Ипотека в 2025 году: обзор программ и условий

В июле 2024 года на рынке ипотечного кредитования произошли серьёзные изменения: отменили программу господдержки, которая была доступна с 2020 года для всех россиян. 

Рассказываем, какие варианты предлагают банки клиентам сегодня. 

Ключевые показатели на февраль 2025 года:

• средняя ставка по ипотеке с господдержкой — 6%;
• средняя ставка по ипотеке без господдержки — 29%;
• требуемый первоначальный взнос — от 20 до 50%. 

Среди факторов, влияющих на ипотечное кредитование, можно выделить следующие.

1. Повышение ключевой ставки. На начало 2025 года она составляет 21% годовых. Это повлияло и на ипотечные условия: на рынке вторичного жилья большинство банков предлагают кредиты стоимостью от 22%. Аналогичный показатель применяется при покупке квартиры в новостройке, если заёмщик не пользуется льготной ипотечной программой. А для тех, кто отказался от страховки, для незарплатных клиентов и заёмщиков с низким первым взносом ставка может вырасти до 39%.
2. Новый ипотечный стандарт. С 1 января 2025 года вступил в силу «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков». Он ограничил сумму, срок кредита и возраст заёмщика. Теперь ипотеки выдаются на сумму до 80% от стоимости недвижимости и сроком до 30 лет. К окончанию срока кредита мужчине-заёмщику должно быть меньше 65 лет, женщине — 60 лет. На первоначальный взнос придётся копить самостоятельно, потому что для него запретили использовать кешбэк от застройщика или банка. Банкам запретили снижать ставку по кредиту за дополнительную плату и получать компенсации от застройщиков, если это увеличивает стоимость недвижимости.

Как и предполагали эксперты, с июля 2024 года существенно снизилось количество выданных льготных ипотек, так как для заёмщиков рыночные условия стали невыгодны.

Пример: Алексей решил взять в ипотеку однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м в Москве. Стоимость жилья — 12 млн рублей, первоначальный взнос — 20%, или 2,4 млн рублей, срок кредитования — 30 лет, процентная ставка — 23% годовых. При таких вводных ежемесячный платёж по ипотеке составит чуть больше 180 000 рублей.

Единственной возможностью обзавестись своим жильём для многих стала льготная ипотека. Это специальные программы для отдельных категорий граждан, в которых государство принимает непосредственное участие. Важно отметить, что большинство льготных программ действует только в отношении новостроек.

Льготных программ несколько, они предназначены для разных категорий граждан:

• семейная — для семей с детьми;
• IT-ипотека — для IT-специалистов;
• сельская — для жителей небольших населённых пунктов;
• военная — для военнослужащих;
• дальневосточная и арктическая — для тех, кто готов приобрести жильё в Дальневосточном федеральном округе или в Арктической зоне.

Схема взаимодействия банков с государством по льготным программам кредитования выглядит так:

• банк выдаёт гражданам ипотечные кредиты по сниженной ставке — 2–6%;
• государство выплачивает банкам разницу между рыночной и льготной ставками.

Банки не теряют прибыль, заёмщики покупают собственное жильё, а государство обеспечивает эффективную социальную поддержку населения.

Но в 2022–2023 гг. количество кредитов, выданных по льготной ипотеке, превысило запланированные объёмы. Это привело к росту цен на новостройки и вторичное жильё, причём дорожала как ликвидная, так и неликвидная недвижимость. В итоге гасить разницу между льготной и рыночной ценой покупки недвижимости в текущих экономических и геополитических условиях государству стало сложнее.  

Поэтому с июля 2024 года льготная ипотека с господдержкой прекратила действовать. Семейная программа осталась, но в неё внесли некоторые коррективы. Рассчитывать на такой кредит могут семьи, где воспитывается хотя бы один малыш до 6 лет или ребёнок с инвалидностью. Также такую возможность получают пары с двумя несовершеннолетними детьми, которые проживают в населённых пунктах численностью до 50 тыс. человек. 

Ставка — 6% годовых. Максимальная сумма семейной ипотеки составляет 12 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, а для остальных регионов — 6 миллионов рублей. Банки могут одобрить и более крупный кредит на покупку жилья, но в таком случае на сумму, превышающую лимит, распространяются рыночная ставка.

В таблице ниже собрали актуальные условия по льготным программам на январь 2025 года.

На сегодняшний день всё больше людей предпочитают повременить с покупкой квартиры в ипотеку. Часто это связано с увеличенным первоначальным взносом — минимум 20% — и высокими процентными ставками, когда речь идёт о вторичном рынке. 

Пример: семья арендовала однокомнатную квартиру за 50 тысяч в месяц. 

Если они возьмут аналогичную однушку по рыночной ипотеке, обязательный платёж составит около 150 тысяч рублей в течение 20 лет по ставке 23% в год. Сама стоимость жилья — 10 миллионов рублей. Это с учётом того, что жильё расположено в Москве и продаётся на стадии строительства. Это значит, что пока квартира не будет сдана, придётся тратить по 200 тыс. рублей в месяц на ипотеку и аренду.

Цены на вторичное жильё в настоящее время замедляют свой рост. При этом однокомнатные квартиры высокого качества вряд ли упадут в цене. А вот трёх- и четырёхкомнатные квартиры, жильё старого фонда — с непопулярными планировками и расположенное в непрестижных районах — может значительно потерять в стоимости. 

Причина такого падения цен — дорогая ипотека. Она буквально заморозила спрос, потому что со ставками в 22–39% у людей не хватает денег на что-то, кроме самых бюджетных вариантов. Ниже представлены условия кредитования по ипотеке на вторичное жильё от самых востребованных банков.

Немногие рискую брать крупные суммы под такие проценты, поэтому по-прежнему актуален появившийся в 2024 году тренд — микро-ипотеки. Заёмщики, у которых есть деньги на первоначальный взнос в размере до 70% от стоимости жилья, берут сумму от 100 тыс. до 1,5 млн рублей под действующие процентные ставки, но с расчётом на досрочное закрытие или использование налогового вычета с процентов. Эксперты ожидают снижение ключевой ставки Центробанка в конце 2025 или в начале 2026 года, поэтому на быстрое рефинансирование такого кредита рассчитывать не приходится.

С июля 2024 года до конца 2030 года у потенциальных покупателей есть время, чтобы оформить ипотеку по льготной программе кредитования, доступной семьям с детьми. Есть и иные льготные программы — сельская, IT, военная, арктическая и дальневосточная ипотеки.

Приобретение вторичного жилья после повышения ключевой ставки стало затруднительным. Однако пока можно арендовать квартиру, собирая первоначальный взнос и дожидаясь снижения процентов по рыночным кредитам.

^{Фотография на обложке: gpointstudio (freepik)}