Ипотека в 2025 году: обзор программ и условий

В июле 2024 года на рынке ипотечного кредитования произошли серьёзные изменения: отменили программу господдержки, которая была доступна с 2020 года для всех россиян. В 2025 году в России ввели новый ипотечный стандарт: ограничили срок ипотеки 30 годами, а максимальную сумму — 80% от стоимости жилья.

Рассказываем, какие варианты ипотеки в этих условиях предлагают банки клиентам сегодня. 

Ключевые показатели на август 2025 года:

• Средняя ставка по ипотеке с господдержкой — 5,99%.
• Средняя ставка по ипотеке без господдержки — 23,05%.
• Требуемый первоначальный взнос — от 20 до 50%. 

Среди факторов, влияющих на ипотечное кредитование, можно выделить следующие:

1. Снижение ключевой ставки. В августе 2025 года она составляет 18% годовых. Центробанк начал снижать ставку 6 июня 2025 года — это стало первым смягчением денежно-кредитной политики с сентября 2022 года. Банки сразу начали менять ипотечные условия: за 2 месяца средняя стоимость кредитов без господдержки снизилась с 26,54 до 23,05%. В результате число россиян, готовых оформить ипотеку, выросло с 10 до 14%.
2. Новый ипотечный стандарт. С 1 января 2025 года вступил в силу «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков». Он ограничил сумму, срок кредита и возраст заёмщика. Теперь ипотеки выдаются на сумму до 80% от стоимости недвижимости и сроком до 30 лет. К окончанию срока кредита мужчине-заёмщику должно быть меньше 65 лет, женщине — 60 лет.
   Ипотеки без первоначального взноса в 2025 году запретили. Деньги придётся копить самостоятельно, потому что использовать кешбэк от застройщика или банка больше нельзя.
   Банки больше не могут получать компенсации от застройщиков, если это увеличивает стоимость недвижимости. Запретили аккредитивы — купить жильё у застройщика можно только через эскроу-счёт.
3. Дополнительные ограничения. С 1 июля 2025 года вступили в силу новые ограничения ипотечного стандарта. Банкам запретили снижать ставку по кредиту за дополнительную плату: при досрочном погашении она приносила убыток заёмщику. Также банкам ограничили выдачу ипотек гражданам с кредитной нагрузкой выше 50%.

Единственной возможностью обзавестись своим жильём для многих стала льготная ипотека. Это специальные программы для отдельных категорий граждан, в которых государство принимает финансовое участие. 

Схема взаимодействия банков с государством по льготным программам кредитования выглядит так:

• Банк выдаёт гражданам ипотечные кредиты по сниженной ставке — 2–6%.
• Государство выплачивает банкам разницу между рыночной и льготной ставками.

Банки не теряют прибыль, заёмщики покупают собственное жильё, а государство обеспечивает эффективную социальную поддержку населения.

Но в 2022–2023 гг. количество кредитов, выданных по льготной ипотеке, превысило запланированные объёмы. Это привело к росту цен на новостройки и вторичное жильё, причём дорожала как ликвидная, так и неликвидная недвижимость. В итоге гасить разницу между льготной и рыночной ценой покупки недвижимости в текущих экономических и геополитических условиях государству стало сложнее. Поэтому с июля 2024 года льготная ипотека с господдержкой прекратила действовать. 

Ипотечных госпрограмм несколько, они предназначены для разных категорий граждан:

• Семейная — для семей с детьми.
• IT-ипотека — для IT-специалистов.
• Сельская — для работников АПК в небольших населённых пунктах.
• Военная — для военнослужащих.
• Дальневосточная и арктическая — для тех, кто готов приобрести жильё в Дальневосточном федеральном округе или в Арктической зоне.

Важно отметить, что большинство льготных программ действует только в отношении новостроек.

Семейная ипотека осталась, но в неё внесли некоторые коррективы:

• Рассчитывать на кредит могут семьи, где воспитывается хотя бы один малыш до 7 лет или ребёнок с инвалидностью. Также семейную ипотеку выдают семьям с двумя несовершеннолетними детьми, которые проживают в населённых пунктах численностью до 50 тыс. человек. 
• Участники могут купить жильё на вторичном рынке, если в их городе не строят новые жилые дома.
• По программе разрешили рефинансировать другую ипотеку, если в семье есть малыш до 7 лет или ребёнок-инвалид.

Участники СВО в 2025 году могут получить льготную ипотеку по сельской, арктической или дальневосточной госпрограмме.

Условия льготных ипотек в России в августе 2025 года:

Цены на вторичное жильё летом 2025 года снизились в большинстве мегаполисов России. По данным сервиса оценки недвижимости SRG, в июле в 28 крупных городах из 50 подешевели квартиры. Ранее подобная динамика отмечалась только в 2020 году.

Причина такого падения цен — дорогая ипотека. Она буквально заморозила спрос, потому что со ставками в 20–30% у людей не хватает денег ни на что, кроме самых бюджетных вариантов. В ответ собственники стали делать скидки, чтобы продать жильё поскорее.

Ниже представлены условия кредитования по ипотеке на вторичное жильё от самых востребованных банков. 

Немногие рискуют брать крупные суммы под такие проценты, поэтому по-прежнему актуален появившийся в 2024 году тренд — рассрочки:

1. Заёмщик заключает договор напрямую с застройщиком. 
2. Вносит первоначальный взнос в размере до 10–15% от стоимости жилья, а затем совершает регулярные платежи. 
3. Рассрочку оформляют на несколько лет, пока дом не будет достроен. За это время нужно либо накопить остаток денег, либо после ввода ЖК в эксплуатацию взять ипотеку. 

Эксперты ожидают дальнейшее снижение ключевой ставки Центробанка в 2025 и 2026 годах, поэтому проценты по кредиту после сдачи дома будут ниже.

На сегодняшний день всё больше людей предпочитает повременить с покупкой квартиры в ипотеку. Часто это связано с большим первоначальным взносом — минимум 20% — и высокими процентными ставками. Потенциальные заёмщики ждут, когда кредиты станут более доступными.

Проценты по ипотеке в 2025 году зависят от политики Центробанка. После заметного роста ключевой ставки в 2024 году в августе 2025 года регулятор снизил её до уровня 18% годовых. Эксперты ожидают дальнейшего снижения, но никто не может сказать наверняка, насколько быстро упадут проценты по ипотекам.

Льготные программы с фиксированными ставками продолжат действовать, и их могут расширить. Например, по поручению президента могут ввести специальную госпрограмму для участников СВО и их близких родственников. А вот семейную ипотеку могут ограничить по территориальному принципу — выдавать только на жильё в регионе, где прописан заёмщик.

• В 2025 году взять ипотеку стало сложнее: отменили общедоступную программу господдержки, рыночные ставки держат на высоком уровне, а условия по льготным ипотекам ужесточают.
• Средняя ставка по ипотеке без господдержки составляет 23%. Первый взнос — от 20% стоимости жилья. Купить квартиру без собственных накоплений больше нельзя.
• Льготные программы остались, но только для отдельных категорий граждан: семей с маленькими детьми, IT-специалистов со стажем, военнослужащих или тех, кто готов жить и работать в сельской местности, Арктике или на Дальнем Востоке.
• Вторичное жильё дешевеет: спрос остаётся низким из-за высокой стоимости ипотеки. Многие покупатели ждут снижения ставок.
• Рассрочка от застройщика по-прежнему популярна: её берут на время строительства дома, чтобы оформить ипотеку, когда ставки станут ниже.
• Эксперты ожидают снижение ключевой ставки Центробанка в 2025–2026 годах. Это может сделать кредиты доступнее.