Кто такой девелопер: объясняем простыми словами

Есть две категории покупателей недвижимости: одни стараются самостоятельно вникнуть во все юридические, экономические и строительные тонкости сделки, другие нанимают для этого специалистов. Если вы относитесь к первой категории, то обязательно почитайте эту статью. 

На рынке недвижимости много участников. К некоторым вы уже привыкли: такими понятиями, как «риелтор», «собственник», «управляющая компания» или «страховая компания», сложно кого-то удивить. Но некоторые формулировки вызывают вопросы— например, «девелопер». Чаще всего девелопером называют застройщика, но правильно ли это? 

Девелопер — это просто модное название застройщика или у него есть своя роль? Объясним и сравним, какие задачи выполняет девелопер и застройщик, и насколько важно понимать их различия при покупке квартиры.

Как появился термин «девелопер» и что он означает

Слово «девелопер» английского происхождения, но его значение в России шире, чем в первоисточнике. Если заглянуть в переводчик, то можно встретить нечто далёкое от строительства. Английский developer — это разработчик (программного обеспечения), но чтобы понять, кто такой девелопер применительно к теме строительства, нужно копнуть чуть глубже. Developer произошло от develope — «развивать, совершенствовать». Получается, что глобально девелопер — тот, кто отвечает за развитие проекта в различных сферах. 

Девелопер в недвижимости — многостаночник: он занимается всем, от создания идеи проекта до его послепродажного сопровождения. Девелопер привлекает к сотрудничеству специалистов в десятках сфер: аналитике, экономике, строительстве, управлении, архитектуре, рекламе и т.п.. Далее разберём, над чем и как конкретно он работает.

Девелоперский проект: что это такое

Девелоперский проект — это создание идеи некоего объекта, реализация и дальнейшее эффективное управление им. Объектом может быть многоквартирный дом, ЖК, спорткомплекс, бизнес-центр, гостиничный, торговый или развлекательный комплекс, микрорайон, турбаза, санаторий, логистическая платформа и далее по списку.

Кто такой девелопер и чем он занимается

Определение «девелопер» на сегодня не закреплено в нормативных документах, но характер деятельности девелопера описан в некоторых постановлениях, приказах и судебных решениях. Например, в п. 2.2.4 Постановления № 576-ПП Правительства Москвы от 03.07.07 г. и Таблице 11 к приказу Минэкономразвития РФ № 220 от 24.04.13 г. 

Девелопер — это юридическое лицо (чаще группа компаний), которые совместными усилиями или с привлечением сторонних организаций разрабатывают, реализуют и занимаются управлением девелоперских проектов. 

Девелоперская деятельность состоит из следующих этапов:

1. Разработка идеи для проекта; 
2. Расчёты. Чтобы самому убедиться в жизнеспособности идеи и доказать её потенциальным инвесторам и кредиторам, нужно провести маркетинговое исследование и составить экономическое обоснование проекта; 
3. Получение денег. Капитал для проекта как правило поступает из трёх источников: собственные средства девелопера, кредиты и инвестиции. Для последнего необходимы грамотное позиционирование, реклама и презентация проекта;
4. Поиск объекта для создания или реконструкции и выбор максимально выгодного способа его использования; 
5. Приобретение активов. Выбор и покупка земельного участка для строительства либо покупка объекта для реконструкции;
6. План работ. Разрабатывается проектная документация с получением всех необходимых заключений, разрешений и сбором подписей;
7. Контроль за строительством или реконструкцией;
8. Получение прибыли. Поиск покупателей и арендаторов, заключение договоров;
9. Управление объектом — обслуживание, текущий ремонт, решение организационных вопросов.

Работа над проектом занимает не один год, за это время ситуация на рынке недвижимости может сильно измениться, поэтому в процессе зачастую проводится не одно, а несколько несколько маркетинговых исследований. Прогнозы помогут использовать объект с большей выгодой.

Кто такой застройщик и что он делает

Термин «застройщик» прописан в п.16 Ст.1 Градостроительного кодекса — это физическое или юридическое лицо, которое занимается строительством, реконструкцией или капремонтом зданий на своём или арендованном участке, а также выполняет связанные с этим инженерные изыскания и готовит сопутствующую документацию по проекту.

В ФЗ-214 дополнительно оговорены все условия, позволяющие застройщику подписывать договора долевого участия.

Основные функции застройщика:

• изучает физические особенности и юридический статус земельного участка для строительства, приобретает его или берёт в аренду;
• занимается проектной документацией на дом — составляет в соответствии с ГОСТ чертежи всех конструкций, схемы участка, подробные сметы, затем согласовывает их и подписывает;
• получает разрешение на строительство;
• размещает информацию о ходе строительства и сканы разрешительных документов на сайте НашДом;
• подписывает договора долевого участия;
• находит подрядчиков для работ и заключает с ними договора (или строит сам, если состоит в саморегулируемой организации строительства);
• контролирует процесс строительства и отчитывается по нему перед дольщиками;
• несёт материальную ответственность по всем заключенным договорам.

Девелопер и застройщик: в чём разница и что общего

Можно ли назвать девелопера застройщиком и наоборот — зависит от контекста: рассуждаете ли вы о его деятельности в целом, составляете договор или выбираете надёжную компанию для покупки недвижимости.

Фактические различия в деятельности

Функции застройщика сосредоточены на объекте строительства и взаимодействии с дольщиками. Основное отличие девелопера от застройщика в том, что его деятельность более глобальна и продолжительна: она начинается задолго до приобретения земли под строительство, а заканчивается управлением построенной недвижимостью.

Юридические различия — что важно для дольщика

Дольщик взаимодействует только с застройщиком — он фигурирует во всех официальных источниках: на сайте компании, портале «НашДом», в ДДУ, разрешении на строительство, проектной документации и т.п.. Он же несёт полную материальную ответственность за сроки и качество работ, на нём лежат все гарантийные обязательства, а если придётся обращаться в суд, то отвечать тоже будет застройщик.

При заключении ДДУ нужно максимально внимательно проверить застройщика, поскольку договор будет подписываться именно с ним.

Надёжный девелопер — тоже хороший признак, но не приоритетный. Рейтинг надёжности можно посмотреть на платформе ЕРЗ. В случае, если вы проверяете девелопера, в разделе «Используют бренд» можно найти всех работающих на него застройщиков. Загляните также на сервис проверки задолженностей на сайте ФНС, чтобы определить, есть ли у компании финансовые проблемы. Если платежи в бюджет или отчёты поступают с задержками, скорее всего, фирме есть, что скрывать.

Есть одно исключение — девелопер будет нести материальную ответственность за деятельность застройщика (в том числе, платить по долгам), только если застройщик числится его дочерней компанией. Данные о такой связи могут быть размещены на сайте девелопера в разделе «Структура компании» или в отчёте аудиторской проверки. К сожалению, девелопер не обязан оставлять сведения о своих дочерних компаниях в общем доступе, а другим способом проверить этот факт не получится — нужна внутренняя информация о том, в какой степени девелопер принимает решения по деятельности застройщика.

Бытовые различия

На рынке недвижимости понятия «девелопер» и «застройщик» часто считаются синонимами. В статьях, репортажах по телевизору, на площадках по продаже недвижимости, в разговорах о конкретных стройках можно услышать о таких известных «застройщиках», как ГК ПИК, ГК МИЦ и «Донстрой», хотя по факту все перечисленные компании занимаются девелопментом.

Как проверить, кто отвечает за строительство 

Чтобы понять, с кем конкретно вы будете заключать договор, загляните в разрешение на строительство и в проектную декларацию — их публикуют на сайте и на крупных площадках по продаже недвижимости.

Рассмотрим пример. Девелопер «Донстрой» представляет свой проект бизнес-класса «ЖК Остров», расположенный в СЗАО г. Москвы. Но непосредственно строительством и заключением договоров долевого участия занимаются другие юридические лица — документы на строительство выданы застройщикам «ТПУ ТЕРЕХОВО 8», «ТПУ ТЕРЕХОВО 10», «ТПУ ТЕРЕХОВО 7» «ТПУ ТЕРЕХОВО 12», «ТПУ ТЕРЕХОВО 27», что можно увидеть в разделе «Участники строительства».

Если скачать документы (разрешение на строительство и проектные декларации с изменениями), в каждом из них будет указан один из застройщиков, отвечающий за конкретный корпус.

ЖК «Метрополия» на Волгоградском проспекте в Москве — проект девелопера MR Group, а документы на строительство выданы организации, названной в честь проекта,  ООО «СЗ «Метрополия»».

Проект «Сити-комплекс» в Марьиной роще организован ГК МИЦ, но юридически за стройку отвечает ООО Специализированный застройщик  «Октябрьская».

Почему застройщика называют девелопером и наоборот

Мы уже говорили, что на потребительском рынке недвижимости эти термины почти равнозначны. Почему же не пользоваться одним из них? Потому что воспринимаются они по-разному.

Солидность. Слово «девелопер» звучит весомо, особенно в сочетании с брендом, известным именем, которое произносят, когда по телевизору показывают премиальные комплексы и счастливых людей. Поэтому, когда речь идёт о продаже квартир в строящемся доме, такое использование кажется уместным. При прочих равных потенциальный покупатель скорее поверит в надёжность девелоперской компании MR Group или ГК ПИК, чем какого-то незнакомого застройщика.

Это не считается обманом: как правило, застройщик и девелопер юридически тесно связаны. Так, например, девелопер «Донстрой» выступает учредителем застройщика «ТПУ Терехово 12», а учредителем застройщика ООО СЗ «Октябрьская» числится подразделение группы компаний МИЦ — «МИЦ-Актив».

Упрощение. В рассказе о новом ЖК различие в терминах не принципиально, а слово «застройщик» всем понятно. Все также хорошо знакомы с выражением «квартиры от застройщика» — не нужно лишний раз объяснять, что предполагается прямая сделка, без посредников.

Коротко о главном

Девелоперская сфера деятельности — это создание идеи прибыльного строительного проекта любого масштаба, привлечение средств на воплощение, реализация, сопутствующие исследования, реклама, управление и получение прибыли.

Деятельность застройщика более конкретная по сравнению с тем, что делает девелопер: застройщик отвечает за всё, что связано непосредственно со строительством, и более значим для дольщика.

Юридически и фактически девелопер и застройщик — разные организации, но в быту эти понятия часто замещают друг друга в зависимости от контекста.