Залог и предоплата за аренду квартиры: что и когда платить

Аренда квартиры на первом этапе обычно обходится недёшево — нужно отдать залог, предоплату за проживание, а иногда ещё и комиссию риелтору! При этом практика на рынке аренды жилья и закон не всегда совпадают. Разбираемся вместе, что представляют собой залог и предоплата — по закону и в реальности — и в каких случаях получится вернуть свои деньги назад, а в каких придётся с ними попрощаться.

Что такое залог и предоплата

Залогом (депозитом, страховым платежом) считается сумма, которую наниматель платит арендодателю в качестве обеспечительного платежа. Другими словами, залог гарантирует выполнение условий договора на протяжении всего срока его действия.

Предоплата (аванс, задаток) — это сумма, которую наниматель отдаёт после подписания договора в счёт оплаты проживания. Обычно она равняется стоимости месячного проживания. Предоплату берут для подтверждения намерений о съёме квартиры, а ещё в качестве первого платежа за аренду. Далее каждый месяц арендатор отдаёт предоплату за следующий период. То есть, оплата происходит не по факту прожитого месяца, а в начале месяца.

Что говорит об этом закон

Залог и предоплата — стандартные платежи в вопросах аренды. По закону они не обязательны, но арендодатель может требовать их по своему усмотрению — и это тоже не запрещено законом.

При этом у залога и задатка есть чёткие определения в законе. В ст. 380 ГК РФ прописаны понятия и условия возврата этих платежей. Важно разобраться в юридических тонкостях, чтобы правильно оформить договор: в случае судебных разбирательств документы на аренду жилья станут решающим фактором.

Рассмотрим ключевые понятия из законодательной базы.

1. Задаток (аванс, предоплата) — возвратный платёж, который идёт в счёт арендной платы. Если арендодатель вдруг откажется сдавать квартиру и подписывать договор, то он вернёт задаток арендатору в двойном размере. А если передумает квартирант, то задаток просто останется у собственника.
2. Обеспечительный платёж (залог, страховой депозит) — это юридическое понятие залога, который возвращается при соблюдении арендатором всех условий договора. Отдельного закона для залога при аренде нет, поэтому применяется общая статья ГК РФ для всех видов обеспечения исполнения обязательств — ст. 329. 

Получается, от того, как будет названа предоплата в договоре, зависит и «судьба» суммы.

Как оформить задаток и залог в договоре

Кроме того, что в договоре отдельным пунктом прописывается условие передачи денег, этот факт подкрепляется ещё и распиской. Арендодатель должен составить её от своего имени и указать в неё следующее:

• ФИО полностью, паспортные данные, дату рождения;
• когда, за что и в каком размере получил деньги;
• дата, подпись.

Расписка имеет полную юридическую силу для суда, если составлена правильно.

Кроме того, в договоре нужно прописать условия, на которых депозит будет использован или возвращён:

• укажите, что арендодатель не может распоряжаться залогом в личных целях. Такая формулировка подтвердит, что задаток передан на хранение и не может быть потрачен без оснований;
• пропишите, в каком порядке и состоянии должна быть возвращена квартира — это поможет избежать спорных моментов при подписании акта сдачи жилья. Также нужно учитывать, что иногда собственники пытаются выдать за порчу имущества естественный уровень износа мебели, техники и отделки. Грань достаточно тонкая, определить её сможет судебная экспертиза;
• внесите пункт о том, что залог можно использовать в качестве компенсации ущерба (полностью или частично) или в счёт платы за проживание.

Что делать, если не возвращают залог

К добросовестному арендатору претензий быть не должно, но иногда хозяин всё-таки не хочет возвращать залог. Действовать в таком случае нужно так:

• предупредить собственника о том, что если он не не пойдёт навстречу, то вы имеете законное право обратиться в суд (и что суд наверняка встанет на сторону жильца).
• если разговоры не помогают, то надо обращаться в суд за взысканием залога: составить иск и приложить все документы, описанные выше — договор, расписку о передаче залога и так далее.