Как зарегистрировать недостроенный дом и зачем это нужно

Строительство дома — небыстрый процесс, обстоятельства и планы хозяев за это время могут измениться. Иногда возникает необходимость продать недострой (на юридическом языке он называется объектом незавершённого строительства), не дожидаясь окончания работ. Мы расскажем, как оформить недостроенный дом, куда для этого обращаться и какие документы потребуются.

Что считается объектом незавершённого строительства

Для начала разберёмся в терминологии и выясним, каким требованиям должна отвечать постройка, чтобы её можно было по закону отнести к объектам незавершённого строительства. 

Градостроительный кодекс Российской Федерации рассматривает недострой как объект капитального строительства — так называют здания и сооружения, прочно связанные с земельным участком. Такие постройки нельзя перенести на другое место, не нарушив их конструкцию.

Иными словами, недостроенный сарай, бытовка или садовый домик без фундамента объектами незавершённого строительства быть не могут по определению, поскольку не являются капитальным сооружением. Фундамент — это именно то, что связывает постройку с землёй и делает её капитальной. И с того момента, как сооружён фундамент, будущий дом уже можно считать объектом незавершённого строительства. В таком статусе он останется до тех пор, пока не будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию. 

При этом в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации объект капитального строительства (как достроенный, так и недостроенный) считается недвижимым имуществом, и права на него подлежат государственной регистрации. 

Правда, есть важный нюанс: возведение постройки должно быть законным, правомерным. Если у будущего собственника нет разрешения на строительство, дом считается самовольной постройкой, и такое сооружение нужно узаконить перед тем, как регистрировать свои права на него. Чаще всего это удаётся сделать в упрощённом порядке — по так называемой «дачной амнистии», действие которой продлено до 1 марта 2031 года. Но в спорных ситуациях (например, если имеется конфликт с соседями о границах земельного участка) узаконить недострой можно только в судебном порядке. 

На практике также случается, что заявителю отказывают в регистрации недостроя, если дом находится на начальных стадиях строительства (построен менее, чем наполовину). Но на этот счёт есть исчерпывающий ответ Верховного Суда РФ, который содержится в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25: «При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершённого строительства) необходимо установить, что на нём по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ)»

Таким образом, объект незавершённого строительства — это постройка, одновременно отвечающая следующим требованиям:

• сооружение имеет фундамент (прочно связано с землёй, поэтому является капитальным);
• строительство находится на любом этапе с момента полного возведения фундамента до введения постройки в эксплуатацию;
• объект не является самовольной постройкой. 

Если все условия соблюдены, можно поставить такую недвижимость на кадастровый учёт и оформить право собственности на объект незавершённого строительства. 

Зачем нужно оформление недостроя в собственность

Чаще всего оформление недостроенного дома в собственность связано с его продажей. После государственной регистрации и внесения сведений об объекте незавершённого строительства в ЕГРН у собственника появляется возможность совершать с ним любые разрешённые законом сделки: продавать, дарить, передавать в залог и т.д. 

Регистрация недостроя — это право владельца, но не его обязанность. Пока дом не введён в эксплуатацию, оформлять права на него закон не требует и никаких санкций за отсутствие государственной регистрации не предусматривает. Более того, можно даже продать земельный участок, на котором строится дом, не регистрируя права на такую постройку. Но подобная сделка несёт риски для покупателя и потому может быть невыгодна продавцу, которому приходится идти на уступки, снижая цену недвижимости. 

Чтобы продать недострой по выгодной стоимости, стоит его зарегистрировать, тем более, что оформление незавершённого строительства в собственность — процесс достаточно несложный и быстрый.

Чем рискует покупатель, если недострой не зарегистрирован

Пока сведения об объекте недвижимости не внесены в ЕГРН, с ним невозможно совершать сделки. Поэтому если права на недострой не зарегистрированы, в договоре купли-продажи его указать нельзя, независимо от того, на какой стадии находится строительство. В этом случае недвижимость продают как земельный участок без построек. 

Такой договор не вызовет вопросов при регистрации в Росреестре, но впоследствии у покупателя могут возникнуть дополнительные сложности при попытке узаконить и зарегистрировать постройку — например, из-за того, что разрешение на строительство дома было получено на имя предыдущего собственника земли. 

Кроме того, если к недостроенному объекту подведены коммуникации (электричество, газ, централизованное водоснабжение и (или) канализация), покупателя могут поджидать проблемы при переоформлении документов, ведь официально никаких прав на постройку он не приобрёл. Впрочем, всё это далеко не самые большие неприятности. 

Дело в том, что Земельный кодекс Российской Федерации прямо запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нём построек, если земля и сооружения на ней принадлежат одному лицу, поэтому подобный договор купли-продажи может быть оспорен. Причём покупателю не удастся доказать в суде, что он является добросовестным приобретателем, ведь «не заметить» расположенный на участке недостроенный дом невозможно. А это, в свою очередь, означает, что договор изначально содержал недостоверную информацию о предмете сделки и потому может быть признан недействительным. 

Бывает, недострой не регистрируют потому, что узаконить его в силу каких-либо причин невозможно (например, возведение дома на выбранном месте нарушает права соседей), и хозяин об этом знает, но не сообщает покупателю. Между тем, подобная ситуация чревата не только судебными спорами, но и расходами на снос незаконного сооружения. 

Можно ли зарегистрировать недостроенный дом после покупки участка

Когда участники сделки, осознавая возможные риски, всё же заключают договор, в котором не упоминается объект незавершённого строительства, расположенный на участке, все хлопоты по его регистрации ложатся на плечи покупателя. 

Если предыдущий владелец земли оформлял разрешение на строительство, покупатель вправе продолжать стройку на основании этого документа. Но перед этим он должен уведомить орган, выдавший такое разрешение, о переходе к нему права собственности на земельный участок. На основании этого уведомления в разрешение на строительство будут внесены необходимые изменения.

В такой ситуации покупатель может выбирать: сразу зарегистрировать постройку как объект незавершённого строительства или, если необходимости в этом нет, сперва завершить процесс, ввести дом в эксплуатацию, а затем зарегистрировать право собственности на построенную недвижимость. 

Если же разрешение на строительство ранее не оформлялось, всю процедуру придётся начинать с нуля. И в этом случае дожидаться окончания стройки не стоит — лучше заняться документами сразу, чтобы вовремя выяснить, соответствует ли приобретение установленным нормам и требованиям. Регистрация объекта незавершённого строительства в Росреестре позволит стать полноправным владельцем строящегося дома и избежать лишних рисков. 

Постановка на кадастровый учёт объекта незавершённого строительства

Кадастровый учёт — обязательное условие государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Поставить недострой на кадастровый учёт и оформить его в собственность можно одновременно, в т.ч. в упрощённом порядке, без лишней бумажной волокиты — в рамках «дачной амнистии», которая распространяется и на регистрацию индивидуальных жилых домов. 

Стандартный комплект документов, которые для этого потребуются:

• паспорт собственника земельного участка;
• правоустанавливающий документ на землю;
• технический паспорт на дом (его оформляет кадастровый инженер);
• разрешение на строительство;
• квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права.

Размер пошлины за регистрацию права собственности на объект незавершённого строительства составляет 350 рублей. Если одновременно регистрируется право на земельный участок, на котором расположен недострой, пошлину нужно платить за обе процедуры. 

Заявление о постановке на кадастровый учёт и регистрации права собственности на объект незавершённого строительства заполняется на месте, при подаче документов. Это удобно сделать через ближайший МФЦ, но также можно воспользоваться услугой в электронном виде (через сайт Росреестра). 

Если земельный участок, на котором расположен недострой, не был поставлен на кадастровый учёт, необходимо сперва провести его межевание. 

Право собственности на недостроенный дом и права на земельный участок, на котором он расположен, в этом случае регистрируются одновременно.

Чтобы зарегистрировать недострой, не обязательно быть собственником земли — такое право есть и у тех, кому участок предоставлен в долгосрочную аренду. Но этот факт, разумеется, тоже должен быть подтверждён документами. 

Если разрешения на строительство нет, но участок выделен под ИЖС или предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и располагается в пределах населенного пункта, можно воспользоваться «дачной амнистией» для регистрации недостроя в упрощённом порядке. Сперва нужно убедиться, что постройка является индивидуальным жилым домом, который соответствует обязательным требованиям:

• имеет не более 3 этажей и не более 20 м в высоту;
• не предназначен для разделения на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры).

Для таких объектов законодательством предусмотрена регистрация на основании заявления, если представлены правоустанавливающие документы на земельный участок и технический план постройки, подготовленный кадастровым инженером. В техническом плане должны быть указаны размеры постройки, её назначение, сведения о её расположении на участке и степени готовности (в процентах) на момент подготовки документа, иная необходимая в соответствии с законом информация. 

Стоимость и сроки выполнения кадастровых работ (подготовки технического плана, межевания — при необходимости) могут различаться в зависимости от региона, особенностей объекта, иных нюансов, поэтому такую информацию лучше узнавать непосредственно в той организации, которая занимается их проведением в конкретной области. 

Если зарегистрировать дом как недострой, нужно платить налог?

Да, нужно. Любая находящаяся в собственности гражданина недвижимость облагается налогом. Если объект незавершённого строительства — жилой дом, то установленная Налоговым кодексом РФ ставка налога составляет 0,1% от его кадастровой стоимости. При этом органы местного самоуправления наделены правом эту ставку уменьшать или увеличивать (но не более, чем в 3 раза). Если недострой не зарегистрирован либо его кадастровая стоимость не установлена, налог не начисляется.  

Коротко о главном

Оформление незавершённого строительства в собственность накладывает на владельца определённые обязательства, но при этом заметно расширяет его права. Зарегистрированным имуществом можно распоряжаться по своему усмотрению, его легче продать по выгодной цене, да и покупателя на такую недвижимость найти проще. 

Процесс регистрации несложен, количество документов минимальное, а пошлина небольшая. Если изначально при строительстве не допущено никаких серьёзных нарушений, то можно зарегистрировать недостроенный дом быстро и просто.