Всё своё уношу с собой: что такое отделимые улучшения при аренде и кто за них платит

Снимая квартиру или коммерческое помещение, арендатор может захотеть внести изменения — для большего уюта или повышения своих доходов. Улучшения могут быть неотделимыми и отделимыми. Разберёмся, что такое отделимые улучшения арендованного имущества, за чей счёт они производятся и что с ними происходит по окончании срока аренды.

Отделимые улучшения арендованного имущества: что это?

Отношения, которые возникают между собственником помещения и арендатором, регулирует Гражданский кодекс (ГК РФ). В нём есть два разных раздела: один посвящён аренде (когда снимают коммерческое помещение или когда жильё арендует юрлицо), а второй — ситуациям найма, когда один человек снимает квартиру у другого. Ответы на юридические вопросы можно искать там, но иногда требуются дополнительные источники. Например, в ГК РФ есть статья 623, где возникают понятия «отделимые» и «неотделимые» улучшения арендованного имущества, однако перечня этих улучшений нет. Приходится руководствоваться логикой и судебной практикой.

Неотделимые улучшения — это всё, что нельзя при съезде забрать с собой, не нанеся вреда помещению. Это могут быть работы по замене электрики или водопровода, перепланировке, обновлению отделочных покрытий. Например, если арендатор решил перекрасить стены — это неотделимые улучшения.

Всё, что можно забрать, не причинив непоправимого вреда ремонту, считают отделимыми улучшениями. В некоторых случаях суды решают, что если повреждения при демонтаже имущества можно исправить восстановительным ремонтом, то имущество признаётся отделимым. 

Отделимые улучшения арендованного имущества — это, к примеру:

• мебель (если только она не встроена в конфигурацию квартиры, как некоторые шкафы-купе или антресоли);
• бытовая техника (холодильник, микроволновка и так далее);
• сантехника (например, унитаз, если это не инсталляция, можно легко заменить на новый);
• различные предметы декора: картины, фотографии, шторы, лампы и светильники;
• передвижные перегородки.

Мы приводим для отделимых улучшений арендованного имущества примеры, исходя из распространённой практики. При этом, так как в Гражданском кодексе сказано лишь то, что неотделимые улучшения — это те, что нельзя отделить без вреда для имущества, возникает пространство для споров. Ведь даже отделение картины со стены или сплит-системы оставляет следы на отделке и дыры в стенах. Определить степень вреда, который наносится при отделении улучшений, сложно. 

Но судебная практика даёт представление о том, что к неотделимым улучшениям относятся действительно глобальные изменения:

• строительно-ремонтные работы;
• перепланировка и переоборудование помещений;
• ремонтно-реставрационные работы;
• строительство дороги на арендованном земельном участке;
• прокладка электросети;
• установка встроенных сплит-систем;
• монтаж перегородок, жёстко прикреплённых к потолку или полу помещения;
• капитальный ремонт фасада здания и так далее.

Итак, пускай единого списка нет, общая логика судебной практики понятна. Но во избежание судебных споров лучше прописать список возможных отделимых и неотделимых улучшений в договоре аренды: что стороны будут считать отделимыми улучшениями, демонтаж которых не нанесёт вреда помещению. Подробнее о конкретных формулировках, которые можно взять на заметку, поговорим дальше.

Обязанности сторон при улучшении арендованного имущества

Отделимые улучшения — это незначительные изменения, которые делаются для текущей эксплуатации помещения. При этом стоит учитывать, что мелкий ремонт — это просто приведение помещения в надлежащий вид. Чтобы работы считались действительно улучшениями, должно произойти качественное изменение помещения: капитальный ремонт. Судебная практика чаще всего объединяет это понятие и неотделимые улучшения. 

Обязанности по капитальному ремонту лежат на арендодателе, это прописано в статье 616 ГК РФ. Собственник делает капитальный ремонт за свой счёт, только если иное не предусмотрено договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором. А если он вызван неотложной необходимостью — просто в «разумный срок».

При этом поддерживать имущество в исправном состоянии, а также нести расходы на его содержание должен арендатор. Он же производит за свой счёт текущий ремонт, если иное не установлено договором аренды. Отметим, что по закону при прекращении договора арендатор обязан вернуть собственнику имущество в том состоянии, в каком оно было при передаче в момент вступления договора в силу, с учётом нормального износа. На практике при аренде коммерческих помещений ремонт делают часто, перестраивая всё под особенности своего бизнеса, поэтому возврат помещения арендодателю возможен «в состоянии, обусловленном договором». 

Для жилых помещений и договоров найма действует такое же распределение обязанностей. Текущий ремонт сданного внаём жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт — обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Но термин «неотделимые улучшения» относится к договорам аренды, а не найма жилья, и чаще всего споры, связанные с такими улучшениями, возникают между юридическими лицами, когда коммерческое помещение арендуется под какой-то бизнес и переделывается под его особенности.

Кому принадлежат права на отделимые улучшения

Хотя Гражданский кодекс не даёт чёткого перечня того, что такое отделимые улучшения арендованного имущества, он разграничивает, кому какие улучшения принадлежат. Отделимые улучшения, которые произвёл арендатор, являются его собственностью, если договором аренды не предусмотрен другой сценарий. Например, стороны могут договориться, что арендатор обустроит помещение, добавив в него мобильные перегородки для зонирования или оргтехнику, а собственник потом их выкупит. 

Что касается неотделимых улучшений, то для начала их лучше не производить без согласия арендодателя. Иначе они не подлежат возмещению. А если улучшение арендованного имущества сделано с согласия собственника, но за счёт средств арендатора? Тогда последний имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора аренды. Требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендатор может предъявить сразу, как только работы завершены. Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в 2010 году постановил, что именно с даты окончания работ по ремонту арендованного помещения у арендатора возникает право компенсировать свои затраты.

Отсутствие полного списка отделимых и неотделимых улучшений порождает судебные споры. В одном из таких примеров арендатор установил в съёмном помещении новые системы освещения, двери, окна и систему отопления, а по окончании договора всё это демонтировал. Возник судебный спор. Суд встал на сторону арендодателя и постановил, что без этих улучшений помещением пользоваться нельзя, а значит, демонтажом ему нанесён вред. Суд посчитал, что отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, то, что арендатор может «забрать с собой», не испортив (не повредив) при этом предмет аренды. 

В постановлении отметили, что окна, двери, встраиваемые светильники и система отопления не имеют самостоятельного хозяйственного назначения вне помещений, в которых они установлены, а значит, они являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. Поэтому возможность физического отделения таких улучшений «не свидетельствует об их отделимом характере в юридическом смысле данного понятия». Вот такой парадокс. 

В итоге демонтаж окон, дверей, встраиваемых светильников и радиаторов отопления при освобождении арендованных помещений был признан неправомерным, так как неотделимые улучшения по закону остаются арендодателю, если в договоре не прописаны другие условия. А он в данном случае дополнительно фиксировал, что неотделимые улучшения передаются в собственность арендодателя.

Как решить спор, какие улучшения арендованного имущества произведены: отделимые или неотделимые?

Итак, закон прозрачен: неотделимые улучшения остаются в собственности арендодателя, а произведённые арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, арендатор забирает их с собой и может использовать по своему усмотрению дальше. Если, конечно, какой-то другой порядок не прописан в договоре аренды, что абсолютно допустимо. 

Но отсутствие в Гражданском кодексе и других нормативных актах конкретного списка, какие улучшения считаются отделимыми, а какие нет, вызывает споры. 

Любые конфликтные ситуации помогает решить суд, но официальное разбирательство — дело хлопотное и затратное, поэтому прежде всегда стоит попробовать договориться. Кроме того, обзор судебной практики показывает, что даже судьи иногда принимают противоречивые решения в том, что касается попытки определить, какие улучшения отделимые, а какие нет. 

Подтвердить свою позицию можно, пригласив независимого эксперта по строительно-монтажным работам. Однако не исключено, что так поступят и арендатор, и арендодатель, и экспертизы установят разные результаты. 

Анализ судебных дел о том, чьей собственностью являются отделимые улучшения арендованного имущества, показал, что ключевую роль играют документы, которые оформлены и подписаны участниками сделки. 

К документам, которые должны сопровождать сделку аренды, относятся:

• договор аренды, где указана возможность отделимых и неотделимых улучшений и их судьба после окончания договора (если этого пункта нет, руководствуются Гражданским кодексом);
• акт приёма-передачи недвижимости при подписании договора аренды;
• акт возврата недвижимости по окончании договора аренды с указанием, что стороны не имеют друг к другу претензий и все имущественные споры между ними решены; при наличии споров указывают сроки, порядок и величину компенсации.

Решая спор о том, кому остаются отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, суд будет прежде всего изучать эти документы, ведь именно там зафиксированы все договорённости. Важно, чтобы все документы были подписаны обеими сторонами и составлены в двух экземплярах. Один хранится у арендодателя, второй — у арендатора. Если на одном из актов не будет подписи кого-то из участников сделки, это насторожит судью.

Идеальная ситуация — это когда стороны при возврате помещения арендодателю составляют акт, где прописывают все отделимые улучшения арендованного имущества, их полный список и указывают, о чём договорились. Формулировка может быть свободной.

Как прописать возможность улучшений арендованного имущества в договоре

Чтобы избежать споров и судебных разбирательств, возможность улучшений необходимо прописать в договоре аренды изначально. Там же можно разграничить, что будет считаться отделимыми и неотделимыми улучшениями, на каких условиях и кому они передаются по окончании срока аренды. 

Есть несколько ключевых моментов, связанных с тем, как оформить отделимые улучшения арендуемого помещения. Давайте разберёмся, как внести их в договор.

1. Возможность самих улучшений помещения в ходе аренды. Её нужно прописать, чтобы не получить претензию со стороны Арендодателя в связи с тем, что какие-то работы проведены без его согласия. Формулировка может быть такая: «Арендатор и Арендодатель договорились, что в помещении возможно проведение отделимых и неотделимых улучшений в течение всего срока Договора».
   
2. Порядок согласования улучшений. Это нужно в большей степени для неотделимых улучшений, ведь такие работы, выполненные без согласия арендодателя, останутся без компенсации. Можно включить в договор подобный пункт: «Неотделимые улучшения проводятся только с предварительного письменного согласия Арендодателя. Для проведения отделимых улучшений согласие не требуется. Неотделимые улучшения, произведённые без письменного согласования Арендодателя, компенсации не подлежат».
   
3. Какие улучшения считаются отделимыми. Так как споры о том, какие улучшения отделимые, а какие нет, не редкость, лучше если изначально в договоре будут прописаны конкретные примеры. Идеально, если арендатор уже прикинул, какие работы планирует провести, и включит их в договор сразу. Например: «Арендатор и Арендодатель договорились, что отделимое улучшение арендованного имущества — это установка офисной мебели, оргтехники, предметов декора без повреждения отделки стен и других предметов, являющихся движимым имуществом».
   
4. За чей счёт проводятся улучшения. Согласно Гражданскому кодексу, капитальный ремонт — это ответственность арендодателя, а текущий — арендатора, но это не синонимы неотделимых и отделимых улучшений. Лучше дополнительно обозначить, о чём договорились стороны. Например: «Отделимые улучшения осуществляются за счёт средств арендатора. Неотделимые улучшения, согласованные Арендодателем, проводятся Арендатором его силами и за его счёт и компенсируются по окончании Договора аренды с учётом амортизации. Сумма компенсации должна быть согласована Сторонами при подписании акта возврата помещения».
   
   Или если арендодатель категорически не согласен компенсировать любые улучшения, формулировка может быть такая: «Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещений. После прекращения настоящего Договора стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается».
   
5. Судьба улучшений по окончании договора. По закону неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя, а отделимые улучшения арендованного имущества при расторжении договора остаются арендатору. Если стороны этот порядок устраивает, можно зафиксировать его ещё раз в договоре, но в принципе это необязательно. А вот если договорились, что все отделимые улучшения или какая-то их часть остаётся собственнику помещения, это нужно указать. Например: «Стороны договорились, что мебель и техника, которая будет установлена в помещении силами Арендатора, по окончании Договора аренды перейдёт в собственность Арендодателя. Арендодатель обязуется выкупить мебель и технику по рыночной цене с учётом естественного износа».

Неотделимое улучшение арендуемого помещения за счёт арендатора

Неотделимые улучшения, как было сказано выше, близки к капитальному ремонту, который является ответственностью арендодателя. Однако Гражданский кодекс оставляет за сторонами право договориться о другом сценарии. По сути, судьба улучшений арендованного имущества в руках арендатора и арендодателя, которые могут прописать в договоре аренды самые разные нюансы. В том числе возможен капремонт силами арендатора и за счёт его средств. Но если с отделимыми улучшениями всё просто, ведь их можно в любой момент забрать из помещения, то с неотделимыми есть тонкости. 

Во-первых, производство неотделимых улучшений нужно обязательно согласовывать с арендодателем. Особенно если есть намерение получить полную или частичную компенсацию затрат.

Во-вторых, если в договоре не прописана компенсация затрат, арендодатель её осуществлять не обязан. Так что даже если есть согласие собственника на существенные улучшения, но он не готов их компенсировать, все работы проводятся за счёт арендатора.

И в-третьих, если расходы оплачены третьими лицами, а не самим арендатором, судебная практика показывает, что компенсировать такие затраты арендодатель не обязан. 

Так что, принимаясь за серьёзные работы с большими затратами, лучше составить их полный перечень, получить согласие арендодателя и сразу согласовать порядок, размер и сроки компенсации. В самом негативном сценарии арендатор может не просто подарить ремонт арендодателю, но и получить уведомление о необходимости вернуть помещение в исходное состояние. 

С отделимыми улучшениями всё гораздо проще: на их установку согласие собственника помещение не требуется. 

Отметим, что по закону арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Тогда у арендатора есть несколько вариантов действий:

• потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков;
• потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
• договариваться о возмещении своих затрат на устранение недостатков;
• расторгнуть договор.

Речь идёт именно о проблемах, которые препятствуют использованию помещения. Улучшения по своей собственной инициативе — решение арендатора, и компенсировать их арендодатель не обязан. Также арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

Отделимые улучшения при аренде имущества: резюмируем

Итак, если коротко, то отделимые улучшения — это всё, что можно легко демонтировать и забрать с собой, при этом не повредив помещение. Неотделимые — это более глобальные работы, такие как замена отделки или окон. Но точного перечня не существует, поэтому на практике возможны споры.

Важность этих двух терминов достаточно высока, ведь по закону отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые — остаются в помещении, принадлежащем арендодателю. Кроме того, по закону капитальный ремонт оплачивает арендодатель, а текущий — арендатор. Законодательство оставляет за арендатором и арендодателем право договориться о другом порядке.

Планируя неотделимые улучшения, арендатору нужно заручиться согласием арендодателя и заранее согласовать порядок работ и компенсации: будет ли модернизация арендованного имущества за счёт арендатора или арендодателя.

На отделимые улучшения обычно согласие не требуется, но могут быть споры, когда арендатор решит забрать какое-то имущество с собой. Чтобы этого не произошло, лучше в договоре аренды изначально прописать, какие улучшения арендуемого имущества считаются отделимыми, и отдельно указать, в чью собственность они переходят — арендатора или арендодателя. По закону это приобретение и собственность арендатора, но можно прописать в договоре возможность улучшения арендованного имущества в счёт арендной платы.

Фотографии: Spacejoy, Karl Solano, Erik Mclean, Sora Shimazaki