разбавить» с помощью декора. Смиритесь, что через несколько лет аренды квартира начнёт «ветшать».

Правило 10%

Квартиру постоянно нужно обновлять, чтобы она сохранила свою ликвидность на рынке и была конкурентной среди других предложений по аренде. Проще делать это время от времени, чем один раз в 10–15 лет устраивать глобальный и дорогой ремонт. Можно взять за правило тратить 10% от заработанных на аренде денег на усовершенствование квартиры (раз в год или перед заездом новых квартирантов).

Например, вы сдаёте однушку за 35 000 рублей. За год вы заработаете на её аренде 420 000 рублей. И сможете потратить на какие-то улучшения около 40 000. Например, купить новую бытовую технику. А если квартиранты прожили два года, то вложить можно около 80 000 рублей. Этого хватит на простой ремонт ванной.

Такие «поддерживающие» меры помогают сохранить привлекательность квартиры в глазах арендодателей, запросы которых с каждым годом растут.

Этот процесс можно автоматизировать. Жильцы, снимающие квартиру, лучше всего знают, что в ней нужно поменять или отремонтировать. В договоре можно прописать возможность траты до 10% от стоимости арендной платы на улучшение жилищных условий, а на большие покупки можно добавлять финансов из своих средств. Чтобы не было вопросов, подтверждать покупку нужно чеком или фото.

Чего ждут арендаторы от съёмной квартиры

Яндекс.Недвижимость проводила опрос, чтобы узнать, что арендаторы хотят видеть в съёмной квартире, а что —категорически нет.

Какая мебель должна быть в съёмной квартире:

• кухонный гарнитур — 80%;
• стулья и табуретки — 80%;
• мебель для хранения вещей (шкафы, комоды) — 79%;
• спальное место — 78%;
• обеденный стол — 77%;
• прихожая — 72%;
• мебель в ванной — 70%.

Какая техника должна быть в съёмной квартире:

• плита — 97%;
• стиральная машина — 90%;
• духовка — 39%.

Опционально и желательно: телевизор, посудомоечная машина, кондиционер, микроволновка, пылесос и вытяжка.

Чего в съёмной квартире быть не должно:

Арендаторы категорически против личных вещей собственников, старой «советской» мебели и декора.

Если в квартире по наследству остался старый гарнитур или стеллаж, а денег на покупку новой мебели нет, такие вещи можно отреставрировать. Для этого достаточно отшлифовать верхний слой лака, покрыть фасады грунтовкой и покрасить. Это недорого и выглядит современно. 

Как подготовить квартиру к сдаче

Арендаторы — обычные люди, которые хотят жить в современной и уютной квартире. Поэтому посмотрите на неё критическим взглядом: вам самому было бы комфортно жить в таких условиях? Готовить на этой кухне? Мыться в этой ванной? Спать на этой кровати?

Вывозим вещи

Чем меньше вещей будет в квартире, тем лучше. Даже на фотографиях она станет выглядеть привлекательнее: в обезличенном интерьере потенциальным квартирантам проще представить свою жизнь, чем в квартире, наполненной чужими вещами.

Посуда, книги, декор, постельное бельё, остатки строительных материалов — всё это нужно забрать. Для вас эти вещи могут представлять ценность, для арендаторов, скорее всего, нет, тем более, если всё это не новое.

Разобрать надо и балкон, и кладовку, и лучше не оставлять «закрытую комнату». На складе жить никто не хочет. Более того, съёмная квартира с дополнительным помещением для хранения вещей будет стоить дороже. Такой вариант могут искать и некоторые арендаторы — например, которые увлекаются горнолыжным спортом или любят кататься на велосипеде: в кладовку можно убирать снаряжение. 

Во время проживания арендаторов в квартире привозить вещи можно только с их согласия. Но лучше этого не делать. Квартира — не ваш личный склад, а чьё-то жильё. Даже если по документам она принадлежит вам, на время аренды вы теряете некоторые права на неё. Например, право пользования.

Сразу после того, как вы вывезете из квартиры все вещи, стоит сделать подробную опись того, что осталось. Она пригодится при составлении акта приёма-передачи, где важно указать материальные и технические ценности.

Делаем мелкий (или не очень) ремонт

Отклеившиеся обои, выключатели с трещинками, отошедший плинтус, местами отвалившаяся затирка у кафеля. Составьте список подобных проблем и решите, как вы будете их устранять — самостоятельно или обратитесь к мастеру. Такие некритичные мелочи сильно влияют на общее впечатление о квартире, делая её в глазах потенциальных арендаторов запущеннее и небрежнее.

Проверьте трубы и электрику — нигде не должно ничего течь или искрить, все розетки должны работать, краны закрываться до конца, запирающий вентиль надёжно перекрывать воду.

Запустите бытовую технику. Убедитесь, что плита греет, а стиральная машинка стирает.

Если квартира требует ремонта, а денег немного, то вполне можно уложиться в 60 000 – 80 0000 рублей с обстановкой, если просто покрасить стены, пол и даже старый кафель (да-да), а мебель купить подержанную. Мы написали об этом отдельную статью.

Материалы для косметического ремонта квартиры стоит выбирать с учётом не только цены, но и их долговечности, надёжности. Так, рационально красить стены: это дороже, чем другие виды покрытия, но появится возможность точечно устранять недостатки — для этого нужно только знать код цвета для колеровки. Например, в случае, если ребёнок арендодателей разрисует стены, обои придётся переклеивать, а окрашенные стены можно просто «подлатать».

Проводим уборку

Можно вызвать клининговую службу или провести генеральную уборку самостоятельно. Не забудьте постирать шторы, покрывала, коврики и занавеску из ванной (как раз проверите работоспособность стиральной машинки).

Нужен ли риелтор, если собираешься сдавать квартиру

У риелтора есть опыт, а ещё ему можно делегировать часть обязанностей — сделать объявление, разместить его, принимать звонки, проводить показы. Всё это экономит время и силы и даёт подстраховку. Кроме того, по негласному правилу в большинстве случаев за работу риелтора платят арендодатели. Поэтому для собственника проще доверить всю работу агенту.

У такой схемы есть недостаток — потенциальный квартиросъёмщик вынужден переплачивать, чтобы оплатить работу риелтора. Если на рынке есть похожие варианты, человек выберет то, что дешевле.

Но всё можно сделать и самому. Работа с риелтором не гарантирует, что вам попадутся хорошие квартиранты, которые станут относиться к квартире бережно и платить вовремя. А ответственность за их проживание агент нести уже не будет.

Про то, что должен делать хороший риелтор и чем он может быть полезен, мы писали здесь.

Как искать жильцов: другие способы

Размещать объявление о поиске квартиросъёмщика можно в социальных сетях в тематических группах и чатах. Настраивать рекламу для поиска арендодателя для квартиры не стоит. Это расходы, которые не со 100% вероятностью приведут к результату. Кроме того, придётся нанимать специалиста или самостоятельно разбираться с технической частью вопроса.

Чтобы сдать квартиру через Яндекс Аренду, достаточно заполнить небольшую анкету, после чего специалисты сервиса свяжутся и назначат встречу. На ней сотрудник сделает профессиональные фото каждого помещения. 

Также с помощью сервиса можно оценить стоимость арендной платы, сделать 3D-тур и составить объявление. Поиск жильца и работу с ним Яндекс Аренда берёт на себя — чтобы начать сдавать жильё, достаточно выбрать подходящего кандидата по онлайн-анкете и дистанционно заключить договор.

Сервис берёт на себя не только поиск квартиросъёмщика, но и обеспечивает финансовую защиту в течение всего срока аренды. Если арендатор не заплатит, за него это сделает Яндекс Аренда. А ещё выплатит компенсацию, если жильцы что-то сломают или испортят. 

Делаем фотографии

Согласно исследованию Яндекс Недвижимости, почти 80% опрошенных отметили, что качество снимков может повлиять на решение позвонить по объявлению. А 87% готовы посмотреть квартиру, которая очень понравилась по фотографиям, даже если она чуть дороже, чем они рассчитывали.

Ещё раз уберите вещи. Все поверхности должны быть пустыми. Губки, средства для мытья посуды, полотенца, тряпки, тазики, обувь и верхнюю одежду — всё это нужно убрать. В санузле спрячьте туалетную бумагу и закройте крышку унитаза. На фото квартира должна иметь «нежилой» вид.

Идеально пригласить для съёмки фотографа, но можно справиться и самостоятельно. Если у вас есть камера с широкоугольным объективом — идеально, если нет — ничего страшного, можно сделать отличные фото и на телефон.

Как снимать квартиру на телефон:

• Фотографируйте днём, при естественном солнечном освещении. Если без искусственного освещения не обойтись, используйте лампы с тёплым жёлтым светом.
• Снимайте с высоты 120–130 см. Не делайте фото на уровне глаз — потолки будут казаться ниже, а квартира — меньше. Лучше всего снимать со штатива, чтобы картинка была ровной.
• Снимайте больше горизонтальных фото — они лучше выглядят на сайтах объявлений.
• Для больших, 25–30 м2, и вытянутых помещений подходит фронтальная съёмка. Для небольших выбирайте угловые ракурсы (снимайте из угла комнаты так, чтобы в кадр попали две стены напротив).
• Не используйте вспышку или зум, не снимайте помещения сверху (это делает их плоскими), следите, чтобы ваше отражение не попадало в зеркала.

Сколько делать снимков

75% опрошенных пользователей Яндекс.Недвижимости считают, что в объявлении должно быть не менее пяти фотографий. 41% сказали, что лучше, когда снимков больше 8.

Чтобы было из чего выбрать, сделайте много фотографий с разных ракурсов. Для однокомнатной квартиры должно получиться 10–12 фотографий, больше комнат — больше фото.

В объявлении лучше добавить фотографии не только самой квартиры. 79% пользователей считают, что нужны снимки дома и придомовой аудитории, 67% хотели бы видеть фото подъезда. Если рядом с домом есть отличное кафе, детская площадка, подземный паркинг или другие особенности — это стоит сфотографировать.

Как составить описание в объявлении

В хорошем описании должно быть:

• описание квартиры и её состояния;
• какая в ней есть мебель и техника, готовы ли что-то докупить по запросу;
• описание района и его инфраструктуры;
• доступность общественного транспорта и основных транспортных магистралей;
• денежные вопросы: кто и за что платит (ЖКУ, счётчики на воду и свет, интернет и домашний телефон), можно ли разбить страховой депозит;
• описание идеальных жильцов;
• условия и возможности проживания — можно ли въехать с домашними животными, детьми.

В описании не должно быть:

• пространных и лирических текстов про «райское место с потрясающей атмосферой»;
• вранья (что до метро не 10, а добрых 25 минут, легко проверить);
• уничижительных и оскорбительных комментариев по отношению к потенциальным жильцам (как правило, такие комментарии касаются этнического происхождения, гражданства и пола людей);
• капслока, большого количества восклицательных знаков и превосходных степеней.

Нужен ли отдельный номер телефона для объявления

Раньше рекомендовали завести отдельную сим-карту для размещения объявления. Но сейчас на большинстве сайтов объявлений работают подменные номера — ваш личный номер не попадёт ни в какие спам-базы, потому что на сайте пользователи увидят другой телефон, с которого будет настроена автоматическая переадресация на ваш номер. После того, как вы снимете объявление, дозвониться до вас по подменному номеру никто не сможет.

Делать отдельный номер для объявления по сдаче квартиры в аренду стоит только в одном случае — если вы планируете сдавать её посуточно. В таком случае звонки будут приходить каждый день и в любое время суток.

Звонки и показы

Общаясь с потенциальными квартирантами, будьте тактичны и не задавайте слишком личных вопросов. Нормально уточнить, кто будет жить, чем занимаются потенциальные арендаторы, откуда они (и нужна ли им временная регистрация). 

Также важно обсудить, как будут передаваться деньги и показания счётчиков, как часто будут проходить визиты.

Права собственника и арендатора

Перед тем, как подписать договор найма, убедитесь, что вы с арендатором одинаково понимаете свои права и обязанности. При сдаче квартиры собственник теряет часть юридических прав на неё, а квартирант их получает.

В право собственности входят три права — владения, пользования и распоряжения. Два из них — владения и пользования — переходят к арендаторам, у собственника остаётся только право распоряжения.

В течение срока аренды квартира «принадлежит» жильцам, лишь они могут решать, как ею пользоваться (в рамках договора найма, разумеется. Например, если в нём прямо прописан запрет на субаренду квартиры, то пересдавать её нельзя). Собственник может только распоряжаться жильём, то есть решать его судьбу — например, продать или подарить. Договор найма при этом будет продолжать действовать — расторгнуть его в одностороннем порядке можно только через суд, но для этого нужны веские обстоятельства, например, регулярные просрочки оплаты, нарушение правил проживания.

Заключение договора

Основной документ, который регулирует отношения между арендатором и арендодателем — договор. От того, насколько подробно и корректно он составлен, во многом зависят отношения между сторонами. В случае любых спорных ситуаций всегда можно обратиться к письменному соглашению. Устные договорённости, не закреплённые на бумаге, не будут иметь никакой юридической силы в случае судебного разбирательства.

Какие документы нужно подготовить и проверить

Для подписания договора об аренде (найме) квартиры потребуется минимум документов. 

Собственнику нужно принести паспорт, свежую выписку из ЕГРН (лучше заказать обычную бумажную версию). Опционально — свежие счета за коммуналку, свидетельство о праве собственности (если оно есть), документ, по которому квартира перешла в собственность (например, ДКП или дарственную).

У нанимателя нужно проверить паспорт. На сайте Федеральной службы судебных приставов можно посмотреть, нет ли у человека задолженностей.

Какие документы подписать

Мы собрали все документы, которые могут понадобиться. Самые важные — договор найма и акт приёма-передачи квартиры. Документы подготовлены юристами, вам нужно скачать, распечатать и подписать их. Если арендатор прописан (постоянно зарегистрирован) в другом регионе, возможно, ему понадобится временная регистрация в квартире.

Договор найма можно составить и самостоятельно. В нём обязательно должны быть указаны:

• ФИО, паспортные данные и контакты всех сторон;
• адрес квартиры, которая будет сдаваться;
• размер и порядок внесения арендной платы;
• особенности оплаты коммунальных платежей (кто платит, когда, как подтверждают платежи);
• права и обязанности сторон;
• условия расторжения и срок договора.

Вне зависимости от состояния квартиры и наличия дорогой техники в ней, рекомендуется подписывать и акт приёма-передачи. В нём должна быть опись и характеристики всего имущества на момент заселения. Это позволит отследить, в каком виде арендатор будет сдавать квартиру при расторжении договора. Также в акт рекомендуется добавить и текущие показания счётчиков, это может быть полезно на случай судебных разбирательств, если коммунальные платежи не оплачивались вовремя.

Нужно ли регистрировать договор аренды

Если квартира сдаётся на долгосрочный период (от 12 месяцев) или одна из сторон — юридическое лицо, то договор найма нужно регистрировать в Росреестре. Это обязанность арендатора, после регистрации сделки на квартиру накладывается обременение. Такую недвижимость нельзя продать, подарить, обменять или передать по наследству до тех пор, пока обременение не будет снято — для этого нужно регистрировать расторжение договора.

Чтобы избежать этого процесса и сэкономить на пошлине, можно заключить бессрочный договор аренды квартиры. Кроме того, он имеет и другой плюс — возможно расторжение в одностороннем порядке, для этого достаточно уведомить вторую сторону не позднее, чем за 3 месяца (если иное не указано в договоре).

Заключение бессрочного договора аренды квартиры даёт уверенность в будущем. Квартиросъёмщику не нужно по истечению срока действия соглашения перезаключать документ и переживать о поиске нового жилья.

Бессрочный договор найма имеют полную юридическую силу, которая начинает действовать с момента подписания документа обеими сторонами.

Официальная и «неофициальная» сдача квартир

На рынке аренды и собственники, и квартиранты часто не понимают, что означает «официальная» сдача квартиры. Многие считают, что ты начинаешь сдавать квартиру, когда регистрируешь договор найма и уведомляешь о факте аренды жилья государство. Но это не так. Любой договор найма — это уже официально. Даже без регистрации в Росреестре. По закону, требуется регистрировать договоры, которые заключаются более чем на год. Если договор заключается менее чем на год, но с возможностью продления, то регистрировать его не нужно. Но тем не менее квартиру вы будете сдавать официально.

Налоги со сдачи квартиры

Даже если вы сдали квартиру без договора найма (например, знакомым), платить налоги всё равно нужно. В этой статье мы рассматривали все варианты для собственника — НДФЛ, ИП, самозанятость, а ещё считали штрафы, которые придётся заплатить, если обнаружится уход от налогов. Коротко: выгоднее всего стать самозанятым и платить 4% от полученного дохода.

Если сдавать квартиру, не уплачивая налоги, рано или поздно можно попасть под проверку ФНС. В лучшем случае придётся заплатить процент с ранее полученной прибыли, в худшем — попасть под уголовную статью об уклонении от налогов.

Оплата коммунальных услуг

Вопросы, касающиеся порядка оплаты коммунальных платежей должны быть оговорены заранее и зафиксированы в договоре найма. Возможно три варианта:

• квартиросъёмщик полностью оплачивает коммуналку, при этом подтверждает платежи чеком;
• собственник помещения сам оплачивает все коммунальные услуги, арендатор платит только за ресурсы по счётчикам (свет, газ, вода, отопление);
• включить среднемесячную коммуналку по квартире в стоимость арендной платы.

Страховка

По закону обязательно страховать только недвижимость, которая находится в залоге у банка — при ипотеке. Во всех остальных случаях покупка полиса — добровольное решение собственника.

При сдаче квартиры её рекомендуется страховать, ведь нет возможности постоянно контролировать своё имущество. Это поможет обезопасить от кражи, чрезвычайных ситуаций, стихийных бедствий.

При этом не все страховые компании соглашаются оформлять страховку на арендное жильё. Стоимость полиса и актуальные тарифы можно узнать непосредственно в офисе страховой или у агента.

Коротко о главном

Сдача квартиры в аренду — один из способов стабильного пассивного дохода. Чтобы такой бизнес был успешен, важна первоначальная подготовка. Так, необходимо подготовить помещение для жизни — сделать ремонт, проверить коммуникации и обновить технику. Затем правильно подготовить объявление, найти потенциальных арендаторов, договориться о всех условиях и подписать договор.

После сдачи квартиры требуется регулярно уплачивать налоги, а также время от времени обновлять мебель, технику и скрывать косметические дефекты. На это можно тратить свои деньги или включить расходы на квартиру в стоимость арендной платы.