Как правильно продать комнату в общежитии

Общежитие — это временное жильё для иногородних студентов, сезонных или привлечённых рабочих. Но иногда временное становится постоянным: после развала СССР и закрытия многих предприятий десятки тысяч людей продолжили проживать в общежитиях уже неработающих заводов и фабрик.

Ведомственные здания переводились на баланс органов местного самоуправления, а с 2007 года жильцам общежитий разрешили приватизировать свои комнаты и оформлять их в собственность. Так на рынке недвижимости появились новые лоты: комнаты в общежитиях.

Расскажем, как продать приватизированную комнату в общежитии и какие есть отличия от сделок с другой жилой недвижимостью.

Что нужно для продажи комнаты в общежитии

Главное условие, при котором продажа комнаты в общежитии возможна, — это приватизация. Если недвижимость принадлежит специализированному жилищному фонду — государству или частным компаниям и предназначена для определённых категорий граждан, — приватизировать и продать её будет нельзя. К таким объектам относятся комнаты в студенческих общежитиях, ведомственных помещениях и манёвренном фонде (домах для временного проживания людей, чьи квартиры признаны аварийными, либо для тех, кто остался без жилья после пожаров или стихийных бедствий).

Если же общежитие ранее принадлежало какому-либо предприятию, а позже было передано на баланс муниципального образования, то приватизация и последующая продажа возможна.

Если комната до сих пор находится в соцнайме, то перед продажей её нужно приватизировать. Для этого необходимо сначала узнать, передано ли здание общежития в ведение органов местного самоуправления. Если нет, то приватизация не состоится, а если дом стоит на балансе муниципалитета, то нужно собрать документы:

• договор социального найма;
• ордер на получение комнаты;
•  документ об отсутствии приватизированных помещений по другим адресам;
• форма №9 о составе прописанных в комнате людях;
• паспорт заявителя.

При подаче документов в МФЦ или администрацию муниципального образования потребуется написать заявление. Срок его рассмотрения — до двух месяцев. Если комната пока не приватизирована, стоит рассчитывать именно на этот срок решения вопроса. 

Порядок продажи комнаты в общежитии

Комната в общежитии, как и комната в коммунальной квартире — это долевая собственность всех владельцев жилого помещения, и процесс продажи такой недвижимости в целом схож. Поэтому первое, что потребуется, — это получить согласие соседей на продажу комнаты в общежитии. На основании п. 1 ст. 250 ГК РФ именно соседи имеют преимущественное право выкупа комнаты на условиях продавца.

Прежде чем искать покупателей на стороне, нужно направить соседям извещение о намерении продать свою недвижимость, где указать параметры комнаты и её стоимость. На принятие решения соседям отводится один месяц.  При желании приобрести жильё они должны составить письменное заявление, подтверждающее намерение.

Если владелец точно знает от соседей, что они не будут покупать его комнату, для ускорения сделки нужно получить письменный отказ, который надо заверить у нотариуса: так соседи не смогут в последний момент поменять своё мнение и препятствовать сделке.

Согласие соседей на продажу комнаты в общежитии не потребуется, если она выделена как самостоятельное жилое помещение. Такие варианты можно встретить в общежитиях, переделанных в апартаменты.

Если за отведённый месяц желающих приобрести комнату не появится, а соседи напишут отказы, можно приступать к поиску покупателя на стороне. Собственник, который планирует продать комнату в общежитии без риелтора, может разместить объявление на популярных сайтах-агрегаторах. 

Документы для продажи комнаты в общежитии

Когда покупатель найден, пора готовить документы. Продавцу потребуются:

• паспорта всех собственников жилого помещения;
• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы: свидетельство о приватизации или иные — договор купли-продажи, дарения или завещание;
• технический паспорт объекта, который можно заказать в БТИ;
• справки по форме №7 и №9 с данными о характеристиках комнаты и зарегистрированных в ней людях;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• заверенные у нотариуса отказы соседей от выкупа комнаты.

Если у продавца есть семья, то также потребуются нотариальное согласие второго супруга и разрешение из органов опеки при наличии несовершеннолетнего ребёнка.

Как правильно продать комнату в общежитии

После подготовки документов можно переходить к сделке. Она состоит из следующих этапов.

1. Заключить предварительный договор купли-продажи, который зафиксирует намерения сторон. Это не обязательно, но так продавец и покупатель будут уверены, что сделка состоится.
2. Снять с регистрационного учёта всех прописанных в комнате. Сделать это можно через МФЦ или в органах МВД, а записаться на приём можно через портал Госуслуги.
3. Обратиться к нотариусу для заключения основного договора купли-продажи. В случае с долевой собственностью, к которой относятся комнаты в общежитии, нотариальная регистрация сделки обязательна. Договор составляется в трёх экземплярах: для продавца, покупателя и предоставления в Росреестр.
4. Подготовить акт приёма-передачи жилого помещения. Он составляется в двух экземплярах: для продавца и покупателя.
5. Получить деньги.

После этого новый владелец жилья должен обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Сделать это можно через МФЦ, или лично посетив отделение. С собой необходимо иметь оригинал договора купли-продажи, документы на квартиру и удостоверение личности покупателя, а также квитанцию об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

Особенности продажи комнаты в общежитии

Правила продажи комнаты в общежитии в целом схожи с порядком действий при сделке с квартирой, но есть несколько существенных отличий.

1. Недвижимость должна находиться в переданном на баланс муниципалитета доме. В студенческих и ведомственных общежитиях приватизировать комнату не получится, а без приватизации продажа невозможна.
2. Обязательно нужно получить и заверить у нотариуса отказы на покупку от соседей, которые имеют преимущественное право выкупа.
3. Договор купли-продажи тоже должен быть заверен у нотариуса. 
4. На комнату в общежитии сложнее получить ипотеку. Банки заинтересованы в ликвидных объектах недвижимости, а комнаты к ним не относятся. Получить кредит на льготных условиях на комнату невозможно.
5. Выше риски. В комнатах чаще встречаются скрытые собственники, которые были прописаны, но давно там не проживают. Также встречаются незаконные сделки с недвижимостью, например, когда комната была продана без согласия соседей, а сделка была оформлена как дарение.  

Можно ли продать комнату в общежитии быстро

Если комната не приватизирована, то будущего продавца ожидает двухмесячный срок, пока решится вопрос с приватизацией. На этом этапе ускорение процесса возможно только в том случае, если документы в МФЦ или администрации рассмотрят быстрее. 

Далее следует этап сбора документов и оповещение соседей, которые имеют преимущественное право выкупа. На это также отводится месяц, но ускорение возможно: например, можно сразу предложить соседям написать отказ и заверить его у нотариуса. 

А вот этап поиска покупателей может продолжаться сколько угодно, но ускорить процесс можно, если обратиться к риелтору либо поискать организации, занимающиеся срочным выкупом недвижимости.

Коротко о главном

Ответ на вопрос, можно ли продать комнату в общежитии, зависит от статуса недвижимости. Если здание общежития всё ещё находится на балансе предприятия или учебного заведения, то о продаже можно забыть: провести сделку не получится.

В случае, когда здание передано в ведение муниципалитета, а комната приватизирована, то с её продажей проблем не возникнет. Более того, если кто-то из соседей, имеющих преимущественное право выкупа недвижимости, согласится её приобрести, то можно продать комнату в общежитии быстро, не тратя время на поиски покупателя. Если желающих из числа соседей не найдётся, искать покупателя придётся самому или с помощью риелтора.

Сама сделка отличается от обычной продажи квартиры только необходимостью заверить договор купли-продажи у нотариуса.