Создаём уют в арендованной квартире: как улучшить съёмное жильё

Найти идеальную квартиру для аренды бывает сложно. И даже если вариант подходящий, то немного обустроить жильё под себя всё равно хочется: заменить мебель, избавиться от неактуальных ковров, повесить картины или даже сделать небольшой косметический ремонт. Рассказываем, как договориться о переделках, прописать ответственность двух сторон договора аренды в таких случаях и учесть стоимость изменений.

Права и обязанности арендатора и арендодателя квартиры

Для начала разберёмся, какие обязательства есть у арендодателя и арендатора. В рамках арендного договора, собственность, принадлежащая одному участнику сделки, передаётся второй стороне за утверждённую сторонами плату. Стороны договора — это, соответственно, арендодатель (собственник помещения) и арендатор — тот, кто берёт помещение во временное пользование. 

Основные права и обязанности арендодателя и арендатора регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации. А вот дополнительные пункты могут быть зафиксированы в договоре аренды или найма. Важно понимать, что в случае возникновения спорных ситуаций суд будет опираться в первую очередь на слово закона, даже если договор противоречит ему.

В обязанности арендодателя квартиры по закону входит:

• предоставить помещение в пригодном для проживания состоянии;
• производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды;
• обеспечить предоставление коммунальных услуг.

Таким образом, основная обязанность арендодателя по договору аренды — это заселить арендатора в пригодную для жизни квартиру и предоставить всё необходимое имущество в исправном состоянии. Это касается не только квартиры — любой жилплощади. 

Согласно закону, состояние жилья тоже можно зафиксировать в договоре. Например, стороны могут договориться, что квартира снимается без ремонта и арендаторы делают его за свой счёт. Но тогда эта схема должна быть зафиксирована в договоре найма, который подписывают арендатор и арендодатель, соглашаясь о взаимных правах, обязанностях и ответственности за их несоблюдение.

У арендатора по договору аренды, согласно действующему законодательству, также возникает ряд прав и обязанностей. Основная обязанность — использовать переданное помещение согласно его назначению. В случае найма квартиры в ней разрешается проживание арендатора и его ближайших родственников (супруг/супруга и дети), а не обустройство хостела или офиса. По закону, без специального разрешения в квартире могут проживать супруга и несовершеннолетние дети арендатора. А вот иные лица могут быть размещены в квартире только по усмотрению собственника или арендодателя.

При этом запрещается сдавать квартиру в субаренду, если иное не прописано в договоре аренды. Допустим, собственник уехал за границу и он не хочет искать новых жильцов, если текущий арендатор передумает, — тогда он может прописать возможность сдачи жилья в поднаём.

Ряд обязательств арендатора следуют из прав арендодателя. В частности, арендатор обязан:

• соблюдать все правила пользования помещением, прописанные в договоре;
• по предварительной договорённости беспрепятственно допускать арендодателя к проверке использования помещения и состояния имущества;
• нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества;
• своевременно вносить плату за жилое помещение;
• самостоятельно вносить коммунальные платежи (если в договоре не прописаны другие условия);
• освободить помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре (или продлить договор).

Также Гражданский кодекс прописывает обязанности арендатора и арендодателя по ремонту, однако по факту в договоре аренды можно прописать другие условия. Так, текущий ремонт сданного внаём жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма. А вот капитальный ремонт — это обязанность собственника. Опять же — если иное не прописано в договоре. 

Улучшения арендованной квартиры: какие они бывают?

Итак, предоставить квартиру пригодной для проживания при сдаче в аренду — это ответственность арендодателя. Однако речь идёт обычно об общем соответствии помещений Жилищному кодексу. То есть о каких-то глобальных вещах: нормальные окна, работающие краны, ванна или душ, соответствующая нормам температура в помещении и так далее. При этом формально пригодное для проживания помещение может не соответствовать эстетическим потребностям арендаторов, и тогда хочется сделать небольшой ремонт или привнести немного уюта. Но как это осуществить грамотно, не получив вместо уютного гнездышка повышение стоимости аренды или предложение съехать в ближайшее время?

Улучшения квартиры могут быть отделимые или неотделимые, это важно для возмещения стоимости и порядка действий. Неотделимые улучшения — это официальный юридический термин, который можно найти в нормативных актах — в частности, в Гражданском кодексе. Однако не существует единого и полного перечня таких улучшений, и обычно руководствуются следующей логикой: отделимые улучшения — это то, что можно взять и унести из квартиры, не повредив её.  

Таким образом, к отделимым улучшениям можно отнести:

• приобретаемую бытовую технику (холодильник, плита, пылесос, микроволновка и так далее);
• мебель (если она не встроена в конфигурацию квартиры, как, например, некоторые шкафы-купе);
• сантехнику (если она не потребовала переноса системы водоснабжения или это не унитаз с инсталляцией, которая «вшивалась» в стену);
• посуду, картины, напольные и настольные лампы и другие предметы быта.

Соответственно, неотделимые улучшения — это всё то, что нельзя убрать без причинения вреда квартире. То есть нельзя быстро «вернуть как было», на приведение квартиры в первоначальный вид потребуются время и дополнительные затраты.

К неотделимым улучшениям обычно относят:

• работы по перепланировке (снос или установку перегородок, перенос сантехники и систем вентиляции и так далее);
• установку душевой кабины вместо ванны;
• перенос или установку батарей, кондиционеров, тёплых полов, замену электропроводки, газопровода и так далее;
• капитальный ремонт или реконструкцию квартиры.

Кто платит за улучшения и кому они принадлежат?

Согласно Гражданскому кодексу, произведённые арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть всё, что арендатор принёс в квартиру, он может забрать в любое время. Однако в договоре аренды можно прописать, что, например, арендатор покупает холодильник, кровать и микроволновую печь, которые остаются в квартире, а стоимость аренды за первый месяц не взимается. Или стороны могут договориться, что при окончании срока аренды собственник квартиры выкупит мебель, приобретённую арендатором, по цене, учитывающей износ.

С неотделимыми улучшениями ситуация несколько сложнее. Если арендатор произвёл такие работы за свой счёт и с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. А стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению в принципе не подлежит.

Таким образом, прежде чем затевать ремонт в съёмной квартире, нужно обсудить нюансы с собственником. И лучше всего составить приложение к договору найма, а не просто договориться на словах. Важно, что даже если возможность неотделимых улучшений в принципе прописана в договоре, перед началом работ их необходимо дополнительно согласовать с собственником помещения. Согласование должно быть именно предварительным — согласование постфактум может рассматриваться как нарушение договора найма.

Как прописать возможность улучшений в договоре

Возможность внесения неотделимых улучшений должна быть прописана в договоре. Например, формулировка может быть такой: «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений». Если данный пункт есть в договоре, перед тем как приступать к ремонту, арендатор получает письменное согласие собственника, рассчитывает стоимость работ и материалов и согласовывает их с арендодателем.

Можно прописать и другую процедуру, о которой договорились стороны. Главное, чтобы все изначально понимали, на каких условиях и в каком порядке арендатор вправе производить глобальные изменения в помещении. Например, стороны могут договориться о простом уведомлении перед началом работ или о составлении специального соглашения. Также в изначальном договоре аренды или найма можно прописать срок возмещения, в который собственник должен перечислить компенсацию за произведённые работы. Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Произведение неотделимых улучшений согласовывается Арендатором и Арендодателем в дополнительном соглашении, в котором указываются перечень работ, срок их проведения, порядок приёмки работ, стоимость работ и материалов, а также сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».

Если арендатора состояние его недвижимости полностью устраивает, он может разрешить провести какие-то ремонтные работы, но отказаться от возмещения их стоимости. В таком случае в договоре может быть прописана, к примеру, подобная формулировка: «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется».

Прописывать возможность неотделимых улучшений без предварительного уведомления собственника бессмысленно. Такой пункт противоречил бы гражданскому законодательству и оставил лазейку арендодателю для расторжения договора аренды. Любые существенные изменения без ведома и согласия собственника помещения незаконны. Если арендатор произведёт неотделимые улучшения, сославшись на такой пункт договора, он всё равно не сможет взыскать с арендодателя компенсацию. Более того, он рискует оказаться ответчиком в суде, если собственнику изменения не понравятся и он решит заставить арендатора привести помещение в первоначальный вид. И суд встанет на сторону собственника.

Если в договоре в принципе ничего не прописано о возможности неотделимых улучшений, то надо руководствоваться Гражданским кодексом. То есть арендатор берёт у арендодателя согласие на проведение работ, а арендодатель впоследствии компенсирует их стоимость.

Таким образом, порядок проведения работ и компенсации:

Шаг 1. Составляем план работ и смету: расчёт стоимости с учётом материалов. В случае глобальных изменений готовим чертежи перепланировки.

Шаг 2. Уведомляем собственника помещения о планируемых работах и получаем письменное согласие. Стороны должны утвердить состав работ, предварительные расчёты и сметы. Прописываем порядок и сроки компенсации.

Шаг 3. Производим работы, принимаем их по акту у подрядчика, собираем чеки, квитанции и передаём их собственнику помещения.

Ответственность арендодателя перед арендатором за недостатки помещения

Если в съёмной квартире что-то не устраивает, не спешите делать ремонт своими силами. Передать помещение в аренду в надлежащем состоянии — это обязанность арендодателя. Именно арендодатель отвечает за существенные недостатки квартиры. Причём даже в том случае, если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении у помещения изъянов, которые полностью или частично препятствуют пользованию этим помещением, у арендатора появляется несколько опций. Он может потребовать у собственника безвозмездно устранить недостатки, возместить расходы на их устранение или соразмерно уменьшить арендную плату.

Отметим, что арендодатель не несёт ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. То же самое касается недостатков помещения, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Делать ли ремонт, если договор аренды всего на год?

Так стоит ли вообще затевать какие-то улучшения в арендованной квартире, если всё равно договор подписан на год, а потом, может быть, придётся съезжать? Ведь арендодатель вправе в одностороннем порядке решить поднять плату за квартиру, если после ремонта её можно будет сдать дороже. По закону, если в договоре, зарегистрированном в Росреестре, срок не определён, он считается заключенным на пять лет. Но по факту договор обычно заключают сроком на один год с правом продления. У действующего арендатора есть преимущество на перезаключение договора найма жилого помещения на новый срок. А если собственник желает изменить условия, он должен предложить заключить договор на новых условиях не позднее чем за 3 месяца до окончания действующего. 

Хозяин может и вовсе отказаться продлевать аренду — в связи с решением не сдавать жилое помещение внаём в течение года. Но и в этом случае необходимо предупредить нанимателя об отказе за те же три месяца. А вот если наймодатель вообще не выполнил этой обязанности, а наниматель не собирается выезжать, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. 

Если собственник отказался от продления договора якобы в связи с решением не сдавать помещение внаём, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным. Он также может потребовать возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор. 

Отметим также, что права арендатора обременяют имущество и сохраняются в силе при смене собственника этого имущества. Это называется правом следования. Например, если собственник квартиры умер, то договор продолжает действовать, а наймодателями автоматически становятся наследники. То же самое касается и продажи квартиры: по закону никто не может заставить арендаторов выселяться, пока действует договор. Однако новый собственник имеет право инициировать процедуру расторжения договора найма, которая предусмотрена Гражданским кодексом.

Так что не стоит опасаться, что собственник захочет сделать ремонт силами арендатора, а потом откажется продлевать договор. На этот случай арендатор защищён законом, главное — оформить договор. Сложности могут возникнуть, только если собственник вдруг решит продать квартиру, а новый владелец не захочет её сдавать, — на этот случай лучше поинтересоваться планами собственника заранее. 

Фотографии: Daniil Silantev (Unsplash), Leon Seibert(Unsplash), Andrea Davis(Unsplash), Cottonbro(Pexels), Tima Miroshnichenko(Pexels)