Вклад или покупка квартиры: что лучше и выгоднее

Что делать со накопленными деньгами? Бывает, что вклады оказываются совсем невыгодными и даже не покрывают темпы инфляции. Открывать бизнес — большой риск, а покупка акций и фондов — не самый надёжный и стабильный вариант. Есть ещё одна опция — инвестиции в недвижимость! И многие, кто интересуются этим способом сохранить сбережения, приходят к простому вопросу: «Что будет выгоднее — покупка квартиры или вклад?»

Что общего между вкладом и покупкой квартиры

На первый взгляд кажется, что эти два варианта очень близки друг другу. В это легко поверить, потому что оба варианта в чём-то похожи:

• они не требуют, чтобы вы в чём-то глубоко разбирались;
• требуют больших вложений;
• дают не слишком высокий доход, но делают это стабильно;
• не предполагают высокого риска.

На деле попытка оценить вложения только по этим параметрам даёт чрезмерно упрощённое понимание реального положения дел. Рассказываем, что на самом деле «прячется» за каждым из двух вариантов — и какие опции ещё можно рассмотреть для себя.

Что такое вклад

Вклад может выглядеть прибыльным, если мы не пытаемся разобраться в экономике и не учитывать инфляцию. Давайте на примере посмотрим, как хорошо всё может выглядеть на первый взгляд.

Перенесём вас в 2008 год и представим, что у вас есть 7 000 000 ₽. Хватит и на действительно хорошую квартиру, и на хорошую доходность по вкладу.

В месяц в качестве дохода от вклада вы будете получать от 29 000 до 46 500 рублей, с учётом, если по депозиту вам предложат от 5 до 8 процентов. Это современные цифры, но они принципиально не отличаются от того, что было в 2008 году. За год это 350 000-560 000 рублей.

Всё выглядит хорошо, но незаметно подкралась проблема.

Каждый год за одни и те же деньги можно купить всё меньше и меньше. Дорожает всё — причём по всему миру. Россия, Китай, Германия, Америка, Боливия, ЮАР: каждая страна подвержена росту цен.

Даже простой подсчёт по индексу потребительских цен на продовольственные товары даёт понимание впечатляющей разницы. Средняя продуктовая корзина, которая стоила 1000 рублей в 2008 году, в апреле 2022 года обходилась в 2877 рублей. Почти трёхкратная разница за 14 лет.

Всё это — последствия инфляции.

Она не так высока сама по себе: 5-10% в год выглядят не слишком угрожающе. Но нужно помнить, что с каждым годом инфляция «накладывается» на предыдущий показатель. При довольно приемлемой ежегодной инфляции за период с января 2008 по январь 2021 года мы получили суммарную инфляцию в 148% — то есть наши деньги обесценились в два с половиной раза.

В целом, доходность вкладов в России находится на одном уровне с инфляцией. В спокойные годы, как, например, 2017-2019, доходность была чуть выше. В неспокойные — 2007-2008, 2014-2015, 2022 — инфляция превышала 10% (иногда достигая 15%).

Консервативный вклад не поможет заработать. Но если вы будете реинвестировать — забирать проценты и снова их вкладывать — то терять будете только в годы с очень высокой инфляцией и совсем немного. Потерять же основной вклад можно будет только в случае дефолта, кризиса уровня девяностых годов или банкротства банка. Во всех остальных случаях ваши деньги с гарантией останутся у вас.

Вклад отлично подойдёт, если:

• вам нужно подержать деньги год-другой, прежде чем вы определитесь с покупкой или инвестицией;
• вы вообще не знаете, на что тратить эти деньги, и хотите просто сохранить их, не теряя в стоимости.

Что такое инвестиция в недвижимость

В отличии от вклада, с покупкой квартиры вы получаете актив. Он не обесценивается просто с течением времени, но его цена может изменяться в любую стороны — и нет возможности предсказать изменения этой стоимости. При этом сам актив даёт вам определённый доход.

Если смотреть на квартиру с такого ракурса, то она намного сильнее напоминает акцию, а не банковский вклад. Квартира при этом — довольно приятный вариант для инвестиции. Купили её, оформили самозанятость, нашли жильцов — и получаете деньги, платя 4% налогов с доходов. Здесь, в отличии от акций, не придётся разбираться в тонкостях законодательства и правилах работы брокеров. При этом упасть до нуля стоимость вашего актива не сможет чисто физически: подобное может произойти только в случае очень масштабного кризиса — но в таком случае потеря стоимости квартиры, скорее всего, будет меньшей из проблем.

Но, как и любая инвестиция, покупка квартиры — это риск. Если представители банков или аналитики говорят обратное и показывают графики роста стоимости недвижимости в рублях, вами наверняка пытаются манипулировать.

Попробуем чуть критичнее отнестись к идее инвестиции в жильё. Например, посмотрим на цены московского жилья в долларах:

Предположим, что вы в 2008 увидели рост цен и решили за свои 300 000 $ — тогда это как раз было примерно 7 миллионов рублей — купить квартиру в Москве. С тех пор самым выгодным для продажи был 2012 год. Тогда вы могли бы потерять лишь 1/12 стоимости своего актива, и получить на руки 275 000 $.

Но уже осенью 2022 вы бы потеряли в четыре раза больше, получив за такую квартиру лишь 200 000 $. Стоит также учитывать, что за 14 лет доллар тоже терял покупательную способность — более чем на 25%. Поэтому человек, купивший в 2008 жильё в Москве, осенью 2022 потерял бы в цене актива половину его долларовой стоимости.

Скажем откровенно — шансов так легендарно потерять деньги в консервативной сфере исчезающе малы. Но они есть, и вам нужно это помнить.

Покупка квартиры для сдачи в наём отлично подойдёт, если:

• вы хотите инвестировать, не особо рискуя;
• вы не хотите разбираться в акциях и индексах, чтобы выгодно вложить свои деньги.
  

Что в итоге выгоднее: квартира или вклад

С точки зрения дохода и сохранения капитала, выгоднее квартира. Сдавая её в аренду, вам не нужно реинвестировать получаемые от арендаторов деньги — их можно тратить.

С точки зрения надёжности, выгоднее вклад. Оставляя деньги в банке и реинвестируя проценты, можно без особых потерь десятилетиями хранить деньги. Если у вас уже всё в порядке, но инвестировать деньги вам некуда, это идеальный вариант.

На самом деле вариантов намного больше. И они зависят от конкретных обстоятельств, желаний и возможностей. Важно: дальнейший текст — не инвестиционная рекомендация.

Вы можете заняться будущим своих детей. Тогда можно будет вложиться в образование и купить квартиру поменьше за вычетом отложенных денег или использовать финансы для того, чтобы обеспечить гражданство и переезд будущему ребёнку.

Вы можете всерьёз заняться низкорисковыми инвестициями или высокорисковыми инвестициями. Но этот способ требует внимательного изучения рынка, консультаций и глубокой вовлечённости в процесс.

Вы можете вложиться в себя. Потратить деньги на своё образование, на создание нового или расширение существующего бизнеса.

Вы можете радикально изменить жизнь. Например, использовать эти деньги для переезда в другой город или страну.

Вариантов «конструктивно потратить деньги» всегда больше, чем два. Но если вы хотите в первую очередь не заморочиться и заработать — присмотритесь к покупке квартиры.