Расширяем владения: как оформить заброшенный земельный участок в собственность

В сельской местности и в каждом крупном населённом пункте есть пустующие дома и участки. Такие заброшенные территории интересны соседям или будущим владельцам. Но как оформить заброшенный участок в собственность, если он бесхозный? 

Есть несколько законных способов сделать это. При этом нет особой разницы, где именно находится пустующая земля — в городе, деревне или в СНТ: процедура оформления практически не будет отличаться. Подробно расскажем, как купить заброшенный участок, учесть все нюансы сделки и не потерять деньги.

Когда участок можно считать бесхозным

Если земельный участок явно выглядит заброшенным, а на его территории стоит полуразвалившийся дом, — это ещё не значит, что недвижимость никому не принадлежит. У собственников могут быть разные обстоятельства и причины не пользоваться своим имуществом. Бывает так, что владелец умирает, а наследников не остаётся или они не планируют пользоваться участком. 

Также нередки ситуации, когда собственник переезжает в мегаполис на постоянное место жительства, а недвижимость в глухой деревне становится просто ненужной. Со временем постройки разрушаются, а участки зарастают густой травой и кустарниками. Конечно, продать такое имущество достаточно проблематично, поэтому многие частные территории просто забрасываются.

С юридической точки зрения (п.1 ст. 225 ГК РФ), бесхозяйным признаётся имущество, у которого нет владельца, он не выявлен либо отказался от собственности в добровольном порядке. По сути, «заброшкой» считается любая недвижимость, по которой сведения о хозяине отсутствуют. 

Что касается земли, она в принципе не может быть бесхозной (ст.16 ЗК РФ). Если пустующий участок не принадлежит частному или юридическому лицу, значит, он становится собственностью государства или муниципалитета. Самовольное распоряжение землёй расценивается как самозахват территории и влечёт за собой административную ответственность.

Чтобы избежать штрафа, действовать нужно в рамках законодательства. Для этого существуют три основных способа:

• поиск собственника и последующий выкуп участка;
• оформление права собственности на землю по сроку давности;
• покупка недвижимости у муниципалитета.

Независимо от способа оформления участка в собственность процедура займёт достаточно много времени.

Первый способ: найти собственника заброшенного участка

Если вы собираетесь приобрести землю в СНТ, рекомендуем сначала обратиться к председателю. Он должен знать, кому принадлежит участок и как связаться с его собственником. Если удастся связаться с владельцем, можно просто попробовать договориться с ним о выкупе территории. То же самое касается и случаев, когда участок достался наследникам, а они им не пользуются. 

В таких ситуациях собственники могут добровольно отказаться от надела или — что более вероятно — продать его. Если речь идёт об отказе, владельцу достаточно просто подать соответствующее заявление в Росреестр, и землю после этого можно будет выкупить у местной администрации.

Если же контакты собственника «заброшки» найти не получилось, можно попытаться разыскать его с помощью публичной кадастровой карты, но для этого необходимо знать точный адрес участка или его кадастровый номер. Если вы собираетесь приобретать соседскую территорию, используйте для ориентира адрес вашей дачи.

Надеяться на получение данных из ЕГРН о владельце заброшенного участка не стоит: с марта 2023 года запрос на предоставление таких сведений могут отправлять только собственники или их представители. Но есть и исключения. Например, запрашивать сведения о владельцах земли могут судьи, нотариусы, кадастровые инженеры, супруги и залогодержатели. Важный нюанс: если вы интересуетесь соседским участком, у вас тоже есть право на предоставление таких данных.

Если вы относитесь к одной из перечисленных категорий, но не являетесь представителем госорганов, обратиться в Росреестр можно онлайн через сайт Госуслуги или отделение МФЦ. Сама услуга платная: для физических лиц оформление выписки будет стоить 290 рублей, если документ предоставляется в электронном виде, и 460 рублей — если в бумажном варианте. Если потребуется также копия межевого или технического плана, за услугу придётся дополнительно заплатить 580 или 1740 рублей — сумма зависит от формата документа, бумажная выписка обойдётся дороже.

Второй способ: приобрести заброшенный участок в деревне по сроку давности

Стать полноправным собственником бесхозной «заброшки» разрешается после 15 лет её эксплуатации. Такое право регламентировано в ст. 234 ГК РФ. Суть приобретательной давности в следующем: любой желающий может поселиться в пустующем доме, и, если по прошествии 15 лет хозяин не объявится, жилец вправе претендовать на эту недвижимость. Тут важно учитывать, что бесхозное жильё и участок может принадлежать совершенно разным людям. Есть ещё несколько нюансов.

1. Пользоваться недвижимостью необходимо открыто, то есть вы не должны прятаться от посторонних и скрытно проживать в «заброшке».
2. Эксплуатировать ничейное имущество нужно непрерывно на протяжении 15 лет: на протяжении всего этого периода нельзя переезжать или надолго покидать жильё.
3. Пользоваться «заброшкой» следует добросовестно. Весь установленный срок необходимо оплачивать налоги и счета за коммунальные услуги, а также поддерживать дом и участок в хорошем состоянии. Жильцу придётся полностью переложить на себя обязанности по содержанию земли и дома.

Перед тем, как оформить бесхозный земельный участок в собственность, недостаточно просто пользоваться им 15 лет: придётся дополнительно выждать ещё три года — это срок исковой давности, по истечении которой можно подавать заявление в судебную инстанцию. Если решение суда будет в вашу пользу, жильцу останется только зарегистрировать недвижимость на себя, а потом уже распоряжаться ей по своему усмотрению. Конечно, такой способ малоэффективен и редко применяется на практике, ведь требует много времени и вложений.

Третий способ: получить в собственность заброшенный земельный участок у муниципалитета

Если надел находится в садовом товариществе и не стоит на учёте в Росреестре, можно попробовать приобрести его у местной администрации. Для этого придётся подать в муниципалитет два заявления: первое — с просьбой поставить участок на учёт, а второе — предоставить его в личную собственность. Далее нужно будет подождать один год: этот срок предусмотрен для того, чтобы хозяин «заброшки» объявился. 

Если за год собственник не заявил о себе, муниципалитет подаёт иск в суд, чтобы перевести заброшенный земельный участок в государственную собственность. Затем местная администрация проводит аукцион: на этой процедуре победителем станет участник, предложивший большую цену на лот. Конечно, в таком случае нет никаких гарантий, что заброшенная земля достанется заявителю.

Ответственность за неухоженные и заброшенные участки

Если владелец не использует землю более трёх лет, ему могут выписать штраф. Обычным людям могут грозить следующие санкции за заброшенные наделы:

• 0,5-1,5% от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей;
• от 10 000 до 20 000 рублей, если стоимость кадастра не определена. 

Штрафы также выписываются за эксплуатацию участка более трёх лет не по прямому назначению — здесь имеется в виду жилищное или другое строительство. Например, это касается ситуаций, когда земля предназначена для постройки дома, а собственник организовал на ней автомастерскую. За подобные правонарушения могут не только выписать штраф, но и изъять участок. 

Если речь идёт о землях сельскохозяйственного назначения, предусмотрены другие санкции. Сами признаки неиспользования таких участков регулируются ПП №1482. Собственникам земель, которые соответствуют этим критериям, придётся заплатить в казну государства 0,3-0,5% от её кадастровой стоимости, но не менее 3000 рублей.

Что касается наделов, которые относятся к территориям населённых пунктов, на них дополнительно распространяются региональные требования к благоустройству. Здесь имеются в виду такие параметры, как высота забора, расстояния между деревьями, удалённость насаждений от границы с соседями и прочее. Собственника сначала обяжут устранить подобные нарушения, но, если он никак не отреагирует, ему придётся оплатить штраф.

Кто проверяет заброшенные участки

Бесхозные наделы выявляются при проверке государственными или муниципальными органами. В большинстве случаев они инициируют процедуру после обращения граждан: обычно всё начинается с соседей, которые пишут жалобы в местную администрацию или просто хотят выкупить участок. В первом случае причиной обращения становятся высокие заросли, сорняки или различные вредители: именно они мешают соседям нормально пользоваться своим наделом земли.

Если столкнулись с подобной проблемой, пишите жалобу в муниципалитет. Это позволит госоргану начать поиск собственника «заброшки» и предпринять какие-то меры. При бездействии не стоит надеяться, что местная администрация самостоятельно инициирует проверку. Как правило, инстанции не спешат заниматься такими вопросами, и многие участки на протяжении длительного времени остаются никому не нужными.

Что нужно знать перед тем, как купить заброшенный участок в деревне

Единого реестра учёта заброшенных наделов пока не существует. Если даже земля пустует очень долгое время, это ещё не говорит о том, что у неё нет хозяина. Конечно, можно в течение 15 лет пользоваться бесхозным наделом, ухаживать за ним и оплачивать взносы, но никто не застрахован от того, что в последний момент объявится владелец «заброшки» и потребует её покинуть. И закон будет на стороне собственника.

Бывает иначе: например, новые жильцы уже регистрируют на себя пустующую недвижимость, внезапно приходит её бывший владелец и заявляет о своих правах. В таком случае он может обратиться в суд и предоставить доказательства, что ему не было известно об операциях с его собственностью. Нередко судебная инстанция удовлетворяет такие иски, и «заброшка» возвращается её прежнему хозяину.

Если вы вкладывали свои средства на протяжении долгого времени в бесхозный дом и участок, вернуть их будет достаточно сложно. Для начала потребуется доказать суду, что вы всеми возможными способами искали собственника пустующей недвижимости, но не смогли его найти. Затем нужно будет убеждать суд в необходимости ремонта или содержания «заброшки», то есть собирать веские доказательства того, что без внесенных вами улучшений дом бы развалился, а участок, например, был бы затоплен. Сделать это обычно довольно проблематично.

Заключение 

Бесхозные земельные участки вызывают особенный интерес, когда земля в этой местности начинает дорожать. Приобрести пустующие наделы стремятся и соседи. Так или иначе, завладеть ими нелегко и всегда рискованно. Нужно потратить немало времени, усилий и средств, чтобы законно оформить заброшенный участок в собственность — особенно в случаях, когда найти владельца не удалось. Нужно понимать — если даже вы зарегистрируете землю на себя, в любой момент старый хозяин может объявиться и заявить о своих правах. 

Самый простой способ получить пустующий надел — это всерьёз заняться поиском собственника и выкупить его недвижимость. В таких ситуациях вы можете не переживать, что участок вернётся прежнему хозяину (конечно, это касается тех случаев, когда сделка прошла по всем требованиям действующего законодательства). Если даже председатель СНТ предлагает выкупить соседний заброшенный надел, не спешите соглашаться: даже у такого должностного лица нет прав самостоятельно распоряжаться землёй товарищества.