Справляемся без агента: как проверить документы на новостройку от застройщика

При покупке квартиры в новостройке застройщик часто предлагает заключить прямую сделку, без агента. Это нормальная практика, которая нередко помогает избежать лишних расходов. Но есть один нюанс: придётся разбираться, как самостоятельно убедиться в надëжности документов. 

Так где искать документацию на дом от застройщика и какие документы проверять при покупке квартиры в новостройке? Рассказываем.

Что нужно сделать перед проверкой документов

Начнём с хороших новостей. Квартиру в новостройке купить намного проще, а в чём-то даже безопаснее, чем на вторичном рынке. Ведь в ней никто не был прописан, её точно не сдавали, и вряд ли на неё претендуют наследники. Подписывает документы всегда представитель застройщика — первого владельца новостройки. А если вы хотите взять ипотеку, то банки чаще всего без лишних проверок и проволочек идут на оформление кредита с новостройками — во всяком случае, если застройщик успел зарекомендовать себя.

Мы уже писали, как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке. Если коротко, важнее всего узнать информацию о застройщике — не было ли просрочек в сдаче предыдущего жилья, есть ли вообще у компании опыт в строительстве жилой недвижимости. Найдите группы дольщиков, почитайте отзывы. Конечно, мнения будут разные, но общую картину вы сможете сформировать. 

Стоит также зайти на сайт компании и посмотреть отчёты о строительстве. Часто застройщики организуют даже прямую трансляцию с камер на объекте. Если с этим всë хорошо — самое время изучить документы. 

Рассмотрим, какие бумаги обязан предоставить девелопер и как их проверить при покупке квартиры в новостройке.

Какие бумаги застройщик должен передать

Перед подписанием соглашения застройщик передаёт покупателю проект договора долевого участия. Советуем заключать именно ДДУ: все остальные договоры считаются неполноценными и порой приводят к неприятным ситуациям. Например, договор инвестирования или предварительный договор не дадут тех же гарантий, что и ДДУ, зато за ними застройщик спокойно скроет отсутствующее разрешение на строительство.

Обязательно проверьте паспортные данные человека, который подписывает договор со стороны застройщика. Если перед вами не генеральный директор, то у его представителя должна быть на руках нотариальная доверенность или же выписка из Единого госреестра юрлиц. Опционально вы можете запросить и документ, подтверждающий назначение руководителя, и сам приказ. 

Обратите внимание, были ли у застройщика судебные процессы, какие ещё компании зарегистрированы на то же самое юрлицо, какой рейтинг у застройщика — мы уже собирали подробный чек-лист. Только убедившись, что с компанией и вашим новым жильём всё в порядке, подписывайте акт приёма-передачи.

На какие документы застройщика стоит обратить внимание

Застройщик и его отдел продаж обязаны предоставить любые документы о строительстве новостройки по первому требованию клиента. Это базовое правило, о котором стоит помнить. Если бумаги не хотят показывать — это всегда красный флаг. В таком случае лучше рассмотреть альтернативные варианты.

Теперь перечислим документы на новостройку от застройщика. При проверке обратите внимание на то, чтобы все документы были выданы и оформлены на одну компанию.

• Свидетельство о государственной регистрации компании. Если её открыли до первого июля 2002 года, у застройщика на руках должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый госреестр юрлиц.
• Учредительные документы компании застройщика.
• Свежая выписка из ЕГРЮЛ. По ней сверяем информацию в проектной документации — например, идентичность учредителей. Важно: выписка нужна свежая, сделанная не более одного месяца назад.
• Годовые отчёты, бухгалтерские отчётности. Если компания на рынке меньше трёх лет, то эти документы должны отражать всю её деятельность. Если больше — тогда понадобятся бумаги лишь за последние три года.
• Аудиторские заключения. Они должны подтверждать, что застройщик занимается предпринимательской деятельностью последний год.
• Устав юридического лица. В нём прописаны полномочия руководства строительной компании. Присмотритесь к разделам «Исполнительный орган» и «Виды деятельности» — именно там вы найдёте информацию о сроках и полномочиях сотрудников.
• Свидетельство о постановке на учёт в налоговой. Юрлица обязаны извещать орган обо всех своих действиях, потому документ точно должен быть у застройщика в свободном доступе.
• Лицензия. В ней проверяем сроки, реквизиты — вид и номер, кем выдан документ — и задачи. 

С документами на саму новостройку разобрались, но, помимо прочего, стоит также проверить бумаги на строительный объект, а это уже отдельный пакет.

Проверяем документы на строительный объект 

• Обязательно — разрешение на строительство. Будьте внимательны, оно должно быть выдано именно на конкретный дом, который вас интересует. Бывает, застройщик занимается сразу несколькими объектами, расположенными в одном ЖК, а имеет разрешение только на один из них. Также сверьте сроки — они должны быть актуальны.
• Договор аренды земельного участка или право собственности на него. Уточните, кто является арендодателем, а кто — арендатором, какие сроки указаны в договоре аренды и насколько они сопоставимы со строительством. Также советуем сравнить информацию по плану и границам стройки, кадастровому номеру и адресу с данными в проектной декларации.
• Проектная документация. Её вы, кстати, можете посмотреть и самостоятельно: обычно она опубликована в свободном доступе на сайте застройщика. Там вы отыщете практически любую информацию о новом жилом комплексе. Например, сколько квартир планируется в доме или для какого возраста построят детские площадки во дворе. Советуем проверить по ней сроки строительства и передачи ключей и право на сам участок, который может как быть собственностью компании, так и находиться в аренде.
• Информация об эскроу-счёте (что-то вроде депозита без процентов, с которого компания-застройщик получает деньги только после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию).
• Заключение государственной экспертизы.
• Технико-экономическое обоснование проекта.
• Инвестиционный контракт. Его подписывает собственник участка, где развернулась стройка. В этом документе указываются заказчики, инвесторы, сроки и объëмы строительства, а также условия и меры на случай, если эти самые условия будут нарушены. Если в контракте говорится о приложениях к нему, стоит проверить и их: чаще всего в подобных документах указываются графики платежей, важные распоряжения или план размещения квартир в доме.
• Охранное обязательство — если на территории застройки или рядом с ней есть культурный или исторический объект. Обычно застройщик ручается за его сохранность, а порой обязуется сделать ремонт или реставрацию. 

Советуем обратить внимание и на другие обязательства застройщика: например, планируемые на территории детский садик и школу. Если девелопер не исполнит обещание по их строительству, то и разрешение на ввод дома могут не выдать.

Сейчас все покупатели новостроек защищены эскроу-счетами — их считают «подушкой безопасности» от денежных потерь. Если дом всё-таки не достроят или у компании возникнут финансовые проблемы, деньги покупателей вернутся им, хоть и без процентов по ипотеке.

И всё же рисковать и связываться с сомнительными застройщиками не стоит, ведь конечная цель — заехать в новую квартиру. Поэтому лучше сразу проверять документы, а если переживаете — проконсультироваться со специалистами.