Стоимость договора купли-продажи у нотариуса: кто платит, сколько и можно ли сократить расходы

Если нужно оформить сделку, первое слово, которое многим приходит на ум — нотариус. Но каковы расценки за услуги нотариуса, когда дело касается договора купли-продажи? Рассказываем, сколько стоит договор купли-продажи квартиры у нотариуса, а также разбираем, кто должен платить и можно ли сэкономить на оформлении сделки при продаже недвижимости.

В каких случаях необходима сделка купли-продажи квартиры через нотариуса

Тем, кто продаёт или покупает квартиру, не всегда нужно обращаться к нотариусу для проведения и завершения сделки. Есть законодательно утверждённый перечень ситуаций, когда это необходимо.

1. Собственник квартиры — ребёнок, ограниченно дееспособный или недееспособный человек (ФЗ №218-ФЗ, ст. 54, п. 2). Здесь всё просто: если у владельца недвижимости есть опекун, сделка совершается через нотариуса.
2. Жилплощадь поделена на доли и принадлежит нескольким собственникам (ФЗ №218-ФЗ, ст. 42, п.1.1). Нотариусы обязательно привлекаются к продаже долей вне зависимости от того, кому их продают — родственникам или посторонним людям. Исключение — одномоментная продажа всех долей всеми собственниками по одной сделке. 
3. Продажа доли из совместной супружеской собственности. Чтобы реализовать долю, потребуется сначала разделить имущество, а затем уже можно продать долю, как описано в предыдущем пункте.

В этих случаях оформление сделки через нотариуса обязательно, но в остальных ситуациях это исключительно воля сторон: никто не может запретить покупателю и продавцу обратиться за помощью к специалисту. Главное — желание и договоренность обеих сторон.

Стоимость договора купли-продажи у нотариуса

Стоимость нотариальной сделки купли-продажи недвижимости складывается из двух частей. Сначала договор, который будут подписывать покупатель и продавец, нужно составить: буквально напечатать текст, внести данные сторон, учесть их пожелания и распечатать нужное количество экземпляров. Вторая часть стоимости нотариальной сделки — это пошлина за нотариальное заверение. Стороны платят за то, что нотариус всё проверит, проконтролирует законность, фактически станет свидетелем подписания договора и, возможно, поучаствует в передаче денег. 

Чтобы понять, сколько денег потребуется на оформление сделки, рассмотрим два сценария — оформление через нотариуса в обязательном порядке и по собственному желанию. 

В обязательном порядке

Если без нотариуса не обойтись, то алгоритм действий выглядит так. Сначала стороны приходят в нотариальную контору и объясняют свою ситуацию. Чтобы составить договор, потребуется предоставить нотариусу документы и оплатить услуги правового и технического характера (УТПХ) — так на официальном языке называют составление договора. Цена УТПХ устанавливается местными нотариальными палатами, поэтому в разных регионах она может существенно отличаться. В среднем по России за составление договора у нотариуса придётся заплатить от 3000 до 9000 рублей. 

Дальше за заверение сделки необходимо заплатить пошлину — 0,5% от стоимости сделки — эта та сумма, о которой договорились продавец и покупатель квартиры. Именно она прописывается в договоре. Но есть ограничения по минимальному и максимальному размеру — не менее 300 и не более 20 000 рублей.

Ещё одна статья расходов — оплата пошлины за регистрацию перехода прав собственности. Она составляет 2000 рублей и оплачивается отдельно за каждый объект недвижимости в договоре купли-продажи. 

По желанию сторон

Если все продавцы взрослые и дееспособные, сделка не подлежит обязательному заверению у нотариуса. Но многие всё же предпочитают оформлять всё нотариально. И этому есть логичное объяснение, ведь нотариус:

• проверяет законностью предоставленных документов;
• раскрывает юридические последствия, которые могут возникнуть для участников по договору;
• проводит проверку дееспособности сторон;
• определяет истинные намерения участников сделки;
• проверяет наличие наложенного на недвижимое имущество ограничения или ареста.

Привлекая к продаже нотариуса, стороны получают гарантии, что их не обманут, и в будущем, если возникнут разногласия, нотариально оформленный договор гораздо сложнее оспорить в суде. Ведь нотариус выступает в качестве независимого свидетеля и подтвердит, что стороны подписывали договор добровольно и без принуждения.

Статьи расходов при оформлении нотариальной сделки добровольно остаются неизменными:

• составление договора;
• заверение сделки;
• оплата госпошлины за госрегистрацию прав собственности в Росреестре.

Но есть и изменения: стоимость составления договора купли-продажи для тех, кто обратился по собственному желанию, всегда немного дороже. Например, в тарифах Московской городской нотариальной палаты разница составляет 300 рублей: 7700 рублей для сделок в обязательном порядке и 8000 рублей — для купли-продажи по желанию сторон. В целом по стране средние цены на составление договора купли-продажи по желанию сторон находятся в диапазоне 4000–11 000 рублей.

Стоимость услуг нотариуса по заверению сделки складывается из двух частей — фиксированная часть и процент от стоимости сделки. Но эти показатели изменяются под воздействием нескольких факторов. Рассмотрим каждый из них подробнее:

1. Цена объекта недвижимости. От того, сколько стоит квартира, зависит фиксированная цена за услуги — это сумма от 3000 до 25 000 рублей плюс процент, который возьмёт нотариус за удостоверение — от 01% до 0,4%.  
2. Степень родства сторон договора. Если купля-продажа оформляется между членами одной семьи или близкими родственниками, выходит гораздо дешевле — 3000 или 23 000 рублей + 0,1–0,2% от стоимости сделки. Если жилплощадь продаётся посторонним людям, фиксированная стоимость варьируется от 3000 до 25 000 рублей, а процент — от 0,1 до 0,4. 
3. Кадастровая или рыночная стоимость. В договоре купли-продажи стороны вправе указывать рыночную или кадастровую стоимость объекта. Эти два показателя могут существенно отличаться, но по закону пошлина за услуги нотариуса в виде процента рассчитывается от большей стоимости. Например, кадастровая цена квартиры — 2 млн рублей, а стороны указывают в договоре 1,5 млн рублей. Для расчёта в такой ситуации возьмут кадастровую стоимость: 2 млн х 0,2% = 4000 рублей вместо 1,5 млн х 0,2% = 3000 рублей.  

Ниже в таблице наглядно представили стоимость нотариальных услуг в зависимости от разных факторов. 

Как можно снизить стоимость договора купли-продажи у нотариуса 

Услуги нотариуса стоят не так много относительно суммы сделки, но в целом это солидная строка расходов. Поэтому покупатели и продавцы стремятся снизить её, используя разные варианты.

1. Занизить стоимость квартиры в договоре. Кажется очевидным — чем меньше цифра в договоре, тем меньше денег нужно платить нотариусу. Но это вариант, который не выгоден ни одной из сторон. Во-первых, покупатель после сделки вправе получить налоговый вычет 13% от суммы покупки. Если занизить стоимость, то и получит он меньше. Во-вторых, если по какой-то причине сделка будет отменена или расторгнута, вернут продавцу именно ту сумму, что указана в договоре. Ну и в-третьих, нотариусы прекрасно осведомлены о ценах на недвижимость и просто откажутся заверять такой договор. 
2. Указать кадастровую стоимость вместо рыночной. Если стороны сделки не родственники, то для расчётов с нотариусом автоматически берётся стоимость, которая выше — вне зависимости от того, что указано в договоре. Что касается продажи недвижимости родственникам, то по закону стороны вправе сами выбрать, какую стоимость брать как сумму сделки — договорную (рыночную) или кадастровую. Но подвох в том, что сторонам придётся предоставить справки по каждой стоимости, и зачастую разница, которую можно выиграть на услугах нотариуса, равна стоимости услуг профессионального оценщика.  

Как видно, эти способы не работают. Заплатить нотариусу меньше можно только в одном случае — квартиру покупает или продаёт инвалид 1 или 2 группы. В такой ситуации предоставляется 50% скидка, которая действует только на заверение сделки. За составление договора придётся заплатить полную стоимость. 

Кто оплачивает договор

Законом не определено, кто должен оплачивать услуги нотариуса, об этом стороны договариваются самостоятельно. Чаще расходы по оформлению делят пополам. Иногда собственник предоставляет покупателю скидку, но с условием, что расходы по сделке тот полностью возьмёт на себя. 

Оплата пошлины за госрегистрацию перехода прав собственности возлагается на покупателя недвижимости.