Можно ли продать квартиру в аварийном доме

По данным Стратегии развития строительной области, в России ежегодно признаётся аварийным около 2 млн квадратных метров жилья. Объёмы слишком внушительные, и квартиры в таком состоянии тоже попадают в продажу. 

Рассказываем, можно ли продать квартиру в аварийном доме, как это сделать и есть ли в этом смысл для покупателя.

Что такое аварийный дом

Аварийным жильём признают дома, которые угрожают жизни и здоровью жильцов. У таких зданий сильно изношены несущие конструкции и коммуникации, есть деформации, которые могут привести к полному или частичному обрушению, а внутри дома — антисанитарные условия. 

Признать дом аварийным может только муниципальная межведомственная комиссия. Чтобы получить такой статус, жильцы дома пишут заявление в администрацию, после чего местные власти создают комиссию, которая выезжает и оценивает состояние объекта.

В заключении комиссии может быть указано, что жильё ветхое. Это значит, что:

• в доме ещё пока можно проживать;
• он не подлежит расселению и сносу;
• в доме возможен ремонт — если комиссия это установила.

В законе нет понятия «ветхое жильё» как таковое, но на практике оно используется и тоже подразумевает высокую изношенность здания. Так обозначают некритичное разрушение здания: считается, что ветхое жильё не несёт опасности для жильцов, поэтому под расселение идут дома только со статусом «аварийные».

Можно ли продать аварийное жильё

Ни один закон не запрещает продавать или покупать аварийную квартиру. Но есть случаи, когда договор купли-продажи заключать нельзя:

• собственник уже заключил договор с администрацией, по которому скоро получит новое жильё или денежную компенсацию;
• собственника в принудительном порядке выселяют из аварийного жилья по решению суда. Такое случается, если кто-то не соглашается покинуть опасное жилище.

В этих двух ситуациях на старую квартиру накладывается запрет регистрационных действий в соответствии со ст. 16 ФЗ-185. Сделка купли-продажи такой недвижимости не пройдёт регистрацию в Росреестре.

Если и другие ограничения:

• покупатель хочет использовать материнский капитал для покупки ветхого жилья: такую сделку не одобрит СФР;
• покупатель хочет купить жильё в ипотеку: ни один банк не будет кредитовать аварийную квартиру;
• покупатель покупает аварийное жильё за счёт средств от продажи другого жилья, собственник которого — несовершеннолетний: органы опеки и попечительства не дадут разрешение на такую куплю-продажу.

Во всех остальных случаях продажа аварийного жилья разрешена.

Зачем люди покупают аварийное жильё

Считается, что покупка квартир в домах, готовящихся к расселению, — это возможность получить жильё в новостройке относительно недорого. И в этом есть правда. 

Раньше можно было купить квартиру в доме с официальным статусом «аварийный, подлежащий расселению», а после получить новые квадратные метры в хорошей новостройке взамен старых. При этом рыночная стоимость квартир в старых дома была невелика, и это привлекало немало покупателей: и дешевле, и перспективно.

Но в 2019 году в ст. 32 Жилищного кодекса произошли изменения, которые в корне изменили рынок аварийного жилья. Теперь нельзя получить новую квартиру, если старая была куплена после признания дома аварийным, но новые собственники могут претендовать на денежную компенсацию — не больше, чем указано в договоре купли-продажи.

В связи с этой редакцией закона аварийное жильё утратило популярность. Да, ветхие дома и те, которые включены в список реновации (например, в Москве), некоторые считают выгодным вложением — можно дождаться признания дома аварийным или строительства нового ЖК после сноса, тогда и будет новая квартира.

Но у этого инвестиционного плана есть риски.

1. Ветхое жильё почти всегда стоит в очереди на капитальный ремонт, поэтому когда оно пойдёт под снос — неизвестно. Вероятнее, что его будут ремонтировать, чем пустят под расселение. В то же время неизвестно, когда именно начнётся ремонт и какого качества он будет, и в итоге покупателю придётся проживать не в самых комфортных условиях без ясных перспектив.
2. Есть отдельная очередь на расселение — это означает, что после признания дома аварийным новые квартиры будут выданы не сразу. Жилой фонд обновляется не быстро, особенно — в регионах страны. Иногда очередь затягивается даже не на годы, а на десятилетия.
3. Вычислить, в каком районе дома попадут под реновацию, очень сложно. Нужно иметь опыт на рынке недвижимости или связи в градостроительном отделе, чтобы с высокой вероятностью купить квартиру в доме, который попадёт под снос. И даже если дом всё же попадёт в «заветный» список, никто не гарантирует, что квартиры выдадут именно в этом районе: администрация вполне может предложить что-то «на краю географии».

Как продавать квартиру в аварийном доме

Глобально сделка купли-продажи аварийной квартиры не отличается от обычной. Есть только несколько нюансов, которые важно предусмотреть.

1. В договоре купли-продажи нужно обязательно указать, что покупатель уведомлён о состоянии дома. Иначе после он сможет оспорить сделку в суде, её признают недействительной, а продавцу вернут квартиру и обяжут выплатить покупателю деньги.
2. Рыночная цена старой квартиры будет ниже, чем на более современное жильё. Не стоит пытаться завышать стоимость на бумаге для того, чтобы получить в будущем компенсацию побольше. Перед выплатой администрация будет проводить свою оценку недвижимости и легко оспорит завышенную сумму в договоре.
3. Квартиру перед покупкой обязательно нужно проверить на всякого рода обременения: статус аварийности дома и решение о расселении не снимают ограничений с конкретной квартиры.
   

Коротко о главном

Продажа квартиры в аварийном доме возможна, если не начат процесс расселения и не подписан договор о получении новых квадратных метров. 

С 2019 года такая покупка перестала быть оправданной: в закон внесли поправку о том, что новое жильё не положено собственникам, купившим квартиру после получения аварийного статуса. Можно получить лишь денежную компенсацию.