Ипотека для инвалидов и для семей с детьми-инвалидами

Рассказываем, какая из льготных программ подходит тем, кому нужна ипотека с ребёнком-инвалидом на руках, и как оформить ипотечный кредит взрослым людям с инвалидностью.

Ипотека для семей с инвалидами: общие условия программы

Отдельно такой программы, как «Льготная ипотека для семей с детьми-инвалидами», в России пока нет. Но родители, которые воспитывают таких детей, имеют право на участие в стандартной программе с господдержкой — «Семейной ипотеке».

Программа действует с 2018 года и подразумевает оформление сделки на льготных условиях:

• процентная ставка — до 6% годовых, на Дальнем Востоке — до 5%;
• минимальная сумма кредита — 300 000 рублей;
• максимальная сумма кредита — до 12 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, до 6 миллионов рублей для остальных регионов;
• срок кредита — до 30 лет;
• минимальный размер первоначального взноса — 20% от стоимости жилья. 

Срок действия программы ограничен и зависит от возраста и состояния здоровья детей:

• до 31 декабря 2027 года — для семей с детьми-инвалидами, если хотя бы один из них родился до 31 декабря 2023 года;
• до 1 июля 2024 года — для всех остальных семей, где с 1 января 2018 года до 31 декабря 2023 года родился родился ребёнок или есть двое и более детей младше 18 лет. Правительство обсуждает продление программы после 1 июля 2024 года.

Льготная ипотека для детей с ребёнком-инвалидом, как и «Семейная ипотека» в целом, оформляется не в каждом банке, а только в определённых организациях. Список банков-участников можно посмотреть на сайте спроси.дом.рф. На момент публикации статьи (апрель 2024 года) в списке всего 67 банков.

Программа действует на всей территории России, но купить по ней можно далеко не любое жильё. Список разрешённой к покупке недвижимости и доступных целей включает следующие варианты:

• квартира в готовом или строящемся доме у застройщика;
• частный дом от застройщика;
• земельный участок с обязательством построить на нём частный дом по договору подряда;
• вторичное жильё в деревнях и сёлах на Дальнем Востоке;
• вторичное жильё в регионах, где не возводятся многоквартирные новостройки. Этот пункт доступен только семьям с детьми-инвалидами.

Часто можно встретить критику того, что программа направлена почти полностью на первичное жильё, но таким способом государство пытается «убить двух зайцев» — поддержать и семьи с детьми, и сектор жилищного строительства.

Помимо покупки недвижимости, взятую сумму можно использовать ещё для двух целей — возведение частного дома на участке, который уже есть у семьи в собственности, или рефинансирование имеющейся ипотеки, если её брали на покупку жилья у застройщика.

Каким требованиям нужно соответствовать, чтобы ипотека для семей с детьми-инвалидами была одобрена

Чтобы ипотека для семьи с ребенком-инвалидом была одобрена банком, потенциальные заёмщики должны соответствовать минимальным требованиям:

• возраст на момент оформления — от 18 лет, если кредит берётся на покупку жилья. Те, кто собирается рефинансировать предыдущую ипотеку или строить жилой дом, должны быть старше — от 21 года;
• максимальный возраст на момент погашения — 75 лет;
• гражданство — Россия, причём как у родителей и созаёмщиков, так и у ребёнка-инвалида;
• стаж работы на момент предоставления кредита — от 3 месяцев на текущем месте;
• период рождения детей-инвалидов — до 31 декабря 2023 года.

Дети могут быть как кровными, так и усыновлёнными или удочерёнными. Требований к тому, когда именно должна быть установлена инвалидность, нет. Зато есть требования к созаёмщикам:

• количество созаёмщиков — не более трёх;
• супруг или супруга основного заёмщика по умолчанию становятся созаёмщиками. Их возраст и платёжеспособность при этом значения не имеют. Правила не распространяются на супружеские пары, у которых заключён и действует брачный договор. В нём можно указать, что приобретаемое имущество будет раздельным, и тогда обязательства по ипотеке возьмёт на себя только один из супругов;
• доходы созаёмщиков учитываются при расчёте платёжеспособности, поэтому  их стаж тоже должен быть не менее 3 месяцев на текущем месте работы;
• возраст — от 18 до 21 года на момент оформления и до 75 лет на момент закрытия;
• созаёмщики могут не состоять в официальном браке с основным заёмщиком.

«Семейная ипотека», если ребёнок инвалид, может быть оформлена повторно, но с оговорками. Всё зависит от того, когда был предоставлен первый кредит: если его оформляли до 23 декабря 2023 года, то можно взять новую ипотеку по этой же программе.

Если первая ипотека была оформлена после 23 декабря 2023 года, то взять вторую такую же можно только при выполнении трёх условий:

• ипотека, оформленная после 23.12.2023, полностью погашена;
• после 23.12.2023 в семье родился ещё один ребенок;
• площадь жилья, которое семья хочет купить или построить на деньги от новой ипотеки, должна быть больше площади жилья, купленного или построенного на деньги от первой ипотеки по программе «Семейная ипотека».

Так государство пытается снизить процент неплатёжеспособных заёмщиков и ипотечную закредитованность населения.

Льготная ипотека с ребёнком-инвалидом: инструкция для оформления

Для начала нужно собрать необходимый пакет документов. Каждый банк сам определяет его состав, но обычно он такой:

• паспорта основного заёмщика и всех созаёмщиков с отметками о прописке;
• СНИЛС заёмщика и его супруга/супруги, если они есть;
• если регистрация в регионе временная, понадобится документ, который подтверждает регистрацию по месту пребывания;
• документы для подтверждения дохода основного заёмщика и созаёмщиков (справка 2-НДФЛ или по форме банка, онлайн-выписка из СФР, налоговая декларация или справка о состоянии доходов для самозанятых);
• второй документ, подтверждающий личность, для тех, кому нечем подтвердить доход и трудовую занятость.

Дополнительно понадобятся документы на ребенка:

• свидетельство о рождении;
• справка или другой документ, подтверждающий инвалидность. Заболевание может быть любым, а инвалидность — установлена как с рождения, так и в течение жизни;
• ещё могут попросить реабилитационный лист или справки, где подробно описаны причины установления инвалидности;
• жителям регионов Дальнего Востока нужно подтвердить постоянную регистрацию — предоставить копию штампа из паспорта или справку из МФЦ о регистрации по месту жительства.

Подготовив документы, можно подавать заявку в банк. Когда ипотека для родителей детей-инвалидов получит одобрение, понадобится собрать ещё документы, которые подтвердят возможность оплатить первоначальный взнос, а также бумаги, касающиеся покупаемого жилья. Конкретный список лучше уточнять в банке, куда подавалась заявка.

Отправлять документы сейчас можно в электронном виде через личный кабинет, эта опция доступна в подавляющем большинстве банков. Приехать лично в офис нужно будет только для подписания документов и совершения сделки.

Существует ли льготная ипотека для инвалидов, которые хотят купить жильё

В России пока нет отдельных ипотечных программ для людей с ограниченными возможностями. Условия ипотеки для инвалидов старше 18 лет ничем не отличаются от условий для других граждан. Зато в России действует несколько других льготных ипотечных программ:

• Господдержка для любых граждан России. Заёмщик может получить кредит по ставке 8%, если первоначальный взнос составит не меньше 30% от стоимости жилья. Максимальный размер кредита одинаков по всей стране и составляет 6 миллионов рублей;
• IT-ипотека по ставке до 5% с первоначальным взносом от 15%;
• сельская ипотека по ставке до 3% с первоначальным взносом от 20%;
• дальневосточная и арктическая ипотека по ставке до 2% и первоначальным взносом от 20%

Воспользоваться этими программами могут люди с любой группой инвалидности, если они соответствуют всем требованиям и могут подтвердить свою платёжеспособность. В противном случае придётся подавать заявку на общих условиях.

Как инвалиду купить квартиру, если банки отказывают в ипотеке

Каждому банку государство выделяет определённую квоту на участие в льготной ипотечной программе. Как только выделенный лимит средств заканчивается, банк может остановить или снизить одобрение заявок. Поэтому в случае отказа имеет смысл подать заявку в другой банк.

Ещё очень важно понимать, что банки считают людей с инвалидностью ненадёжными плательщиками. Если официальный доход слишком низкий или подтвердить свою платёжеспособность документами не получается, риск отказа будет высоким. В первую очередь это касается инвалидов I группы, которые не могут работать по объективным причинам.

Перед подачей заявки стоит сосредоточиться на том, чтобы по максимуму доказать банку свою платёжеспособность. Обязательно пригодятся:

• успешно выплаченные кредиты, оформленные после получения инвалидности;
• отсутствие штрафов и просрочек в кредитной истории;
• стабильный ежемесячный доход (не только пособия, но и любые другие источники). Нужно понимать, что закон запрещает учитывать в этих расчётах государственные выплаты по инвалидности, поэтому шансы будут выше у тех, кто живёт не на пособия, а имеет дополнительные источники доходов;
• минимальный риск полной утраты нетрудоспособности. Некоторые банки просят предоставить справку от врача. Логично, что выше всего (по объективным причинам) шансы на одобрение будут у людей с III группой инвалидности;
• получение страховки. В данном случае это практически обязательно. Людям без проблем со здоровьем банк ещё может пойти навстречу и в ответ на отсутствие страхования жизни и здоровья просто повысить процентную ставку. Инвалидам сложнее — если их жизнь и здоровье не застрахованы, риск отказа вырастает многократно. Страховые компании тоже относятся к таким клиентам с осторожностью, поэтому медицинские документы, подтверждающие низкий риск потери трудоспособности, здесь будут кстати;
• привлечение поручителя или созаёмщика с высокой платёжеспособностью и хорошей кредитной историей.

Дополнительно можно воспользоваться мерами господдержки. Это могут быть региональные и федеральные субсидии для инвалидов, чьи условия проживания не соответствуют нормам. 

Субсидии получают также молодые семьи (возраст супругов до 35 лет) с детьми и без и одинокие родители в возрасте до 35 лет. И, конечно, нельзя забывать о материнском капитале, сумма которого проиндексирована в начале 2024 года. И субсидию, и средства маткапитала можно пустить на первоначальный взнос.

Если же никаких оснований для получения льгот нет, остаётся только один выход — поиск поручителей и созаёмщиков либо программ без подтверждения дохода в лояльных банках.

Ипотека при инвалидности: коротко о главном

1. Специальных программ для инвалидов и семей с детьми-инвалидами в России нет.
2. Родители детей-инвалидов могут купить квартиру по программе «Семейная ипотека», в которой предусмотрены отдельные условия для таких заёмщиков.
3. Может ли инвалид взять ипотеку, зависит от того, есть ли у него постоянный доход и насколько высок риск полной потери трудоспособности.
4. В России действуют несколько программ льготной ипотеки, в которых могут участвовать люди с инвалидностью, если они соответствуют всем условиям.
5. Если банки отказывают, можно попытаться найти поручителя/созаёмщика или получить субсидию от государства. 

Фото на обложке: freepik