Фотография: freepik (Freepik)
В отделах продаж строительных компаний есть такое понятие — базовая цена квартиры. Именно она обычно указана на сайтах застройщиков и в рекламных объявлениях, но при детальном общении с менеджерами по продажам можно услышать совсем другие цифры. И никакого обмана тут нет.
Так что такое базовая цена квартиры в новостройке, для чего она установлена и почему реальная стоимость может существенно отличаться от заявленной? Объясняем.
Определимся с термином
Базовая цена — это цена товара без учёта возможных скидок и наценок. Она устанавливается не только на квартиры, но и на другие товары. Это отправная точка, от которой ведутся все дальнейшие расчёты, именно поэтому её полезно знать.
Эта цифра может быть уменьшена — например, при единовременном внесении стопроцентной оплаты или снижении спроса. Но может быть и увеличена — в случае приобретения дополнительных опций или изменении ситуации на рынке.
В общем, базовая цена квартиры — это её изначальная установленная цена, которая складывается из:
- себестоимости жилья (расходы на строительные материалы, зарплата рабочим и офисному персоналу, оплата услуг проектной организации, аренды техники, стоимость земельного участка, затраты на получение согласований и подключения инженерных коммуникаций);
- типа отделки помещений: черновая, предчистовая или «под ключ»;
- технологии строительства: панель, монолит, кирпич;
- наценки от застройщика, которая будет прибылью компании;
- расходов компании на рекламу, страхование объекта недвижимости, маркетинговые исследования.
Бывает, что две квартиры с одинаковыми планировками и одинаковой площади, расположенные в одном доме на одной лестничной площадке, стоят по-разному. Просто окна одной могут выходить на парк, а другой — на стену соседнего дома или шумную магистраль. Базовая цена первого варианта будет на 10-15% выше.
Дополнительные качества жилья, влияющие на базовую цену
- Видовые характеристики. Квартиры, из окон которых открывается хороший вид, стоят дороже.
- Этажность. Часто самые недорогие квартиры находятся на первом этаже. В проектах классов стандарт и комфорт дешевле могут стоить лоты и на последнем этаже. В элитных новостройках, напротив, именно последние этажи зачастую выделены под самые престижные квартиры с потолками увеличенной высотности, террасами и зимними садами.
- Тип планировки. Например, дороже будут стоить квартиры улучшенной планировки: с комнатами правильной геометрической формы, большими кухнями и санузлами, подсобными помещениями и холлами вместо коридоров.
- Расположение квартиры внутри дома. Жильё, граничащее с шахтой лифта или мусоропроводом, несколько теряет в цене.
Когда и почему базовая цена может измениться
Базовая цена квартиры — это показатель, от которого ведётся отсчёт различных скидок и наценок. И её изменение — это не обман и не уловка продавца, а вполне законное и обоснованное явление.
За что можно получить скидку
Наибольший дисконт в размере 5-15% могут получить те, кто единовременно вносит 100% оплату. Средства могут быть личными накоплениями покупателя, а могут быть и заёмными. Скидка полагается и «ипотечникам», ведь застройщик получит всю сумму сразу, а дальнейшие взаиморасчёты ведутся между покупателем и банком.
Также застройщики могут предлагать другие виды скидок. Наиболее распространённые:
- приуроченные к различным праздникам, как государственным, так и установленным внутри девелоперской компании. Например, ко дню рождения фирмы;
- скидка за объём: предоставляется при покупке крупногабаритного жилья или нескольких квартир одновременно;
- на повторную покупку, так называемая скидка постоянного покупателя;
- определённым социальным группам — например, многодетным семьям;
- для иногородних покупателей;
- за моментальную оплату: когда вся сумма вносится в течение 3-5 дней с момента подписания договора.
Жилой квартал «LIFE-Варшавская», Яндекс Недвижимость
Когда придётся заплатить больше базовой цены
Базовая цена может быть и увеличена. Например, такое нередко происходит при покупке квартиры по субсидированной ипотечной программе. Речь идёт не об ипотеке с господдержкой или семейной ипотеке, а о программах, разработанных банками совместно с застройщиками, — ипотеках под 0,1% и даже 0,01% годовых. В этом случае разницу между реальной и субсидированной ставкой банку выплачивает застройщик. Чтобы компенсировать свои затраты, компания увеличивает базовую цену на 5-10%.
В результате покупатели, выплачивающие стандартную и субсидированную ипотеку, заплатят примерно одинаково. Только первый переплатит банку, второй — застройщику. Но у этого способа оплаты есть свои преимущества. Главное — более низкий ежемесячный платёж. Это плюс для тех, кто приобрёл квартиру в строящемся доме и параллельно вынужден снимать жильё или стал обладателем квартиры без отделки и нуждается в свободных средствах для проведения ремонта.
Аналогичная ситуация происходит и при предоставлении длительной, на срок более года, беспроцентной рассрочки. Покупатель может получить скидку на первый взнос, но сумма остатка может быть увеличена на 1-5%. При предоставлении краткосрочной рассрочки роста базовой стоимости обычно не происходит.
Итак, базовая цена квартиры — это установленная застройщиком цена объекта недвижимости, которая может меняться в зависимости от формы и сроков оплаты. Она может служить примерным ориентиром для покупателя, показывать порядок цен на жильё в конкретной новостройке. Но всегда стоит учитывать, что эта стоимость может измениться.
