Как самозанятому сдать квартиру в аренду?

Первый вопрос, с которым сталкивается каждый, кто собирается сдавать квартиру в аренду: оформлять ли этот процесс официально, или надеяться, что никто не заметит и в этот раз повезёт.

После оценки всех «за» и «против» становится очевидно, что легальная аренда жилья — это наиболее разумное решение.

Причём она выгодна не только государству, которое получает с этого налоги, но и владельцам квартир. Сдавая недвижимость официально, арендодатели могут обратиться в правоохранительные органы или в суд. 

Есть несколько вариантов официального оформления этой статьи доходов и оплаты налогов:

• ИП;
• НДФЛ;
• самозанятость. 

Но можно ли сдавать квартиру как самозанятый и как это делать правильно? Разберёмся.

Как платить налоги за сдачу квартир и как зарегистрироваться самозанятым для сдачи квартиры

Наименее выгодный вариант — это оплата НДФЛ со сдачи квартиры. Он составит 13%.

Кроме того, можно зарегистрировать ИП. Размер налога будет зависеть от выбранного режима: упрощенной системы налогообложения (УСН) или оформления патента. В первом случае размер отчислений составит 6% от доходов. Во втором — те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (зависит от цены квартиры). Также необходимо подавать налоговую декларацию и отчётность.

Но есть и третий вариант – он проще и дешевле. Если вы оформлены как самозанятый, сдача квартиры в аренду будет для вас облагаться минимальным налогом: 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП. Любые операции, от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога, можно провести через приложение «Мой налог». Оно само распознает данные паспорта, автоматически найдёт в базе ваш ИНН и зарегистрирует в качестве самозанятого.

Часто наиболее выгодным оказывается последний вариант — самый молодой и, как ни странно, самый простой в оформлении.

Сдача квартиры в аренду самозанятым, ИП и физлицом

Разбираем плюсы и минусы закона для самозанятых, который позволяет платить меньше налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду.

Кто такие самозанятые

Раньше эти люди платили налоги в очень редких случаях. И поэтому с начала 2019 года стартовал государственный эксперимент по выводу из тени этих доходов. Людям предлагалось платить минимальный налог — 4%. Это даже ниже, чем ИП. Оформление сделали максимально простым. Эксперимент проходил в течение года в Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области.

Первыми как самозанятые смогли зарегистрироваться те, кто работает с самыми незащищёнными слоями населения: няни, сиделки и репетиторы. Также среди первых самозанятых были люди, связанные с сельским хозяйством. Сейчас к самозанятым относятся практически все фрилансеры:  фотографы, косметологи, фитнес-тренеры, частные сантехники и таргетологи. Все те, кому легко получать деньги за услуги «из рук в руки».

Исключением стали только специалисты, чья деятельность связана с покупкой или продажей полезных ископаемых или подакцизных товаров, а также люди, работающие по договору поручения.

Все остальные могут пользоваться статусом самозанятого, если их ежегодный доход не превышает 2,4 млн рублей, а это 200 тыс. рублей в месяц.

Может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру? Конечно. Более того – это основная «аудитория» этого закона.

Почему арендодателю выгодно выходить в легальное поле

Во-первых, владельцам жилья, которые скрывают факт аренды, грозят серьёзные юридические проблемы — от штрафов до судебных разбирательств.

Во-вторых, квартиросъёмщики могут в любой момент начать угрожать «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия.

А значит, сдавать квартиру как самозанятый проще и безопаснее. Тем более, процесс оформления этого статуса, как и вся последующая отчётность, занимают считанные минуты.

Как платить налог самозанятому за сдачу квартиры

И как вообще стать самозанятым для сдачи квартиры? Пошаговая инструкция очень простая. Оформление происходит полностью онлайн, вам не придётся куда-то ехать и собирать бумаги. Достаточно скачать мобильное приложение «Мой налог» из AppStore или GooglePlay и нажать соответствующую кнопку, отправив заявление. Всё остальное произойдёт без вашего участия.

А вот если вы были ИП и переходите на новый режим, придётся сообщить в налоговую по месту жительства о новом статусе. Это можно сделать в течение 1 месяца после перехода, отправив уведомление по специальной форме.

Когда получите плату за аренду квартиры – вне зависимости, будут это наличные или безнал − этот доход нужно занести в приложение. В случае с безналом часто банки позволяют и это сделать в один клик: они сами сформируют чек, который нужно отправить арендатору.

Это можно сделать и по электронной почте: при создании чека «Мой налог» сам предложит отправить чек по почте, нужно только ввести нужный адрес. Всё остальное приложение сделает самостоятельно. Информация о новой сумме дохода автоматически отправится в налоговую, которая определит сумму налога и применит вычет, если он вам полагается. Оплатить налог также можно онлайн.

Если самозанятый не предоставит в ФНС информацию о доходе, на него наложат санкции. За первое нарушение предусмотрен штраф 20% от дохода, за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода.

Как это работает

После того, как вы занесёте доход в приложение, то укажете ИНН арендатора. Это позволит налоговой самостоятельно определять, кто отправил деньги — физическое или юридическое лицо, а затем посчитать налог по нужной ставке.

Затем «Мой налог» определит предварительный размер налога и покажет, какая сумма вычета осталась. Увидеть её можно в профайле, в графе «Налоговый аванс».

Если размер платежа будет указан некорректно, его можно аннулировать одной кнопкой также прямо в приложении. После этого операция станет неактивной и не будет учитываться при расчёте налога.

Налог начисляется каждый месяц: до 12-го числа ФНС определяет сумму налога за предыдущий месяц и реквизиты для оплаты. Оплатить указанный налог нужно до 25-го числа. Чтобы было удобнее, настройте автоматическое списание. Если налог за прошедший месяц меньше 100 рублей, то его прибавят к сумме налога в следующий раз.

Преимущество в том, что самозанятым не понадобятся кассы, не нужно тратить время на составление отчётностей, подачу налоговых деклараций и стоять в длинных очередях в ФНС.

Сколько налогов нужно будет заплатить, если сдавать квартиру официально как самозанятый

Итоговая сумма налога напрямую зависит от размера дохода, то есть от той суммы, которую собственник получает от квартиросъёмщика каждый месяц.

При этом доходом не считается страховой депозит, который при подписании договора аренды жильцы передают собственнику. Это объяснимо: когда арендаторы будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке. А вот если дефекты всё же  найдутся, например, сломается кровать или холодильник, то хозяин вычтет их стоимость из депозита, – и в этом случае он уже будет считаться доходом.

Если арендатор оплачивает коммунальные расходы не по счётчикам, это тоже доход и с него потребуется заплатить налог. Соответственно, все расходы по счётчикам считаются тратами в интересах нанимателя и не облагаются налогом (Письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).

Пример:

Вы сдали квартиру семейной паре за 20 тыс. рублей, они также будут оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 5 тыс. рублей, а сверху вы попросили депозит 10 тыс.

Считаем доход для налога: 20 000 + 5000 = 25 000 рублей.

Считаем налог: 25 000 × 4% = 1000 рублей. Эту сумму нужно будет платить каждый месяц.

Как самозанятому получить налоговый вычет

Для налога 4% предоставляется вычет 1%, а для налога в 6% — 2%. Эти проценты ежемесячно применяются к сумме дохода. Как только сумма вычета достигает отметки 10 000 рублей, право на применение вычета прекращается. С этого момента налог нужно будет платить полностью.

Но имейте в виду, что деньги из налога вычитаются постепенно. Совсем не платить налог, пока не «накопится» 10 000 рублей, не разрешено. А ещё вычет можно получить один раз за всё время самозанятости.

Самозанятость при сдаче квартиры в аренду: плюсы и минусы

Главный плюс очевиден: у налога самая небольшая ставка по сравнению с любым другим способом. Это сэкономит деньги тем, кто раньше платил с доходов НДФЛ 13%, и уменьшит налоговую нагрузку для тех индивидуальных предпринимателей, у которых сдача жилья не является единственным способом получения прибыли.

При этом закон запрещает пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет − ежегодное повышение налога самозанятым точно не грозит.

Ещё одно преимущество – простой и понятный процесс регистрации и оплаты. Достаточно скачать приложение, отправить заявление, вносить доходы и выдавать чеки. И ещё:

• не нужно даже запоминать дату платежа – платить можно автоматически;
• без налоговых деклараций;
• без касс;
• без самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.

Собственник, который платит налоги, не боится государства, штрафов и шантажа от нанимателей.

За счёт налогового вычета в первый год система налогообложения становится ещё выгоднее.

А если система всё же не устроит, можно очень быстро вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ, если по каким-то причинам эта схема более удобна.

Кроме того, от самозанятости легко отказаться. Если собственник перестал сдавать квартиру, достаточно отправить заявление об этом через «Мой налог». Уже на следующий день налоговая снимет владельца жилья с учёта как самозанятого.

Но есть у системы и недостатки. Например, главный плюс может стать и главным минусом: всё происходит онлайн. Соответственно, очень многое зависит от работы приложения. Как и у любого технического изобретения, в работе «Моего налога» могут происходить сбои.

В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик вправе исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы, однако это крайний срок. Впрочем, данный недостаток легко предупредить, не откладывая оплату налога на последний день.

Ещё один минус заключается в том, что доходы необходимо вносить самостоятельно. Если случайно что-то забыть, налоговая может это заметить и выписать штраф.

У самозанятых нет трудового стажа.

Если вы работаете официально, а квартиру сдаёте только для дополнительного дохода, то этот минус аннулируется, поскольку все отчисления и социальные гарантии даёт вам основной работодатель. Но если самозанятость – единственная «работа», то трудовой стаж идти не будет. А это, как известно, влияет на размер пенсии.

Дело в том, что  ваш налог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования. А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется. Соответственно, о пенсии самозанятым придётся позаботиться самостоятельно, например, откладывая какую-то сумму ежемесячно на сберегательный счёт.

Если обобщить, то вот какие получаются данные:

Плюсы сдачи квартиры самозанятыми:

• всё можно сделать очень быстро и онлайн;
• сумма налога рассчитывается системой автоматически;
• без кассы;
• без бухгалтерских отчётов;
• есть 10 дней на то, чтобы пробить чек о получении денег за аренду;
• если вы ошиблись при оформлении чека, его можно аннулировать и создать с нуля;
• вы можете получать доход на любую удобную карту, счёт или даже   наличными.

Минусы сдачи квартиры самозанятыми:

• самозанятые могут сдавать только жилые помещения, а значит, для апартаментов или коммерческой недвижимости это не подойдёт;
• лимит годового дохода достаточно невысок: 2,4 млн ₽;
• налог необходимо оплачивать каждый месяц, не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчётным.

Таким образом, за последние 5 лет в России действительно появилась простая и удобная для вывода из тени арендодателей, которые в прошлом были бы и не против платить налог, но не хотели связываться с длительной бумажной волокитой. Лёгкое оформление статуса самозанятого, невысокая налоговая ставка и отсутствие необходимости подавать декларацию — и вот вы уже работаете в правовом поле, получая все возможности официального оформления отношений с квартиросъёмщиками.

А чтобы ещё больше облегчить процесс сдачи квартиры, можно воспользоваться серисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. С его помощью можно быстро найти проверенных жильцов, оформить ваши отношения официально и не переживать о внезапном съезде: Аренда возмещает до 1 месяца простоя квартиры, если она внезапно освобождается.