Вывод созаёмщика по ипотеке: что нужно знать и как действовать

Если человек собирается взять ипотеку и хочет подстраховаться, он может попросить кого-то из близких и друзей стать его созаёмщиком или поручителем.

Надо учитывать, что это обязательства на долгий срок, в течение которого могут измениться отношения между участниками сделки. Рассказываем, можно ли созаёмщику выйти из ипотеки и в каких случаях возникает такая необходимость.

Созаёмщики и поручители: в чём отличие

Обычно к третьим лицам будущие заёмщики обращаются, чтобы увеличить свои шансы на одобрение ипотеки. Созаёмщиков или поручителей может быть несколько, но роли у этих категорий разные.

Поручитель:

• не получает никаких прав на квартиру, он — только гарант того, что кредит будет выплачен в срок;
• подписывает отдельный договор на добровольной основе и не может отказаться от своих обязательств до полного погашения кредита;
• ответственность перед банком может возникнуть только в том случае, если заёмщик по каким-то причинам перестанет выплачивать кредит.

Созаёмщик:

• исполняет обязательства перед банком наравне с титульным заёмщиком, получает долю в приобретаемой недвижимости и полное право ей распоряжаться. Созаёмщики подписывают все бумаги вместе с получателем кредита;
• привлекается при высоких финансовых нагрузках или если кредит оформляется на срок более 15 лет. Бывают и такие ситуации, когда созаёмщик автоматически становится участником сделки — например, если основной заёмщик — супруг;
• может расторгнуть кредитный договор в случае развода, смены места жительства или невозможности исполнения своих обязательств.

Привлекать созаёмщика выгоднее, чем поручителя — в таких случаях банки охотнее выдают большие суммы кредита и подбирают более привлекательные условия. Но все решения по ипотеке придётся согласовывать с созаёмщиком, так как основной заёмщик в данном случае не будет единоличным владельцем жилья.

Кто может выступить созаёмщиком?

Созаёмщиком может стать не только супруг/супруга того, кто берёт ипотеку, но и любой совершеннолетний гражданин РФ. Такой человек должен отвечать стандартным требованиям кредитных организаций.

1. Трудоспособный возраст. Кандидатуры моложе 21 года редко рассматриваются. Кроме того, созаёмщику на момент полной выплаты ипотеки должно быть не больше 65 лет.
2. Хороший доход. Размер доходов созаёмщика подтверждается справкой 2-НДФЛ с места работы. Если кандидат — самозанятый, то доходы можно подтвердить выпиской с банковских счетов.
3. Положительная кредитная история. У созаёмщика не должно быть просроченных платежей и непогашенных задолженностей, но и полное отсутствие кредитной истории может негативно сказаться на решении банка.

Супруг становится созаёмщиком автоматически: в этом случае соответствие или несоответствие требованиям банка не рассматривается. Исключение — если между мужем и женой заключён брачный договор. 

Ситуации, при которых возможен вывод созаёмщика по ипотеке

У каждого человека могут измениться жизненные обстоятельства, в связи с которыми придётся отказаться от статуса созаёмщика. С согласия банка можно поменять состав участников договора. Есть три варианта.

1. Поменять титульного заёмщика на другое физическое лицо (перевести обязательства по кредиту).
2. Заменить одного или несколько созаёмщиков либо вывести их из кредитных обязательств без привлечения других лиц.
3. Поменять титульного заёмщика на созаёмщика и наоборот. 

Может ли созаёмщик отказаться от ипотеки сам? Да — но только при соблюдении определённых условий.

1. Квартира находится в собственности у основного заёмщика, либо в ней выделены доли (размер доли владельцы жилья должны определить самостоятельно).
2. У основного заёмщика достаточно средств для погашения ипотеки (это подтверждается справкой 2-НДФЛ за год).
3. За последние 12 месяцев не было задержек платежей по кредиту.  

Банк сам проверит, выполняются ли условия, и оценит все риски. Специалисты посчитают, сможет ли заёмщик самостоятельно выполнять обязательства по кредиту. 

В некоторых случаях банк потребует найти другое доверенное лицо, чтобы поменять созаёмщика по ипотеке. Если созаёмщиков несколько, у каждого необходимо взять брать письменное согласие на изменения в ипотечном договоре.

Замена созаёмщиков инициируется основным участником кредитного договора. Ограничений на такие действия нет. Но есть исключение: если брак не расторгнут и нет брачного договора, то выводить супруга из созаёмщиков нельзя.

Развод

Вывод созаёмщика из ипотеки при разводе возможен только с согласия банка — так же, как и любое другое изменение в составе участников кредитного договора.

Сотрудники кредитной организации должны оценить риски, уровень дохода остающегося заёмщика (или созаёмщиков) и все возможности своевременной выплаты кредита. Если обнаружится, что заёмщик не сможет платить ипотеку в одиночку, банк откажет в выводе созаёмщика из кредитного договора.

Банкротство

Долг перед банком между созаёмщиками не делится: даже при выделении долей не получится владеть одной частью квартиры и платить только за неё. Платёж по кредиту должен поступать в банк в полном объёме, иначе появятся долги.

Если же кто-то из получателей кредита начал процедуру банкротства, то банк вправе расторгнуть кредитный договор и потребовать полностью оплатить остаток кредита. В противном случае недвижимость выставляется на торги, после чего банк забирает остаток задолженности из денег, вырученных с продажи. Если созаёмщик собирается инициировать процедуру банкротства, его нужно заранее вывести из договора.

Если банкрот — созаёмщик-супруг, банк также продаст квартиру в торгах и заберёт долг. Разница между остатком долга и стоимостью жилья в таком случае переводится второму супругу.

При банкротстве не забирают единственное жильё, но в случае с ипотекой это правило не действует: если созаёмщик признан банкротом, недвижимость продают на торгах и гасят ипотеку, а сумма от продажи делится между супругами поровну.

Как перестать быть созаёмщиком по ипотеке: пошаговая инструкция

На первом шаге нужно подготовить необходимые документы. В их число входят:

• паспорта и заявления всех участников сделки;
• кредитный договор;
• документы, подтверждающие права собственности: договор купли/продажи или долевого участия/переуступки, выписка из базы ЕГРН;
• справки или выписки о доходах и трудовой занятости остающегося заёмщика (или созаёмщиков).

Если причина — развод супругов, нужно добавить к документам свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества. При наличии предоставляется брачный договор.

Второй шаг — подача заявления об изменении состава участников ипотечного договора. Заявление необходимо составить в офисе банка, который обслуживает кредит. Туда же нужно принести собранные ранее документы.

Клиенты Сбербанка могут оставить заявление через Личный кабинет обслуживания ипотеки — в мобильном приложении или на сайте Домклик.

Банк в течение 14 рабочих дней рассматривает заявление, проверяет документы и принимает решение. Если оно положительное, то заявителю разрешают изменить условия ипотечного договора. Все созаёмщики должны будут посетить офис банка, чтобы подписать дополнительное соглашение.

На третьем шаге обновлённые документы передаются сотрудникам ближайшего МФЦ для регистрации изменений в Росреестре. Срок внесения сведений — 7 рабочих дней. 

Затем надо забрать из МФЦ и отдать в банк новую выписку из ЕГРН и зарегистрированный ипотечный договор. После этого банк вносит изменения в систему своего учёта.

Если созаёмщики не пришли в банк

Согласие банка на изменение состава участников договора действует 60 дней. Если созаёмщики не подпишут кредитные документы в этот срок, никаких изменений в договоре не будет.

Стоимость услуги

Вывод или замена созаёмщика по ипотеке — это платная услуга. Например, в Сбербанке она стоит 15 000 рублей. Плату не удерживают, если состав созаёмщиков меняется из-за призыва участника на военную службу, по мобилизации или по решению суда.

Коротко о главном

Созаёмщик имеет такие же права на квартиру, как и титульный заёмщик. Созаёмщика можно вывести из ипотеки, если этого требуют обстоятельства: например, банкротство или развод супругов.

При этом следует учитывать доходы титульного заёмщика: если их не хватит, банк откажет в выводе или попросит заменить созаёмщика.