Договор купли-продажи квартиры в ипотеку: на что обратить внимание

Если сделка купли-продажи совершается с участием банка, процедура усложняется. В случае с ипотекой крайне важно учесть все особенности документа. Если пропустить хотя бы одно из обязательных условий, договор будет признан недействительным, и сделка не состоится. 

Рассказываем, что должен содержать договор купли-продажи квартиры с ипотекой и в чём его особенности.

Основные отличия ДКП квартиры с ипотекой от обычного ДКП

Начнём с главного: договор купли-продажи (ДКП) при ипотеке заключается уже после выбора недвижимости, проверки её юридической чистоты и оформления предварительного ДКП. Последний документ фиксирует намерения сторон заключить сделку, и именно его необходимо предоставить в банк на рассмотрение для передачи заёмных средств. Если финансовая организация одобрит ипотеку, с покупателем заключают кредитный договор, а уже после — основной ДКП.

Главная особенность договора купли-продажи в случае с ипотекой — в том, что в документе будет фигурировать банк. ДКП доказывает, что квартира покупается за счёт кредитных средств и служит залогом до полной выплаты долга. Предмет такого договора — приобретаемая квартира (ст. 554 ГК РФ). Если заёмщик будет уклоняться от погашения кредита, банк вправе забрать залоговую недвижимость и реализовать её в счёт закрытия долга.

Важно понимать: ДКП с привлечением кредитных средств заключается между продавцом и покупателем, но одновременно в нём отражаются права и обязанности заёмщика перед банком — например, срок возврата долга, передача квартиры в залог и другие важные пункты. Такой документ содержит условия обычного договора купли-продажи между физлицами, и дополнительно в него включаются некоторые пункты по ипотечному соглашению. Обычно  проект ДКП с ипотекой предоставляет банк, но бумагу можно подготовить и самостоятельно, обратившись к грамотному юристу.

Содержание ДКП ипотечного жилья

В начале документа отражается цель его составления — купля-продажа недвижимости за счёт кредитных средств. Здесь же перечисляются подробные сведения о сторонах: ФИО, паспортные данные и СНИЛС. Далее идут основные разделы соглашения.

1. Предмет договора. Это приобретаемая недвижимость. В разделе прописывают, что она покупается за счёт собственных и заёмных средств и обязательно пишут номер кредитного договора. Кроме того, в разделе чётко прописывают параметры жилья: полный адрес, площадь, этаж, комнатность. Также указывается стоимость недвижимости цифрами и прописью, информация об отсутствии долгов по коммунальным услугам и обременений перед третьими лицами. Последний пункт обязательно содержит сведения о том, что предмет сделки служит залогом у банка.
2. Порядок расчётов. В этом разделе отражается схема выплат: какую сумму внёс покупатель из личных сбережений, а какую — из кредитных. Также здесь отражают точные сроки передачи заёмных средств собственнику. Если дополнительно для расчёта используются социальные платы, это тоже необходимо указать.
3. Права и обязанности сторон. Этот пункт договора — самый объёмный. Здесь указывают, что продавец обязан передать недвижимость без обременений и долгов, а покупатель — содержать её в надлежащем виде, ведь квартира выступает залогом у банка. Кроме того, будущий собственник пока не вправе использовать недвижимость по своему усмотрению без согласования с банком. Например, он не может сдавать её в аренду или дарить, не получив разрешения от кредитора. В этом разделе также отражаются случаи, когда стороны вправе законно расторгнуть договор.
4. Иные условия и срок действия договора. ДКП вступает в силу не с момента заключения, а с даты регистрации документа в Росреестре. С этого же периода недвижимость передаётся в залог банку до исполнения обязательств по ипотечному договору. В выписке ЕГРН ставится специальная отметка, что квартира находится в обременении у банка.

Договор купли-продажи квартиры с ипотекой составляется в трёх экземплярах, один из которых передаётся в банк.

Важные нюансы ДКП по ипотеке

Договор приобретения имущества при ипотеке отличается от обычного: параметры документа должны полностью соответствовать условиям, которые отражены в ипотечном соглашении. Перед подписанием ДКП важно обратить внимание на следующие моменты.

1. Сведения по кредитному договору. В двух документах должны полностью совпадать номер, дата заключения, сумма и срок выплаты. Если будет допущена хоть одна ошибка, ДКП не пройдёт регистрацию в Росреестре. Также важно найти в договоре пункт, где прописано, кто оплачивает дополнительные расходы по сделке — это может быть комиссия за выдачу наличных средств или перевод на счёт в сторонний банк. Если не учесть такие моменты, все дополнительные траты придётся нести заёмщику.
2. Конкретные сроки передачи объекта. Необходимо заранее обговорить с продавцом и в дальнейшем прописать в ДКП дату получения ключей от квартиры. При этом срок должен быть осуществимым: бывшему собственнику этого периода будет достаточно для переезда и выписки всех членов семьи из проданного жилья.
3. Порядок передачи средств. Важна каждая копейка (цифрой и прописью), а также способ направления денег покупателю. Если первоначальный взнос переводится на карту или передаётся наличными, важно это указать в договоре. Иногда стороны договариваются о рассрочке предоплаты — такие условия также должны быть зафиксированы в ДКП.

У договора купли-продажи ипотечной недвижимости масса нюансов, поэтому лучше доверить его проверку квалифицированному юристу, который сможет разъяснить непонятные моменты и профессиональные термины. После регистрации ДКП аннулировать сделку будет крайне сложно. Это получится сделать только при одном условии — если истец сможет доказать суду, что виновная сторона допустила серьёзные нарушения.

Коротко о главном

Зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи с ипотекой — финальное доказательство того, что сделка состоялась. В документе не только закрепляют договорённости между сторонами, но и также фигурируют условия по кредитному соглашению. В ДКП с ипотекой указывается, что приобретённая квартира остаётся в залоге у банка до полного погашения долга. 

Сам документ заключается между сторонами сделки, при этом бланк обычно предоставляет кредитор. Также допускается составить свой проект ДКП при помощи грамотного юриста.