Как сдать долю квартиры в аренду: оформление, регистрация, нюансы

Приватизация недвижимости породила множество квартир с долевой собственностью. Сложности возникают, когда взгляды владельцев по использованию совместного имущества расходятся. Если один из хозяев хочет сдать свою долю в аренду, то он обязан запросить письменное согласие других собственников. Без их разрешения заселять квартирантов нельзя. Рассказываем, как всё правильно оформить, какие документы нужны и как не попасть в лапы мошенников.

Доля в квартире: правовые аспекты

Когда у объекта недвижимости несколько собственников, каждый из них владеет определённой долей квартиры. Такая форма называется долевой собственностью. Несколько владельцев у квартиры может появиться, например, при вступлении в наследство или при разделе имущества во время развода. Доли квартиры могут быть как равные, так и неравные.

Если доля выделена на бумаге (½, ¼ и так далее), то она не подразумевает закреплённого имущества. Даже если квартира двухкомнатная и у неё два собственника, то комнаты не фиксируются за человеком — именно поэтому сложно разделить имущество, чтобы часть сдавать его в аренду «по частям». Правда, если собственники не могут договориться самостоятельно, то их спор разрешит суд: он и определит порядок пользования помещением. Суд будет учитывать размер доли, отношения между собственниками и прочие факторы — при этом он разрешит обеим сторонам пользоваться необходимыми для проживания площадями (кухней и ванной).

Существует и другой вид — реальная доля, которая как раз закреплена за конкретной частью квартиры. Выделяться как доля может только изолированное помещение, кухня и санузел всегда остаются в общей долевой собственности. Такое разделение приводит к тому, что квартира становится немного похожа на коммунальную в случае, если дольщики ведут раздельный быт.

Сложности при аренде начинаются, когда невозможно закрепить комнаты за собственниками долей. Поэтому возникают конфликты: один из владельцев доли хочет сдавать «свою» комнату, в то время как по документам его часть меньше метража этого помещения, а остальные собственники получают меньшие части. Скореё всего, ущемлённые дольщики будут требовать компенсацию из-за недополученного метража (о ней мы расскажем позже). Поэтому перед составлением договора найма арендодатель должен разделить между всеми участниками долевой собственности сумму, которую они будут получать от сдачи квартиры. Главное — не потерять доверие совладельцев недвижимости и расписать все возможные выгоды от аренды доли квартиры.

Как сдать свою долю квартиры в аренду

В Гражданском и в Жилищном кодексах РФ за собственником закреплено право владеть и пользоваться долей квартиры — сюда же включена возможность распоряжаться ей, что подразумевает возможность продажи, сдачи в аренду или передаривания. Распоряжаться этим правом свободно не получится: часть квартиры принадлежит другим людям, поэтому полностью свободное распоряжение имуществом может ущемить их права. Из-за этого и сдача в аренду долевой собственности возможна только при соблюдении определённых условий.

Квартира должна использоваться по соглашению всех обладателей долей. Если согласия нет, поможет только суд, что подтверждает статья 247 ГК РФ: «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом». В статье 246 ГК РФ закреплено, что сдать в аренду долю в квартире можно исключительно с разрешения других собственников: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников».

Если сдавать жильё без согласия дольщиков, то суд, скорее всего, признает такую сделку недействительной, что повлечёт выселение арендаторов. Это следует из статьи 166 ГК РФ «Оспоримая или ничтожная сделка»: «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)». Поэтому для собственного спокойствия и правомерности действий необходимо заручиться поддержкой других собственников — получить их письменное согласие на аренду доли в квартире, которое будет лучше заверить у нотариуса.

Правильное оформление сделки

Чтобы юридически корректно сдать комнату в квартире с долевой собственностью, надо предпринять несколько сложных последовательных шагов.

1. Для начала надо в письменном виде уведомить о своём желании других владельцев квартиры — с указанием размера арендной платы и прочих требований. Как и в случае с продажей, надо предложить оставшимся собственникам стать арендаторами на оговорённых арендодателем условиях (для этого и нужно описывать их в уведомлении).
2. Далее последует ответ (потребуйте его также в письменном виде). Он должен содержать либо согласие на аренду по указанным требованиям, либо отказ от предложения.
   
3. После попросите других собственников подписать разрешение на сдачу квартиру третьим лицам.
   
4. Когда разрешение сдавать в аренду долю помещения будет получено, нужно установить правила пользования общей площадью (кухня, санузел). Заранее определите порядок расчёта и оплаты коммунальных услуг.
   
5. В случае отказа на запрос об аренде при долевой собственности есть небольшая надежда на суд. Арендодатель должен обратиться с требованием получить возможность сдавать долю в квартире. Не забудьте приложить копии уведомлений и письменного отказа от других собственников.
   
6. Если же согласие получено, поздравляем: можно оформлять договор!

Напомним, что договор найма может быть краткосрочным (менее года), среднесрочным (не менее года) и долгосрочным (длиться от трёх до пяти лет) и бессрочным (без конечной даты). Средне- и долгосрочный договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.

К основному документу стоит добавить нотариально заверенное согласие других обладателей долей в квартире и свидетельство о собственности на вашу часть объекта недвижимости. Естественно, сдача в аренду долевой собственности не исключает и классического акта приёма-передачи даже части квартиры. В акте всё как обычно: состояние помещения, опись имущества и т.д..

Аренда доли в квартире не освобождает от уплаты налогов. Любой доход облагается налогом в 13% для физических лиц, но можно сэкономить, если оформиться как самозанятый или ИП. О выплате налогов при сдаче доли расскажем позднее.

Нюансы договора

Договор найма доли квартиры мало чем будет отличаться от договора найма на жильё целиком. Он должен содержать ФИО сторон сделки, их паспортные данные, обязанности и права как жильца, так и собственника. В качестве предмета аренды будет указана доля (конкретная комната с её площадью или дробное обозначение доли собственности, например, ⅓ ), которая находится в квартире по конкретному адресу на основании свидетельства о праве собственности арендодателя. Этот документ обязателен: он подтверждает возможность распоряжаться частью квартиры. Также все собственники должны быть в курсе размера и порядка оплаты аренды, что тоже будет прописано в договоре.

Важно вынести в отдельный пункт правила пользования общими помещениями с учётом пожеланий всех собственников. Регламент должен быть чётким, пункты — не противоречить друг другу и не доходить до абсурда. Например, договориться не курить на кухне и соблюдать правила пожарной безопасности — нормальные правила, а вот писать на двери санузла часы посещения — перебор.

Срок аренды, порядок продления договора, санкции за нарушение одного из пунктов, способ расторжения: всё это должно быть отражено в основном документе. За просрочку внесения арендной платы или нарушение правил использования общего имущества можно применить жёсткие меры вплоть до досрочного расторжения договора и выселения нерадивых жильцов. Важно помнить, что любой пункт может стать доказательством чьей-либо правоты в суде, поэтому внимательно отнеситесь к составлению договора аренды доли помещения.

В договоре надо указать, сколько человек имеют право проживать в сдаваемой доле. По санитарным нормам одному человеку положено не менее 6 квадратных метров, а по статье 7 «Норма предоставления жилого помещения» федерального закона №283 — куда больше:

• 33 квадратных метра общей площади жилого помещения — на одного человека;
• 42 квадратных метра общей площади жилого помещения — на семью из двух человек;
  
• 18 квадратных метров общей площади жилого помещения — на каждого члена семьи на семью из трёх и более человек.
  

Оплата услуг ЖКХ при сдаче доли

Важный момент для сдающего часть квартиры — разделение оплаты услуг ЖКХ. Дело усложняется тем, что в крупных городах уже не найти отдельных счётчиков на каждую комнату, а «коммуналки» с персональными приборами учёта коммунальных услуг канули в историю. 

Скорее всего, в квартире есть общие счётчики, показания которых невозможно чётко разделить между собственниками на основании того, кто, чем и сколько пользовался. Поэтому единый платёжный документ проще всего оплачивать, разделяя счёт в долях согласно занимаемой площади. А вот ограничений по тому, как жилец будет возмещать «коммуналку», нет: либо это делает арендодатель, либо платежи добавятся к общей сумме арендного платежа арендатору.

Стоит отдельно отметить, что любой собственник доли имеет право обратиться с просьбой выставлять счёт за коммунальные услуги отдельно, пропорционально его доле. Законодательно закреплено, что «каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению» (статья 249 ГК РФ).

Взаимоотношения с другими собственниками

В нашей стране нет ограничений по количеству и размеру долей в собственности, поэтому любое помещение можно дробить бесконечно. Наличие множества совладельцев квартиры, естественно, усложнит сдачу крохотной доли в аренду. Кроме того, среди дольщиков могут оказаться нечистые на руку, которые будут уклоняться от оплаты коммунальных услуг и налогов. Владелец 1/30 может пойти против других собственников и без их спроса сдавать комнату.

В этом случае стоит максимально обезопасить себя, оформив все соглашения по закону в письменной форме (напомним, что, в принципе, договор аренды позволяет и устное заключение, но делать это слишком рискованно). Основа конфликтов — именно отсутствие согласия дольщиков или слишком обобщённо составленный договор найма. Туманные формулировки, споры, неясности оплаты услуг ЖКХ — всё это приведёт к недопониманию сторон и потенциальными спорами с судебным исходом.

Как взыскать компенсацию за препятствование пользования долей

Если несколько людей являются совладельцами объекта недвижимости, возможны сложности в его совместном использовании. Например, один из владельцев может пользоваться квартирой по своему усмотрению, не давая другому такой возможности.

Если совладелец попытался договориться с другим и потерпел неудачу, а суд не помог определить порядок использования объекта, можно повторно обратиться в судебный орган, но по другому поводу: для получения возмещения расходов на съём другой квартиры. Ниже рассмотрим, как можно получить компенсацию за использование доли: это денежная выплата за использование части в квартире без согласия собственника.

Как мы упоминали выше, есть прецеденты, когда разделение долей затруднено. Например, в случае, если однокомнатной квартирой владеют двое и более лиц, определить порядок пользования долями не так-то просто, ведь суд не может выделить истцу комнату, а в случае, если в квартире живут не члены семьи, принудительное вселение невозможно.

В таком случае, если лицо, проживающее в квартире, использует долю второго собственника без его согласия (например, сдаёт её в аренду), то последний может потребовать выплату компенсации за пользование своей долей.

На каких условиях можно взыскать компенсацию за использование долей в квартире

Необходимо выполнение нескольких обязательных пунктов.

• Невозможно выделить долю в «натуре», то есть определить комнату, которой пользуется каждый из совладельцев.
• Величина доли не должна быть минимальной или незначительной, чтобы она была признана значимой для проживания в квартире.
  

• Из-за маленькой площади квартиры может быть невозможно определить порядок использования долей.
• Истец должен исполнять обязанности собственника, в том числе оплачивать коммунальные услуги.
  
• Жилое помещение должно быть единственной квартирой в собственности заявителя, также он должен быть зарегистрирован в этом жилье.
  
• Истец неоднократно пытался вселиться в квартиру, но этому препятствовали другие собственники.
  

Особенности сдачи в аренду доли несовершеннолетнего

Если имущество является собственностью детей, этим имуществом в интересах детей управляют родители, усыновители, опекуны или попечители.

Но попечители не могут распоряжаться имуществом подопечных без разрешения органа опеки. Кроме того, сдавая в аренду долю несовершеннолетнего, взрослый получает с неё доход, а, по закону, деньги ребёнка могут быть использованы только в его интересах и только с разрешения органа опеки и попечительства.

По пункту 3 статьи 60 СК РФ «‎Имущественные права ребёнка», если родители управляют имуществом ребёнка, то на них распространяются те же правила, что и на опекунов и попечителей.

Таким образом, и родители, и попечители несовершеннолетних должны получить разрешение органа опеки на заключение договора аренды доли, принадлежащей детям, а также на распоряжение доходами, полученными от арендной платы за эту квартиру.

По каким критериям опека проверяет законность сдачи доли ребёнка

При изучении законности сделки органы опеки и попечительства убеждаются, что она соответствует интересам несовершеннолетнего. 

Притом проверку придётся пройти даже в том случае, если собственник не сдаёт конкретно долю ребёнка. Опека будет анализировать любую ситуацию, в которой несовершеннолетний в принципе владеет правами на часть квартиры, долю которой решили сдать. 

Госорганы в этом случае также убеждаются, что площадь собственности ребёнка не уменьшится, а условия проживания (в случае, если несовершеннолетний находится в этой квартире) не ухудшатся. Разрешение должно содержать чёткие условия, и главным критерием является то, что сделка не должна умалять имущественные права и интересы несовершеннолетнего.

Как понять, не поступают ли родители в ущерб ребёнку, сдавая его долю

Если опекуны или родители в осуществлении своих прав вредят интересам детей, то в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (пункт 1 статья 65), они несут за это ответственность. По статье 5.35 Административного кодекса, родителям может быть назначен штраф или предупреждение, а по статье 156 Уголовного кодекса, это уже может быть лишение свободы до трёх лет. 

Для защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей органы опеки и попечительства проводят индивидуальную оценку, чтобы избежать нарушения прав и законных интересов в случае умышленных или непреднамеренных действий родителей. 

Если между интересами родителей и детей возникают противоречия, родители не могут представлять их интересы (согласно пункту 2 статьи 64 Семейного кодекса). В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей. Этим представителем может стать социальный работник или инспектор по правам ребёнка. 

При этом возражение второго родителя не является обязательным основанием того, что сделка с участием доли несовершеннолетнего не будет совершена. Ведь органы опеки будут оценивать соответствие сделки интересам ребёнка, а не интересам мамы и папы.

Что происходит, если родители сдали долю ребёнка без разрешения опеки

Если орган опеки и попечительства обнаруживает факт заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения, он должен незамедлительно выступить от его имени в суде, требуя расторжения такого соглашения (за исключением случаев, когда договор заключён в интересах самого подопечного).

В случае, если опека решила, что родители или опекуны не действовали в интересах ребёнка, сделка признаётся недействительной.

После расторжения такого договора имущество, которое ранее принадлежало подопечному, должно быть возвращено ему, а убытки, возникшие в результате сделки, должны быть возмещены опекуном или попечителем.

Таким образом, совершение сделки без предварительного разрешения органа опеки и попечительства может привести к недействительности распоряжения долей квартиры несовершеннолетнего.

Плюсы и минусы сдачи в аренду доли

Преимущества

• Возможность увеличить маржинальность объекта. Например, за одну комнату в трёхкомнатной квартире близко к центру собственник доли может попросить деньги, превышающие стоимость аренды всей квартиры в районе, из которого до центра нужно ехать 2 часа, и легко найти жильца.
• Вероятность заключить договор с одним и тем же арендатором на долгое время. Например, собственник владеет долей в квартире неподалёку от популярного в городе вуза, и к нему заезжают студенты. Есть вероятность, что в таком случае аренда продлится несколько лет, пока учащийся не выпустится.
  

Недостатки

• Могут возникать сложности с местами общего пользования. Заключённый договор не устанавливает всех деталей поведения. Жильцам придётся лично определить некоторые правила: кто сколько моется, кто как готовит и хранит еду в холодильнике.
• «Текучка». Одинокие жильцы находят партнёров, студенты — работу, кто-то устаёт от соседей и хочет больше личного пространства. Притом часто оставшиеся жильцы предлагают самостоятельно найти себе соседа. Собственнику, конечно, не придётся тратить деньги, время и силы на поиск арендатора, но есть вероятность, что о новом соседе «забудут» сообщить, а новый договор с ним никто не перезаключит. Особенно это актуально для собственников, которые редко появляются в квартире, не желая беспокоить жильцов. Так вместо хорошо знакомой девушки собственник может обнаружить парня с двумя котами, который легко способен отказаться постфактум оплачивать ремонт мебели, которую подрали питомцы, так как договор с ним не был заключён.
  
• Расходы на ремонт. Из-за частой текучки жильцов стоит заложить на косметический ремонт комнаты чуть ли не в два раза больше, чем для ремонта после долгосрочного договора аренды.
  

Что с налогами

Уплата налогов в случае аренде доли не отличается от ситуации с наймом всей квартиры. Тут у собственника есть три варианта.

Платить налоги как физлицо. По закону, собственник, который сдаёт свою недвижимость, обязан платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Это означает, что при годовой аренде он получит деньги за 10,5 месяцев: остальное нужно будет отдать государству. Если же собственник при этом находится в России меньше 183 дней (половины года), то он теряет статус налогового резидента РФ, и ставка налога возрастает до 30%.

Можно сэкономить на налогах, зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель (ИП). В дополнение к этому нужно будет прямо при регистрации подать заявку на упрощённую форму налогообложения. В этом случае хозяин жилья будет платить налог на доходы в размере 6%, но в конце года придётся отдать ещё около 42 000 рублей страховых взносов. Дополнительный нюанс заключается в сроках и периодичности уплаты налогов: если НДФЛ нужно уплачивать раз в год и до апреля следующего года, то налог на доходы взимается поквартально.

Таким образом, открытие ИП имеет смысл только в том случае, если человек сдаёт недвижимость в краткосрочную аренду или имеет в собственности несколько объектов, что в итоге приносит ему от 100 000 рублей в месяц.

Оформить самозанятость на себя как физлицо или на своё ИП, если оно уже есть. В таком случае ставка налога составит 4% или 6%, в зависимости от того, кому сдаётся квартира — физическому лицу или организации. Налог нужно платить ежемесячно. Если в каком-то месяце не было дохода, то и оплачивать ничего не нужно.

Плохая новость для тех, кто зарабатывает действительно много: если совокупный доход самозанятого превысит 2,4 млн рублей за год, то он потеряет право на применение спецрежима, и весь доход больше этого лимита будет облагаться НДФЛ по ставке 13%. Более того: если у самозанятого есть другие доходы, проходящие именно по самозанятости, то все они суммарно не должны превышать сумму в 2,4 млн. Кроме размера налога, применение НПД даёт преимущество для не любящих бюрократию: арендодатель не обязан подавать декларацию или отчётность и посещать инспекцию ФНС.

Мошенничества в случае сдачи доли

Серые схемы в случае сдачи доли в квартире не отличаются от любых других случаев аренды. Здесь обезопасят проверка документов на владение недвижимости и оплата только после подписания договора.

Итого: что нужно, чтобы сдать в аренду долю квартиры и спокойно получать деньги

1. Получите письменное согласие всех владельцев долей.
2. Определите порядок оплаты услуг ЖКХ.
   
3. Установите правила пользования общими зонами (кухня, санузел).
   
4. Максимально чётко и подробно проработайте пункты договора найма.
   
5. Платите налоги.
   
6. Зарегистрируйте договор (если он долгосрочный).
   
7. Соблюдайте все договорённости.