Банкротство продавца квартиры: чем оно грозит покупателю и как избежать проблем

«Банкрот продаёт квартиру», — конечно, в объявлении о продаже недвижимости так не напишут, но столкнуться с подобной ситуацией на практике реально. А покупка квартиры у банкрота может обернуться судебными тяжбами, нервотрёпкой и даже — при худшем развитии событий — потерей приобретённого жилья. Существует ли возможность как-то подстраховаться, вычислить «нехорошую квартиру» ещё до совершения сделки или, если она всё-таки состоялась, избежать неприятных последствий? 

Чтобы ответить на эти вопросы, разберёмся, можно ли покупать квартиру у банкротов: на что обращать внимание при выборе недвижимости, чтобы сделку впоследствии не оспорили, и как защитить свои интересы, если продавец квартиры подал на банкротство.

Банкротство: риски при покупке квартиры

Для покупателя квартиры банкротство продавца — это риск потерять не только приобретённую недвижимость, но и уплаченные за неё деньги. 

Признав гражданина банкротом, суд назначает конкурсного управляющего, который обязан выяснить, какими активами располагает должник, а затем организовать продажу его имущества через торги, чтобы за счёт вырученных средств хотя бы частично рассчитаться с кредиторами. При этом конкурсный управляющий имеет право оспаривать сделки, ранее заключенные обанкротившимся гражданином. 

Это мера против злоупотреблений со стороны должника — например, его попыток скрыть своё владение недвижимостью, чтобы не лишиться её при банкротстве. Но тут таится опасность для покупателя: оспорить могут не только сделки, состоявшиеся после того, как был запущен процесс банкротства, но и те, что ему предшествовали.

Впрочем, зная признаки подозрительных сделок, покупатель может себя обезопасить на случай, если окажется, что продавец квартиры банкрот.

Какая сделка может быть оспорена как подозрительная

Законом установлены основания, по которым конкурсный управляющий оспаривает сделки должника как подозрительные:

• при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки;
• при совершении сделки в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. 

Разберёмся, что стоит за этими юридическими формулировками. 

Что такое неравноценное встречное исполнение обязательств

Применительно к сделкам купли-продажи недвижимости это означает, что указанная в договоре цена существенно ниже рыночной. Например, если квартиру, рыночная стоимость которой 5 млн рублей, продали за 3 млн, то при банкротстве продавца сделка будет оспорена.

Какую разницу между рыночной стоимостью квартиры и ценой договора признают существенной, зависит от решения суда — закон никаких конкретных значений не устанавливает. Как правило, риск возрастает, если цена покупки ниже рыночной на 20% и более, а незначительная уступка в цене (5–15%), скорее всего, не приведёт к оспариванию сделки. 

Причём не имеет значения, какую сумму покупатель заплатил продавцу на самом деле — суд примет во внимание только ту цену, которая указана в документах. А значит, первое правило, которое следует запомнить: в договоре купли-продажи квартиры всегда нужно писать реальную стоимость. Никаких «два пишем — три в уме»: если продавец убеждает оформить договор на меньшую сумму, чем фактическая цена сделки, — это повод насторожиться. 

По этому основанию сделка может быть признана недействительной, если она совершена продавцом после подачи заявления о банкротстве или в течение 1 года до подачи такого заявления. Причём оспорить её очень легко: для вынесения решения суду просто нужно сравнить цену договора с рыночной стоимостью квартиры на момент её покупки. 

Сделка в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов: что это такое

Если у должника нет имущества, то продавать нечего, и значит, нечем платить кредиторам. А если должник заранее избавился от активов, которые конкурсный управляющий мог продать на торгах, его действия будут рассматривать как совершённые в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. 

Закон устанавливает признаки подобных сделок:

• покупатель — заинтересованное лицо (по закону таковыми считаются родители, дети, дедушки и бабушки, внуки, сестры и братья, их дети и внуки, супруг(а), его (её) родители, дети, сёстры и братья);
• покупатель знал или должен был знать, что продавец неплатёжеспособен;
• продавец после сделки продолжает фактически пользоваться и (или) распоряжаться проданным имуществом (т.е. сделка была мнимой);
• сделка была безвозмездной (нет документов, подтверждающих, что покупатель оплатил приобретённую недвижимость). 

Попытки выручить близкого родственника или друга, спасая его имущество от продажи при банкротстве, результата не принесут: подобный договор заведомо будет оспорен в суде и признан недействительным. 

Также не нужно соглашаться на мнимую сделку (заключать договор для вида, не намереваясь на самом деле покупать квартиру) — она тоже будет оспорена конкурсным управляющим. Для таких сделок установленный законом срок составляет уже 3 года до момента подачи заявления о банкротстве. 

Но бывает, что покупатель действительно намерен приобрести квартиру и не догадывается, что продавец неплатёжеспособен, а значит, сделка с ним будет рискованной. Чтобы не попасть в неприятности, тут пригодится второе важное правило: перед тем, как подписать договор, необходимо проверить продавца (в т.ч. убедиться, что у него нет долгов, способных привести к банкротству). 

Да, это может показаться не слишком простой задачей. Но если дело всё-таки дойдёт до суда, осмотрительность покупателя станет одним из доказательств его добросовестности. Возможно, потратив время и силы на проверки, удастся и вовсе избежать подозрительной сделки, сохранив свои деньги. 

И, разумеется, не следует забывать об общих правилах безопасности: оформлять все договоренности сторон в письменном виде, указывать в договоре реальную (не заниженную) стоимость имущества и проводить расчёты таким образом, чтобы при необходимости легко было подтвердить как уплаченную сумму, так и сам факт оплаты. 

Покупка жилья у банкротов — очень рискованная затея, но если покупатель может доказать, что является добросовестным приобретателем и сделал всё возможное, чтобы убедиться в чистоте сделки до её совершения, вероятность оспаривания заметно снижается. 

Что происходит, если сделка с банкротом признана недействительной

Если продавец квартиры подал на банкротство, а конкурсный управляющий оспорил сделку купли-продажи квартиры и суд признал её недействительной, имущество возвращается в конкурсную массу. Право собственности на такую недвижимость у покупателя прекращается. При этом право продавца-банкрота на имущество, которое возвращено в конкурсную массу в результате признания сделки недействительной, будет ограничено — распоряжаться им он всё равно не может.

Напомним: оспорена может быть как покупка квартиры после банкротства продавца, так и сделка, совершённая до того, как собственник недвижимости подал заявление на банкротство:

• в течение года — если указанная в договоре цена существенно ниже рыночной;
• в течение 3 лет — если сделка совершена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. 

Шансы на то, что удастся хотя бы вернуть деньги за покупку, раньше были призрачными. Покупатель, лишившийся приобретённого жилья, пополнял список кредиторов должника, но вероятность удовлетворения его требований оставалась мизерной. 

Эту непростую ситуацию отчасти разрешили принятые летом 2023 года изменения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Теперь, если продавца квартиры признали банкротом, у покупателя есть реальная возможность вернуть деньги, потраченные на покупку, либо выкупить это жильё на специальных условиях. Правда, имеются нюансы. 

Во-первых, поправки распространяются только на сделки, признанные недействительными на основании неравноценного встречного исполнения обязательств. Если сделка оспорена как причиняющая вред имущественным интересам кредиторов, получить компенсацию в порядке, предусмотренном новым законом, не удастся. 

Во-вторых, поправки защищают покупателя только в том случае, если приобретённая квартира — единственное жильё для него и его семьи. Те, кто покупают недвижимость, к примеру, для инвестиций, под действие этого закона тоже не попадают. 

Покупатель, которому не повезло купить квартиру у банкрота по заниженной цене, в любом случае получит назад либо свои деньги, либо квартиру (хотя за неё, возможно, придётся доплатить), но только в том случае, если другого жилья у него нет. Для остальных ситуаций действует прежний порядок: после признания сделки недействительной квартиру выставляют на торги, а покупатель «встаёт в очередь» кредиторов.

Как вернуть деньги за квартиру, если сделка признана недействительной

Если условия выполнены (суд признал сделку недействительной из-за того, что цена покупки недвижимости существенно ниже её рыночной стоимости, и это жильё было у покупателя единственным), то после продажи квартиры на торгах конкурсный управляющий перечисляет деньги покупателю на специально открытый счёт. 

Важно: покупатель сохраняет право пользоваться квартирой, пока ему не вернут деньги, никто не выселит его с семьёй из единственного жилья на улицу. 

Квартиру всё равно выставляют на торги, но если раньше деньги от её продажи поступали в общую конкурсную массу и шли на выплаты кредиторам в порядке очереди (а место покупателя было в самом конце списка), то теперь права покупателя защищены, и свои деньги он вправе получить без всяких очередей. 

Тут становится очевидным, почему так важно указывать в договоре реальную цену покупки: только эту сумму по закону и можно вернуть. Всё, что выплачено продавцу по устной договорённости, возврату не подлежит, даже если такие расчёты подтверждены расписками или банковскими выписками. 

Если же и сам факт расчётов по договору ничем не подтверждён (например, деньги переданы наличными, свидетелей нет, а расписку покупатель не сохранил), сделка будет считаться безвозмездной. В этом случае вернуть ничего нельзя, и в решении суда появится дополнительный пункт о принудительном выселении из квартиры покупателя и членов его семьи. 

Что будет, если квартиру не продадут на торгах

Если торги признаны несостоявшимися либо по их результатам не был заключён договор купли-продажи с единственным участником, у покупателя есть право приобрести квартиру по начальной цене. В этом случае не важно, участвовал он в торгах или нет. 

Если же арбитражному управляющему не удалось продать квартиру даже по минимальной цене, он направляет покупателю предложение заключить договор купли-продажи на тех условиях, что изначально были указаны в договоре, признанном судом недействительным. 

От этого предложения фактически уже нельзя отказаться: покупатель обязан заключить такой договор (при попытке уклониться его принудят по суду). Денег он не получит, зато вернёт себе квартиру без доплаты. Правда, рассчитывать на такой исход всё же не стоит — вероятность его не слишком высока. 

Коротко о главном: можно ли покупать квартиру у банкротов

Запрета на подобные сделки нет, но если покупатель осознанно приобретает недвижимость у неплатёжеспособного продавца, он рискует остаться и без жилья, и без денег. Риски добросовестного приобретателя ниже, но они всё равно существуют. 

Чтобы предупредить возможные проблемы, нужно соблюдать простые правила:

• обязательно проверять до сделки и квартиру, и её продавца;
• указывать в договоре реальную цену покупки;
• избегать приобретения недвижимости по цене существенно ниже рыночной;
• оплачивать приобретение в полном размере и сохранять все документы, подтверждающие платежи;
• не совершать сомнительных сделок (включая мнимые и притворные).