Доли детей в квартире: что будет, если их не выделить

Мы уже писали подробно о том, как выделить доли детям в квартире. В этой статье хотим рассказать, что будет, если доли не выделить в ситуациях, где закон обязывает это сделать.

Когда нужно выделять доли детям

Стоит начать с того, когда необходимо поделиться частью недвижимости с детьми.

1. При покупке жилья с помощью федерального материнского капитала. Иногда выделение требуется и при использовании регионального капитала, это нужно уточнить при его получении.
2. При продаже недвижимости, собственниками которой являются несовершеннолетние. Органы опеки обяжут выделить соразмерные доли в новом жилье, чтобы соблюсти интересы детей.
3. В момент приватизации государственной квартиры, в которой прописан несовершеннолетний. Так закон защищает интересы ребёнка, поэтому он автоматически становится одним из собственников.

Что будет, если доли не выделить

В каждом конкретном случае законом прописаны последствия того, что будет, если не выделить долю несовершеннолетнему. При выделении долей детям много тонкостей, их нужно учитывать и при продаже жилья, и при покупке, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

При покупке жилья с маткапиталом

Материнский или семейный капитал можно потратить на улучшение жилищных условий. Например, на покупку новой квартиры или строительство собственного дома. Жильё должно быть выделено в общую собственность и родителей, и детей. 

В течение полугода с момента покупки, завершения строительства дома или погашения ипотеки всем несовершеннолетним необходимо выделить доли. Требований по разделению нет, доли могут быть разными — их размер определяется родителями. Важно учесть, что собственность каждого ребёнка должна быть не меньше его пропорциональной доли в маткапитале.

Государство контролирует покупку квартир с использованием материнского капитала, а семья, подавая заявление на распоряжение им, подтверждает свою обязанность обеспечить детей жильём. 

Выделение долей необходимо зафиксировать в соглашении, оно оформляется в простой письменной форме. Заверения нотариуса не требуется, достаточно лишь заплатить пошлину и зарегистрировать документ в Росреестре через МФЦ или в кабинете Госуслуг.

Если при покупке квартиры или дома доли детям не выделить вообще или в недостаточном размере, прокуратура может оспорить сделку. В таком случае возможно несколько вариантов.

1. Сделку о покупке жилья признают недействительной и отменят. Оспорить такое решение практически невозможно даже через суд.
2. Сделку отменят частично — только в отношении долей детей. Иными словами, на квартире будет обременение — её нельзя продать, разменять или подарить до тех пор, пока все несовершеннолетние не получат свою долю.
3. Обяжут вернуть все потраченные средства маткапитала в СФР. 

При покупке жилья с маткапиталом выделять доли детям обязательно. В противном случае на квартиру будет наложено обременение, на устранение которого придётся потратить немало сил и времени, в том числе на судебные разбирательства.

При продаже недвижимости, купленной с маткапиталом

Продать квартиру или дома, купленную с использованием маткапитала, сложнее — нужно учесть интересы ребёнка и выделить доли в соответствии с законом. Особенно сложными считаются ситуации, в которых недвижимость приобреталась в ипотеку — доли в таком случае можно выделить только после погашения задолженности перед банком. 

Даже если семья выделила долю в квартире ребёнку и ипотека погашена, для продажи квартиры понадобится согласие органов опеки — они контролируют все имущественные интересы несовершеннолетних. В таком случае продажу придётся совмещать с покупкой, снова выделяя часть собственности ребёнку в новом жилье. 

При этом в органы опеки потребуется предоставить все документы — и на продаваемую недвижимость, и на покупаемую. Сотрудники имеют полное право провести комплексную проверку — например, приехать с осмотром в новую квартиру, запросить информацию о задолженности в банке и УК, проверить количество собственников и зарегистрированных лиц.

Опека может отказать в продаже квартиры даже с выделенными долями несовершеннолетним по ряду причин.

1. Покупка планируется в ещё строящемся доме, а его сдача не состоится в ближайшее время. В таком случае есть риск, что дети на какое-то время останутся без собственного жилья и даже регистрации. 
2. До продажи квартиры ребёнку подарили недвижимость или часть в ней. В таком случае опека или суд могут отказать, так как к моменту сделки у несовершеннолетнего есть две доли, а после останется одна (до момента регистрации права в новой квартире).
3. Если планируется покупка более дешёвого жилья (это обычно определяется его кадастровой стоимостью).
4. На вырученные от продажи квартиры денег планируется строительство дома, а участка нет. В этом случае у ребёнка на какое-то время не будет собственного жилья, а также нет условий, которые гарантируют, что стройка состоится.
5. Недвижимость будет покупаться в ипотеку. В таком случае квартира или дом будут находиться в залоге у банка. Если вовремя не вносить платежи, кредитор может забрать жильё себе. В таком случае ребёнок останется без собственности.

Если несовершеннолетний ребёнок проживает в жилье по договору соцнайма и зарегистрирован в квартире, он в обязательном порядке участвует в приватизации. Отменить это требование могут только органы опеки.

Возможна и ситуация, что ребёнок проживает с одним из родителей, а второй приватизирует квартиру. В таком случае несовершеннолетний сохраняет право на получение доли в этом жилье. 

При приватизации государственного жилья ребёнок автоматически становится собственником, ему необходимо выделить долю. В противном случае процедуру просто не получится завершить.

Коротко о главном

Обязательно ли выделять доли детям? Да, в трёх случаях.

1. При покупке квартиры с материнским капиталом. Если этого не сделать, сделка может быть аннулирована или прокуратура обяжет вернуть потраченные средства в СФР.
2. Для продажи недвижимости с маткапиталом. При отсутствии выделенных долей сделку не зарегистрировать. Соблюдение прав несовершеннолетних на собственное жильё контролирует опека. 
3. При приватизации государственного жилья. Без этого требования процедуру получения права собственности на квартиру или дом не завершить.

Фото на обложке: freepik