С начала июля 2024 года на рынке ипотечного кредитования произошли серьёзные изменения. Во многом это связано с отменой программы господдержки, которая была доступна с 2020 года для всех россиян. Рассказываем, что происходит в сфере ипотечного кредитования и какие варианты предлагают банки клиентам на сегодняшний день. 

Ключевые показатели на сегодня:

• средняя ставка по ипотеке с господдержкой — 2-6%;
• средняя ставка по ипотеке без господдержки — 19-24%;
• примерный требуемый первоначальный взнос — 15-35%. 

Значимые нововведения

Среди факторов, значительно влияющих на ипотечное кредитование, можно выделить следующие.

1. Повышение ключевой ставки. На сегодняшний день она выросла до 18% годовых (с 26 июля 2024 года). Это повлияло и на ипотечные условия: на рынке вторичного жилья большинство банков предлагают кредиты по ставке от 19% до 22%. Аналогичный показатель применяется при покупке квартиры в новостройке, если заёмщик не пользуется льготной ипотечной программой. А для тех, кто отказался от страховки, для незарплатных клиентов и заёмщиков с низким первым взносом ставка может вырасти почти до 24%.
2. Увеличение размера первоначального взноса. С января 2024 года вступили в силу новые требования Центробанка. Они касаются размера резерва, который банки должны создавать для каждого нового кредита. Схема работает так: чем меньше размер первоначального взноса и выше долговая нагрузка заёмщика, тем больше должен быть резерв. Например, чтобы выдать ипотечный кредит в 1,5 млн рублей, банк должен зарезервировать сумму в 10 раз большую. Это невыгодно организациям, поэтому автоматически увеличивается размер первоначального взноса, при котором заёмщик получит одобрение. С начала 2024 года во многих банках он вырос до 30%.

Как и предполагали эксперты, с июля 2024 года существенно снизилось количество выданных ипотечных кредитов, так как для заёмщиков действующие условия невыгодны.

Пример: Алексей решил взять в ипотеку однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м в Москве. Стоимость жилья — 12 млн рублей, первоначальный взнос — 20%, или 2,4 млн рублей, срок кредитования — 30 лет, процентная ставка — 20% годовых. При таких вводных ежемесячный платёж по ипотеке составит чуть больше 150 000 рублей.

Как обстоят дела со льготной ипотекой

Единственной возможностью обзавестись своим жильём для многих стала льготная ипотека. Это специальные программы для отдельных категорий граждан, в которых государство принимает непосредственное участие. Важно отметить, что большинство льготных программ действуют только в отношении новостроек. Таких существует несколько, они предназначены для разных категорий граждан:

• семейная — для семей с детьми;
• IT-ипотека — для IT-специалистов;
• сельская — для жителей небольших населённых пунктов;
• военная — для военнослужащих;
• дальневосточная — для тех, кто готов приобрести жильё в Дальневосточном федеральном округе;
• льготная ипотека с господдержкой — для всех граждан РФ.

Схема взаимодействия банков с государством по льготным программам кредитования выглядит так:

• банк выдаёт гражданам ипотечные кредиты по сниженной ставке — 2–8%;
• государство выплачивает банкам разницу между рыночной и льготной ценой.

Банки не теряют прибыль, заёмщики покупают собственное жильё, а государство обеспечивает эффективную социальную поддержку населения. Казалось бы, все довольны и счастливы. Но в 2022–2023 гг. количество кредитов, выданных по льготной ипотеке, превысило запланированные объёмы. Это привело к росту цен на новостройки и вторичное жильё, причём дорожала как ликвидная, так и неликвидная недвижимость. В итоге гасить разницу между льготной и рыночной ценой покупки недвижимости в текущих экономических и геополитических условиях государству стало сложнее.  

Поэтому с июля 2024 года льготная ипотека с господдержкой прекратила действовать. Семейная программа осталась, но в неё внесли некоторые коррективы. Рассчитывать на такой кредит могут семьи, где воспитывается хотя бы один малыш до 6 лет или ребёнок с инвалидностью. Также такую возможность получают пары с двумя несовершеннолетними детьми, которые проживают в населённых пунктах численностью до 50 000 человек. 

Процентная ставка — 6% годовых. Максимальная сумма семейной ипотеки составляет 12 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, а для остальных регионов — 6 миллионов рублей. Банки могут одобрить и более крупный кредит на покупку жилья, но в таком случае на сумму, превышающую лимит, распространяются рыночная ставка.

Фактически без изменений останется только сельская, дальневосточная и IT-ипотека. В таблице ниже собрали актуальные условия по льготным программам на август 2024 года.

Лучше арендовать жильё или брать в ипотеку

На сегодняшний день всё больше людей предпочитают повременить с покупкой квартиры в ипотеку. Не секрет, что это связано с крупным первоначальным взносом — минимум 20% — и высокими процентными ставками, когда речь идёт о вторичном рынке. 

Пример: семья арендовала 1-комнатную квартиру за 50 тысяч в месяц. 

Если они возьмут аналогичную однушку по семейной ипотеке, обязательный платёж составил бы около 60 тысяч рублей в течение 20 лет по ставке 6% в год. Сама стоимость жилья — 10 миллионов рублей. Это с учётом того, что она расположена в Москве и продаётся на стадии строительства. Это значит, что пока квартира не будет сдана, придётся тратить деньги и на аренду. 

Ипотека на вторичное жильё

Цены на вторичное жильё в настоящее время находятся в стагнации, но эксперты прогнозируют существенное снижение в ближайшее время. При этом квартиры более высокого качества если и упадут в цене, то незначительно — не более, чем на 5%. А вот жильё старого фонда — с непопулярными планировками и расположенное в непрестижных районах — может значительно потерять в стоимости, вплоть до 20%. 

Причина такого падения цен — дорогая ипотека. Она буквально заморозила спрос, потому что со ставками в 19–22% у людей не хватает денег на что-то, кроме самых бюджетных вариантов. Ниже представлены условия кредитования по ипотеке на вторичное жильё от самых востребованных банков. 

Очевидно, что брать крупные суммы под такие проценты мало кто рискнёт, поэтому в 2024 году появился новый тренд — микро-ипотеки. Заёмщики будут брать небольшие суммы под действующие процентные ставки, но с расчётом на рефинансирование в будущем. И это будущее вполне может наступить уже к концу 2024 года, когда ожидается поэтапное снижение ключевой ставки ЦБ до 12%. 

Коротко о главном

С июля 2024 года до конца 2030 года у потенциальных покупателей есть время, чтобы оформить ипотеку по льготной программе кредитования, доступной семьям с детьми. Есть и иные льготные программы — сельская, IT и дальневосточная ипотека.

Приобретение вторичного жилья после повышения ключевой ставки стало затруднительным. Однако можно арендовать квартиру, собирая первоначальный взнос и дожидаясь снижения ключевой ставки.

Фотография на обложке: gpointstudio (freepik)