Сдать по доверенности: как всё правильно оформить

Иногда владелец квартиры не может или не хочет заниматься сдачей жилья лично. Причины могут быть самыми разными — от проживания в другом городе или стране до банальной нехватки времени. В этом случае все вопросы аренды квартиры может по доверенности взять на себя представитель владельца, с которым и будет заключаться соответствующий договор.

Таким представителем при заключении договора аренды помещения по доверенности может выступать и частное лицо, и сотрудник агентства. Разберёмся, как правильно оформить не только договор аренды, но и саму доверенность.

Договор аренды по доверенности

Если договор аренды квартиры заключается через доверенность, то в самой доверенности обязательно должно быть прописано разрешение действовать от имени собственника в вопросах недвижимого имущества.

Согласно статьям 182 и 185 ГК (Гражданского кодекса) РФ, представитель собственника недвижимости действует от имени собственника и в его интересах, а передавать собственность в аренду может только при условии, что владелец ему это разрешил.

Доверенность может быть нескольких видов:

• Разовая. Документ теряет силу сразу после заключения договора найма жилого помещения по доверенности (если не указано иного). Например, представитель уполномочен собрать и оформить все документы и единожды передать ключи нанимателю.
• Специальная. Расширяет полномочия представителя: у него появляется право получить вместо собственника некоторые справки и документы, необходимые для заключения договора аренды квартиры по доверенности, тогда как обычно такое право имеет лишь сам собственник.
• Генеральная. Представитель имеет полное право распоряжаться недвижимостью: не только заключать договор аренды по доверенности от собственника, но даже самостоятельно получать арендную плату.

В доверенности должно быть прямо указано, что представитель имеет право сдавать имущество в аренду, и чётко определено, имеет ли он право получать от имени владельца документы и плату за аренду. Если в доверенности не затронуты эти аспекты, то договор найма по доверенности от собственника обязательно должен описывать порядок получения платы собственником и другие ключевые вопросы взаимодействия нанимателя и наймодателя — внимательно изучите образец!

Как правильно оформить доверенность

Назначить своим представителем можно любого близкого или даже постороннего человека, в том числе сотрудника юридического лица: степень родства роли не играет. Доверенность — это документ, по которому правообладатель передаёт другому человеку полномочия действовать от его имени для решения юридических задач, в данном случае — для заключения договора аренды на недвижимость.

Закон допускает, что договор аренды может быть заключён на основании доверенности, составленной без какого-либо определённого образца. Можно набрать текст на компьютере и распечатать, а можно написать его от руки. Однако нотариальная доверенность обычно оформляется на специальном бланке. 

Доверенность должна содержать:

• наименование документа (доверенности);
• дату и место оформления (населённый пункт и адрес);
• сведения о сторонах доверенности: представляемом и представителе: не только фамилии, имена и отчества, документы, но и места жительства;
• детализированные полномочия представителя, устанавливаемые доверенностью;
• подпись представляемого (представителя — необязательно).

Кроме того, могут быть указаны срок действия доверенности и право или запрет на последующее передоверие (например, «без возможности передоверия»).

Срок действия доверенности

Помимо того, что в доверенности может быть указан точный срок, на который представитель получает свои полномочия, допустимо также прописать иной порядок её приостановки. Например, это может быть конкретное событие или действие, после которого документ аннулируется и утрачивает юридическую силу. Самая естественная причина: договор аренды, для которого представителю была выдана доверенность, успешно заключён, а значит, представитель выполнил свои функции.

В любой момент (и это не требует отдельного упоминания в тексте) доверитель вправе отозвать доверенность. Этот момент может наступить и без каких-либо печальных обстоятельств: например, собственник просто решает заниматься сделкой и другими вопросами аренды самостоятельно и больше не нуждается в услугах доверенного лица.

Предусмотрены обстоятельства, в том числе временны́е, в которых доверенность прекращает своё действие автоматически:

• прошёл год с момента составления доверенности, если в ней не указан срок действия;
• прошло три года в том же случае — для генеральной доверенности;
• кто-либо из сторон — поверенный или доверитель — скончался, признан пропавшим без вести или недееспособным;
• доверенность оформлена без согласия иных лиц, каковое требуется при совместной собственности;
• суд по тем или иным причинам признал документ недействительным.

Подпись представителя в доверенности не является обязательным элементом, но лучше, чтобы она была, — так представитель подтверждает, что перечисленные в доверенности обязанности он на себя принял.

Среди действий, которые уполномочен совершать представитель в ходе сдачи квартиры по доверенности, независимо от конкретного образца документа могут быть следующими:

• заключать договор аренды от имени собственника;
• получать плату за аренду;
• следить за состоянием имущества собственника;
• представлять интересы собственника в организациях жилищно-коммунального сектора по вопросам, касающимся недвижимости собственника.

Также может возникнуть ситуация, когда в ходе аренды недвижимости потребуется разрешать споры, в том числе в судебном порядке. Если собственник готов уполномочить представителя и на это, то это необходимо предусмотреть в доверенности среди прав и обязанностей представителя. В противном случае владельцу квартиры придётся составлять отдельную доверенность для суда.

Обратите внимание: в доверенности может быть указано право представителя заключать договор аренды по доверенности от собственника на своё имя. Это ошибка! В образце доверенности, получаемом от нотариуса, такой формулировки точно не будет. Действовать от своего имени в чужих интересах может посредник, связанный с собственником другими отношениями, — агент или комиссионер. Но договор аренды по доверенности заключается только на имя собственника.

Если же доверенное лицо участвует только в процессе заключения договора аренды по доверенности, то в образце такого документа достаточно пункта о совершении сделки. В дальнейшем вопросами аренды собственник может заниматься сам.

Собственник квартиры не всегда вправе оформить доверенность другому человеку беспрепятственно. Согласие может потребоваться от:

• других собственников квартиры;
• супруга, если недвижимость приобретена в браке (независимо от того, на чьи личные средства);
• соседей, если квартира коммунальная;
• иных граждан, имеющих право законно проживать на этой жилплощади.

Есть и формальные правила составления, которые касаются доверенности в той же степени, как и многих других документов. Например, числа нужно прописывать цифрами, а затем прописью. При наличии различных существенных ошибок документ будет признан недействительным, поэтому после его заполнения необходимо удостовериться в правильности всей внесённой информации.

Нотариус и регистрация

Если при оформлении доверенности используются услуги нотариуса, то, как правило, документ им и оформляется, а сторонам остаётся ознакомиться и подписать документ. Подпись нотариуса подтверждает законность сделки и подлинность доверенности. При отсутствии нотариуса, заверить доверенность за законных основаниях может главный врач больницы, глава сельской администрации, капитан судна, представитель консульства и другие.

При сроке действия доверенности менее года обращаться к нотариусу за оформлением не обязательно. Обычно в этом случае полномочия представителя довольно ограничены, и проблем не возникает. А если собственник с ними всё же сталкивается сталкивается, то сможет выступать от своего имени сам. Если же срок доверенности долгий, а представителю даны широкие полномочия, то не заверенную доверенность суд может признать недействительной, а вместе с ней — и сам договор аренды.

Если срок доверенности составляет более года, то нотариально заверенный документ регистрируется автоматически при оформлении сделки в нотариальной конторе.

В случае, когда доверенность перестала быть актуальной ранее прописанного в ней срока, её может потребоваться официально отозвать. С нотариально заверенным документом это гораздо проще: нотариус делает соответствующую отметку в доверенности о её отзыве, а также может оповестить представителя о принятом решении.

Госпошлина и стоимость

Государственная пошлина на оформление доверенности составляет 200 рублей. Если в качестве представителей выступает сразу несколько лиц, то эту сумму придётся заплатить за каждого.

Если доверенность составлена самостоятельно, то на неё достаточно просто получить подпись специалиста в нотариальной конторе, предъявив квитанцию об оплате пошлины.

При пользовании услугами нотариуса вы получаете более полный сервис — например, квалифицированное составление подробного документа. Эти услуги оплачиваются дополнительно и зависят от ценовой политики выбранной нотариальной конторы. Влияет на стоимость и тип доверенности.

Оформление договора аренды по доверенности

Возвращаемся к оформлению договора аренды квартиры в случае, если от лица собственника выступает его представитель по доверенности. Напоминаем, что в тексте договора в этом случае всё равно должен быть указан владелец недвижимости, а не поверенный. Все права и обязанности по заключаемому договору возникают у него согласно статье 182 ГК РФ. Представитель в данном случае просто подписывает договор за владельца на основании доверенности.

При заключении договора представитель обязан предоставить:

• документы на собственность, подтверждающие право владельца распоряжаться ей (свидетельство о регистрации прав собственности на недвижимость);
• паспорт представителя.

Копии документов, в том числе доверенности, рекомендуется заверить и приложить к договору аренды.

В остальном аренда по доверенности не отличается от сделки непосредственно между собственниками, поэтому использовать можно любой образец договора, содержащий необходимые пункты.

Формально речь идёт о договоре найма жилого помещения. На самом деле «аренда» означает участие в сделке юридического лица, однако в обиходе договор найма квартиры тоже называют договором аренды.

Перед тем, как сдать квартиру по доверенности, собственник всё равно должен самостоятельно изучить предлагаемый образец договора, поскольку представитель будет действовать от его имени.

В договоре найма недвижимости описывается, что наниматель принял, а наймодатель предоставил ему под временное или постоянное проживание жилую площадь. Эта жилплощадь может быть квартирой (её частью) или домом (частью дома). Статус и состояние жилого помещения должны гарантировать условия проживания на постоянной основе, соответствовать санитарным, пожарным, социальным и иным установленным законам нормам.

Наймодатель — собственник, который предоставляет находящуюся у него во владении недвижимость на возмездной основе. Предполагается, что наймодатель гарантирует отсутствие законных причин, мешающих ему предоставлять собственность в наём.

Наниматель — человек, который на тех же возмездных условиях будет проживать установленный (или неопределённый) срок в предоставляемом жилье и принимает его от собственника. Коммерческая составляющая договора — регулярные выплаты за аренду со стороны нанимателя в пользу собственника. Даже если представитель по доверенности является посредником и, например, получает плату от нанимателя наличными, передавая её в дальнейшем собственнику.

В договоре может быть дополнительно оговорено, что квартиросъёмщик берёт на себя коммунальные расходы и прочие издержки по содержанию жилого объекта, если стороны с этим согласны.

Фото: cottonbro (Pexels), Max Vakhtbovych (Pexels), Ivan Samkov (Pexels), Karolina Grabowska (Pexels), Rodeo Project Management Software (Unsplash), Rodeo LinkedIn Sales Solutions (Unsplash)