Всё об ипотеке под 0,01% от застройщика: выгода или ловушка?

«Ипотека под 0,01% годовых» — такие предложения неизменно привлекают внимание своими нереальными ставками. Люди хотят сэкономить на процентах и взять жилищный кредит с минимальным ежемесячным взносом — например, чтобы оставались деньги на съёмное жильё, пока строится дом. Но прежде чем брать кредит, следует внимательно изучить все условия и возможные скрытые риски такой сделки.

Разберёмся, как устроена ипотека от застройщика, какие риски и преимущества она несёт покупателю, зачем строительные компании субсидируют ипотеку и чем заменить этот выгодный кредит после введения ограничений Центробанка.

Что такое ипотека от застройщика

Так называют схему софинансирования, которую застройщики предлагают покупателям квартир в новостройках. Строительная компания платит банку-партнёру, чтобы уменьшить процентную ставку по кредиту до 0,01%, 0,1%, 0,5% или 1%, увеличив на эту сумму стоимость квартиры. В результате заёмщики берут кредит на покупку жилья по ставке, близкой к нулевой, но переплачивают за сам объект недвижимости около 20%.

По околонулевой ипотеке заёмщиков выбирает застройщик. Также он может ограничить список объектов, по которым конкретный клиент может получить ипотеку с минимальной ставкой. Выбор кредитных организаций тоже лимитирован: взять ипотеку получится только у банка-партнёра.

Застройщики предлагают несколько вариантов ипотеки околонулевыми процентами.

• Минимальный процент на весь срок кредита. Это выгодный вариант для покупателей квартир, которые планируют в них жить максимально долго.
• Снижение процентной ставки на первые годы кредита (обычно от 1 до 5 лет). Такой вариант уменьшает финансовую нагрузку на заёмщика, пока не сдан ЖК. Сэкономленные деньги покупатель тратит на аренду квартиры. В этом случае важно посчитать средний процент по кредиту и финальный размер ежемесячного взноса: платежи должны быть посильными для заёмщика, а переплата — ниже, чем у обычной ипотеки.

Риски для заёмщика

Несмотря на соблазнительную ставку в 0,01%, ипотека от застройщика имеет риски, о которых важно знать покупателю жилья.

• Завышенная стоимость объекта делает перепродажу недвижимости невыгодной. В первые годы после покупки заёмщик сможет продать квартиру дешевле на 15–25%. Придётся ждать несколько лет, пока стоимость квартир на рынке вырастет, чтобы хотя бы вернуть потраченные деньги.
• Досрочное погашение ипотеки под 0,01% также не имеет экономического смысла. Лишние деньги лучше класть на вклад — даже при минимальной ставке по депозиту 4–6% это будет выгоднее.
• Если заёмщик не сможет выплачивать кредит, средств от продажи квартиры не хватит на погашение долга. Банк будет взыскивать остатки долга из личных средств должника. 
• Застройщик ограничивает выбор квартир, которые можно купить по околонулевой ипотеке. Это может привести к тому, что идеальный вариант в хорошем районе и с удачным видом из окна будет недоступен для покупки по данной программе. 

Плюсы для заёмщика

Ипотека с софинансированием ставки имеет и преимущества по сравнению со стандартными программами.

• Небольшие ежемесячные платежи. Такие взносы особенно выгодны для семей с невысокими доходами, которым сложно было бы обслуживать кредит под обычные проценты.
• Переплата за объект может быть финансово оправданной, если заёмщик не планирует погашать ипотеку досрочно. Банки, описывая выгоды околонулевой ипотеки, сравнивают её со стандартным погашением кредита, без взносов на досрочное погашение. Получается, несмотря на переплату в 20%, покупатели экономит на процентах, которые за 20–30 лет кредита могут в несколько раз превысить стоимость квартиры. Если заёмщик планирует погасить ипотеку за несколько лет, выгоднее взять кредит под 8–10%.

Альтернативы

Пик популярности ипотеки, близкой к нулевой, пришёлся на 2022 год, когда она помогла застройщикам «разбудить» спрос на новостройки. 

Через год Центральный банк РФ ввёл ограничения на подобные ипотеки, назвав их маркетинговой акцией, которая вводит заёмщиков в заблуждение: ставка по ипотеке не может быть ниже ставки рефинансирования. В мае 2023 года банки обязали создавать дополнительные резервы по кредитам с заниженными ставками. Это снизило прибыльность околонулевой ипотеки для банков, и они перестали её выдавать. 

В качестве замены на рынке остались льготные государственные программы софинансирования.

• Семейная ипотека со ставкой 6% для семей с детьми до 6 лет или с двумя детьми до 18 лет, но проживающих в небольших городах и областях с недостаточным объёмом строительства.
• IT-ипотека со ставкой 5% для сотрудников аккредитованных компаний, работающих в сфере информационных технологий.
• Дальневосточная и Арктическая ипотека со ставкой 2% для покупки домов и квартир в ДФО и Арктической зоне.
• Сельская ипотека со ставкой 3% для покупки жилья на сельских территориях.

Также банки разработали программы снижения процентной ставки по ипотеке без участия застройщика. Например, они предлагают заёмщику при заключении договора самому внести дополнительную сумму денег, которая снизит процент по кредиту на весь срок. Снижение ставки на 1% обходится покупателю жилья примерно в 2–2,5% от стоимости объекта. 

Другой вариант — траншевая ипотека, по которой кредит выдаётся по частям. Первую небольшую часть банк выдаёт заёмщику для заключения договора ДДУ, а вторую кладёт на эскроу-счёт после сдачи дома. После первого транша платежи по кредиту минимальные, а после второго они резко увеличиваются.

Коротко о главном

Ипотека под 0,01% от застройщика на первый взгляд кажется очень заманчивым предложением, но у такой программы есть ряд серьезных рисков, о которых важно знать перед оформлением сделки.

• Завышение стоимости жилья на 15–25% не позволяет выгодно продать квартиру на вторичном рынке.
• Если заёмщик не сможет платить по кредиту, вырученных от продажи квартиры средств может не хватить для полного погашения долга перед банком.
• Застройщики обычно ограничивают выбор объектов, доступных по околонулевой программе.

С 2023 года банки не выдают ипотеку под 0,01%, заменив её траншевой ипотекой и софинансированием ставки от заёмщика. Прежде, чем использовать эти программы, стоит рассчитать их реальную ставку и размер ежемесячных взносов, проанализировать условия и возможные риски.

Фото на обложке: Freepik