Соглашение об авансе при покупке квартиры: особенности, содержание, условия

Фото: Sven Brandsma (Unsplash)

Если покупатель выбрал квартиру, стороны могут сначала закрепить сделку соглашением об авансе. Его часто путают с задатком, но это разные понятия, за которыми стоят разные договорённости и последствия. Например, в отличие от задатка, аванс возвращается в полном объёме и не даёт никаких гарантий.

Рассказываем, из чего состоит образец соглашения об авансе при покупке квартиры, какие нюансы учесть при составлении документа и как можно расторгнуть сделку.

Что такое аванс и задаток

Аванс — это внесение предварительного платежа в счёт будущей полной оплаты. В сделках с недвижимостью авансовым платежом считают предоплату, с помощью которой покупатель закрепляет за собой право преимущественной покупки объекта и заверяет своё намерение завершить сделку. Продавец, получивший аванс, может прекратить любые действия, направленные на продажу своей недвижимости, и ждать даты подписания договора купли-продажи. Но гражданское право не рассматривает аванс так широко, как задаток. 

Задаток — сумма, которая передаётся до заключения сделки как гарантия того, что она состоится на оговорённых условиях. В статьях 380, 381 Гражданского кодекса РФ чётко определён порядок передачи и условий возврата задатка. Он выполняет функции и предоплаты, и гарантии покупки. Аванс, в свою очередь, не обязывает стороны заключить сделку, его функция — только предоплата. Поэтому он возвращается в соответствии со статьёй 487 ГК РФ, если сделка не заключена.

Как и для чего нужно оформлять договор аванса

Договорённости сторон обязательно должны быть зафиксированы на бумаге. Только письменная форма имеет юридическую силу и позволит решить возможные спорные моменты. Какая-то из сторон может быть не готова к купле-продаже сразу — например, ей нужно время на сбор документов. Но покупатель боится, что квартиру за это время купит кто-то другой, а продавец переживает, что вместо его объекта покупателю приглянется что-то ещё. 

Фото: pressfoto (Freepik)

При этом стороны могут быть также не готовы к задатку, потому что нет уверенности, что недостающие документы будут оформлены в срок. В такой ситуации оптимальное решение — передача аванса с составлением соответствующего договора, где будут прописаны все важные условия будущей сделки. Документ может быть заключён в двух видах:

  • предварительный договор купли-продажи, который содержит сведения о переданном авансе;
  • отдельный договор аванса между физическими лицами — составляется в письменной форме и включает детали предварительной оплаты и другие договорённости. Именно о нём идёт речь в статье.

Для отдельного соглашения нет строгой формы и правил оформления. Оно может быть полностью печатным либо содержать графы для заполнения вручную. Его также можно составить от руки, но обязательно без ошибок и помарок, иначе документ теряет юридическую значимость. 

Договор аванса за квартиру заполняется в нескольких экземплярах, их количество соответствует сторонам сделки. Каждый из экземпляров должен быть подписан всеми участниками.

Что включает в себя соглашение

Договор внесения аванса за квартиру содержит типовые разделы, которые можно встретить в любом подобном документе.

  1. «Шапка» с наименованием документа, датой и местом его составления.
  2. Полная информация о сторонах договора (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные).
  3. Отсылка к нормам закона, регулирующим описанные в документе вопросы, в частности, к статье 487 Гражданского кодекса РФ.
  4. Раздел, описывающий предмет договора: сделку купли-продажи с параметрами объекта, суммой, документами на квартиру.
  5. Срок заключения сделки: выбирается сторонами в зависимости от обстоятельств — поиск нового жилья продавцом, подготовка документов или долгий переезд из другого региона.
  6. Оговорённые права и обязанности сторон, последствия при невыполнении достигнутых соглашений.
  7. Дополнительные условия, на которые согласны все участники — например, условия возврата аванса.

В конце соглашения указываются реквизиты сторон и ставятся подписи всех участников. Документ не требует нотариального заверения, но продавец и покупатель могут пойти к нотариусу по собственному желанию.

Фото: freepic.diller (Freepik)

Как подписывают соглашение

Важно: прежде чем ставить свою подпись, надо убедиться, что соглашение заключается именно с собственником квартиры. Для этого стоит проверить выписку из ЕГРН, сверить данные с паспортом, а также изучить наличие арестов или обременений.

Если с квартирой всё в порядке, нужно зафиксировать факт передачи денег. Обычно в этом случае составляют расписку, которую в присутствии покупателя заполняет продавец. Ещё лучше, если это происходит в кабинете нотариуса — так ни у кого не останется сомнений, что всё законно.

Сведения, которые обязательно должны быть в расписке:

  • информация о сторонах, участвующих в передаче денег: фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные;
  • передаваемая сумма;
  • описательная часть, в которой указывается, на основании чего передаются деньги (реквизиты договора об авансе);
  • дата и подписи сторон, совпадающие с подписями в паспортах.

Расписка станет доказательством передачи аванса в случае споров, и от того, как она составлена, зависит разрешение ситуации в спорной ситуации.

Размер аванса

Чаще всего авансовый платёж не превышает 100 000 рублей. Этой суммы достаточно, чтобы закрепить намерения сторон о купле-продаже. Если продавец хочет сумму больше, то стоит уточнить причины и убедиться, что не будет обмана.

Возврат предоплаты

Закон обязывает продавцов возвращать аванс, но на практике не все из них владеют информацией и соглашаются решить вопрос мирным путём. Разберём несколько ситуаций.

Несостоявшаяся сделка

Некоторые продавцы страхуют себя и просят прописать дополнительные условия. Например, что аванс останется у собственника недвижимости как компенсация морального ущерба, если покупатель передумает. Такая формулировка меняет ситуацию, и суд уже не обяжет продавца вернуть деньги. Поэтому важно обсуждать детали и правильно составлять каждый пункт договора. Если участники не предусмотрели особых условий, аванс возвращается вне зависимости от того, по какой причине сделка сорвалась.

Фото: prostooleh (Freepik)

Спорные ситуации

Продавец накануне сделки решил поднять стоимость квартиры. Решение принимается ситуативно — покупатель может забрать аванс, при этом потерять время и упустить выгоду, либо согласиться на новую стоимость.

Бывает, что продавец после получения предоплаты скрывается. Чтобы вернуть деньги, покупатель отправляет ему заказным письмом претензию с требованием возврата. Если претензия осталась без внимания, можно смело идти в суд.

Отказ банка в ипотеке

После одобрения ипотеки заёмщику даётся время на поиск подходящего объекта недвижимости. Банк обязательно должен проверить выбранную квартиру, потому что на время выплату кредита она будет находиться у него в залоге. Случается так, что по разным причинам в банке могут отказать в выдаче ипотеки на покупку какого-то конкретного объекта. Если при этом покупатель в предвкушении скорого переезда уже передал аванс, продавец должен его вернуть (если иное не было оговорено в соглашении). Отказ — законный повод обратиться в суд.

Коротко о главном

  1. Аванс, в отличие от задатка, не обязывает продавца и покупателя совершать сделку, но позволяет сторонам начать подготовку к ней.
  2. Предоплата передаётся с обязательным оформлением соответствующих документов — это расписка, авансовое соглашение, преддоговор.
  3. В соглашении нужно предусмотреть условия и обстоятельства, которые исключат споры при несостоявшейся сделке.
  4. Российское гражданское право обязывает продавцов возвращать аванс вне зависимости от причин, по которым сделка не состоялась, если другое не предусмотрели сами стороны в соглашении.