Риски ПДДУ: стоит ли его заключать и как правильно это делать

По закону, для продажи квартир в будущих домах компании-застройщики должны использовать ДДУ — договор долевого участия. Такой документ подразумевает полную оплату квартиры, которую человеку передадут в личное пользование после завершения строительства. Но застройщики могут предложить ПДДУ — предварительный договор долевого участия. Разбираемся, что это такое, зачем его используют и почему покупателю точно не стоит передавать по нему крупные суммы.

Зачем вообще нужен ПДДУ и как он работает

ПДДУ не подразумевает покупку квартиры: этот тип договора нужен только для официального подтверждения намерений о будущей сделке — но за его заключение могут взять деньги в качестве депозита.

Обычно ПДДУ используют для продажи квартиры тем, кто берёт кредит или ипотеку на квартиру в строящемся доме. Иногда банкам нужно подтверждение покупки — они не хотят просто так выдавать кредит. Застройщики же не хотят оформлять долевое участие без денег. ПДДУ помогает банку увидеть серьёзность намерений, благодаря чему дольщик покупает квартиру в кредит.

Будущий покупатель не получает по ПДДУ ничего. Договор не даёт прав на будущую квартиру и землю, не создаёт «приоритетную очередь». Если вас пытаются убедить в обратном — вас точно пытаются обмануть.

ПДДУ легко использовать для мошенничества. Поэтому честный застройщик, который использует ПДДУ для того, чтобы получить первые средства, не просит крупные суммы. Вполне безопасно передавать по ПДДУ до 50 000₽. Если запросят большую сумму, это не значит, что застройщик — мошенник, но мы рекомендуем быть максимально внимательными и как минимум обсудить целесообразность такой цены.

ДДУ и ПДДУ регулируется разными законами

Сделки по ДДУ защищены отдельным ФЗ. Гражданин, подписавший договор ДДУ, считается дольщиком. Заключённый договор попадает под ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».

Статья 4 закона обязывает регистрировать договор в Росреестре. Так сделка становится безопаснее: одну жилплощадь не продадут двум разным покупателям. В этой же статье прописано, что застройщик не имеет права распоряжаться долевыми средствами. Даже деньги от будущих покупателей застройщик может принимать только на счёт, средства на котором заблокированы до сдачи дома в эксплуатацию.

Также 4 статья перекладывает все риски по банкротству и незавершению строительства на застройщика. А ещё даёт наследственные права на сделку — если вдруг с покупателем что-то случится, застройщик будет обязан передать построенную квартиру наследнику.

Согласно 6 статье, на застройщика возлагают обязанность завершить объект в срок или выплачивать неустойку. Единственный вариант избежать неустойки — уведомлять покупателей о невозможности завершить объект в срок: сделать это нужно за 2 месяца до завершения строительства. В противном случае закон обязывает застройщика платить 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Конкретная сумма неустойки за просрочку будет зависеть от суммы договора и самой ставки рефинансирования. Со ставкой много сложностей: ЦБ РФ меняет её 8 раз в год, а в договоре можно прописать разные варианты того, какая именно из ставок будет браться для расчёта.

Но при длительных просрочках сумма в любом случае окажется внушительной. Предположим, что квартира стоила 5 000 000 рублей, её должны были сдать 26.09.2021, а сдали 26.09.2022, то есть через год. В зависимости от того, по какому периоду считается ставка, неустойка составит от 823 500 до 1 291 083 рублей. 

При этом согласно 8 статье закона объект не считают сданным до тех пор, пока у дольщика есть претензии к качеству принимаемого объекта.

Деньги, переданные по ДДУ, застрахованы по статьям 24.1 и 25.1. Даже если дом не завершат, а застройщик обанкротится, вклады дольщиков будут компенсированы из специального государственного фонда. Этот фонд пополняется за счёт обязательных поступлений от всех российских застройщиков.

Сделка по ПДДУ попадает под менее строгие законы. Гражданин, подписавший ПДДУ, дольщиком не считается. Как и любая предварительная сделка, ПДДУ проходит по 429 статье ГК РФ. Пока не заключён сам ДДУ — ни одна норма из ФЗ-214 не действует.

Посмотрите, насколько ПДДУ ни к чему не обязывает застройщика.

• ПДДУ не нужно регистрировать в Росреестре. Работники застройщика могут ошибиться — и предложить сделку на одну и ту же жилплощадь двум разным людям. Разбираться с этим незадачливые покупатели будут в суде.
• В случае срыва сроков по ПДДУ покупатель получит неустойку в два раза меньше, чем в случае со срывом по ДДУ.
• Претензии от человека, заключившего только ПДДУ, застройщик принимать не обязан.
• Деньги, заплаченные по ПДДУ, попадают застройщику на обычный счёт — он может сделать с ними что угодно и когда угодно. И они не застрахованы: в случае банкротства девелопера их не вернут.

Иногда суд может официально переквалифицировать ПДДУ в ДДУ, но для этого нужно доказать, что застройщик обманул покупателя и убедил его в том, что ПДДУ — документ, подтверждающий покупку, а не «намерение провести сделку».

Доказывать подобное сложно. Обычно единственный аргумент — договор, сумма в котором неадекватна «подтверждению намерения заключить сделку в будущем». Суд сам выносит вердикт о том, какая сумма нужна для переквалификации договора. Самые высокие шансы на такой исход появляются, когда передана полная стоимость квартиры. Почти наверняка учтут половину от суммы покупки, могут учесть и меньшую сумму, но с ней и шанс переквалификации ниже. И только юрист может сказать, стоит ли идти в суд в каждом конкретном случае.

Чем рискует дольщик с ПДДУ

Изменение сроков не будет оплачено. У застройщика нет финансовых обязательств перед теми, с кем он только «планирует» заключить договор.

Возможны двойные продажи. И даже не злоумышленные. Люди ошибаются, в программе возможны технические сбои, а два сотрудника могут случайно продать одну и ту же жилплощадь двум разным людям. В случае с ДДУ это невозможно — все сделки по нему заносятся в Росреестр, и «вторую продажу» просто не зарегистрируют.

Можно потерять деньги. Даже если дольщик сможет через суд вернуть свои деньги и получить неустойку, инфляция «съест» часть ценности этих денег. А сама неустойка окажется в два раза меньше, чем по ПДДУ — 1/300 за каждый день просрочки.

Застройщик может обанкротиться. Деньги, которые будущий дольщик передаёт по ПДДУ, никак не застрахованы.

Что делать с ПДДУ, чтобы снизить риски

Если покупателю дают договор ПДДУ, не обязательно сразу его подписывать.

Можно предлагать свои пункты и другие формулировки, это нормальная практика, которой не нужно стесняться. Адекватный застройщик понимает, что покупатель рискует своими деньгами, и не будет против новых пунктов, если они не нарушают его интересы.

Проанализируйте договор и то, как объясняют его условия. Добросовестный застройщик не будет скрывать, что он ничего этим документом не продаёт, а также не попытается заставить покупателя заключить договор побыстрее.

Добавьте пункт об обязательстве заключить ДДУ. Без этого пункта договор будет недействителен. Обычно он и так прописан в документе, но бывает, что его могут не внести из-за невнимательности, слабого понимания юридических тонкостей или злонамеренности. 

Обратите внимание на сроки заключения ДДУ. Иногда застройщики пытаются получить поле для манёвра и прописывают формулируют информацию о сроках так: «В течение 20 дней после старта такого-то этапа строительства…». Не соглашайтесь на такие условия. Предлагайте конкретную дату: так получится застраховаться от ситуации, в которой застройщик затягивает с очередным этапом работ. В идеале срок должен быть небольшим — 2-4 месяца. В таком случае понятно, что застройщик уже получает последние документы и скоро приступит к работе.

Проверьте, кто подписывает договор. Это может делать только генеральный директор или сотрудник с соответствующей доверенностью.

Не заключайте ПДДУ, если просят больше 100 000₽ — даже когда условия слишком соблазнительны. Добросовестный застройщик не предложит спонсировать его на крупную сумму: он понимает, что такие предложения бьют по репутации.

Опишите квартиру максимально конкретно. Укажите этаж, площадь, количество комнат и условия по отделке. Добавьте цену, если её нет в договоре.

Добавьте пункт о том, что залог ПДДУ является частью платы по будущему договору ДДУ. Обычно этот нюанс тоже указан в ПДДУ — но и его могут не прописать из-за невнимательности.

В каких условиях ПДДУ лучше не заключать

Если ситуация похожа на то, что мы описываем ниже, это не значит, что застройщик — мошенник. Но лучше быть осторожнее.

Застройщик торопит с подписанием ПДДУ. Заключение ПДДУ — очень тонкий лёд. Все понимают, что дольщик отдаёт деньги за обещания, без страховки, и добросовестные застройщики учат своих работников не давить на покупателей.

Условия прописаны размыто и непонятно. Обычно ПДДУ стараются сделать максимально понятным, чтобы было проще договориться. Нагромождение юридическими терминами и стремление составить документ непонятно — последствия либо халатности, либо злого умысла.

Резюме

1. При заключении ПДДУ покупателю не передают никаких прав, в отличие от ситуации с ДДУ. 
   По ДДУ дольщик получает:
   - страховку;
   - право на квартиру;
   - гарантию её получения в случае завершения строительства;
   - неустойки;
   - право предъявлять претензии к качеству и не брать «что дают».
   По ПДДУ этого нет.
   
2. Заключать ПДДУ стоит только в том случае, если застройщик не даёт поводов для подозрений: чётко объясняет условия, не требует весомых сумм, не торопит с подписанием.
   
3. Даже добросовестный застройщик может что-то напутать или не позаботиться о правах покупателей. Договор не нужно подписывать сразу: лучше не стесняться предлагать новые пункты или другие формулировки, которые обезопасят покупателя.