Прекращение права собственности на недвижимость: как и почему это может произойти

Хотя право собственности защищено законом, это не всегда избавляет владельца недвижимости от страха потерять своё имущество, лишиться законных прав на него. Мы поможем разобраться, в каких случаях эти опасения оправданы, а когда можно не беспокоиться, узнаем, возможно ли законное лишение права собственности на недвижимое имущество и как избежать подобных ситуаций.

Расскажем, когда может быть выгодно самому отказаться от права собственности на недвижимость и как правильно это сделать, а также выясним, при каких обстоятельствах утрата права собственности не зависит от желания собственника. 

Как может произойти прекращение права собственности на недвижимость

Право собственности подразумевает, что хозяин недвижимости вправе ею владеть, пользоваться и распоряжаться. В понятие распоряжения входит возможность совершать сделки со своей недвижимостью: продавать её, дарить, обменивать и т.д. Это называется отчуждением имущества. Отчуждение бывает возмездным или безвозмездным. Например, дарение — безвозмездная сделка, а купля-продажа — возмездная. 

При таком отчуждении собственник добровольно передаёт другому человеку не только саму недвижимость, но и право собственности на неё на возмездной или безвозмездной основе. Кроме того, собственник может по собственной воле отказаться от имущества и прав на него. 

Но отчуждение имущества не всегда бывает добровольным. В случаях, установленных законом, недвижимость может быть изъята принудительно. В зависимости от обстоятельств, такое изъятие тоже бывает как возмездным, так и безвозмездным. 

Важно: принудительное прекращение права собственности возможно только в случаях и по основаниям, которые перечислены в законе. Это исчерпывающий список, в иных ситуациях изъять вашу недвижимость никто не вправе. 

Право собственности на недвижимость прекращается принудительно:

• если имущество изымают за долги собственника;
• если у человека в собственности оказалась недвижимость, которая по закону не может ему принадлежать;
• если изымается земельный участок — в этом случае прекращается и право собственности на недвижимость, которая на нём расположена;
• если недвижимость является культурной ценностью, а собственник не содержит её должным образом;
• если имущество реквизируется в связи с чрезвычайной ситуацией; 
• если недвижимость конфискована по решению суда;
• если собственник обязан был подтвердить, что приобрёл недвижимость на законных основаниях и на легально заработанные средства, но не сделал этого. 

Наконец, иногда случаются обстоятельства, которые не зависят ни от воли собственника недвижимости, ни от кого-либо ещё: пожары, землетрясения, другие события, способные разрушить, уничтожить здания и постройки. Понятно, что нельзя владеть, пользоваться и распоряжаться тем, чего больше не существует, поэтому происходит прекращение права собственности на недвижимое имущество, которое было утрачено или разрушено.

Прекращение права собственности по воле собственника: особенности и нюансы

Мы выяснили, что владелец недвижимости может по собственному желанию прекратить право собственности на принадлежащую ему недвижимость. Для этого он должен либо отказаться от этого имущества и прав на него, либо совершить сделку, в результате которой право собственности на эту недвижимость возникнет у другого лица.

Все нюансы продажи квартиры подробно описаны вот в этой статье, об особенностях договора дарения вы можете почитать в другой нашей статье. Независимо от особенностей и условий таких сделок, их результатом всегда будет переход права собственности от прежнего владельца недвижимости к новому. Иначе обстоит дело при отказе.

Как отказаться от права собственности и что за этим последует

Отказ от недвижимого имущества и права собственности на него означает, что владелец не намерен больше владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом. Когда это может оказаться полезным? Рассмотрим на примере. 

Доставшаяся в наследство дача в СНТ стала для новых владельцев лишней обузой: интереса к дачным заботам нет, а тут ещё нужно платить налоги и взносы, косить траву, ухаживать за постройками. В результате множатся долги, земля зарастает, дом ветшает. Продать не удаётся, тратиться на содержание ненужного имущества не хочется, а председатель товарищества уже грозит судом. В подобной ситуации отказ от права собственности — удобный способ избавиться от проблем. Причём способ очень простой: собственнику достаточно заявить о своём решении. 

Закон не устанавливает форму, в которой должно быть сделано такое заявление, поэтому даже вывешенный на двери листок с надписью, как в популярном мультфильме: «Дом свободный, живите кто хотите», — вполне можно посчитать заявлением собственника об отказе от своего права на это жилище. Но есть более надёжный и правильный способ: направить уведомление в местную администрацию или в Росреестр. 

В отношении движимого имущества закон допускает выражать свой отказ и другими способами, главное, чтобы они однозначно свидетельствовали, что прежний хозяин отказывается от вещи. Например, диван можно вынести из квартиры и оставить возле мусорных контейнеров, давая понять, что вам он больше не нужен. Но земельный участок или дом — не диван, и с недвижимостью так не получится. 

Если собственник забросил свою дачу и не появляется на участке, его бездействие ещё не означает, что он от неё отказался. Исключение составляют земли, предназначенные для ИЖС или ведения сельского хозяйства: их по закону могут изъять у собственника, который в течение 3 лет (если не установлен иной срок) не использовал свой надел по назначению. В остальных случаях, если право собственности зарегистрировано в Росреестре, свидетельством отказа служит только добровольное и осознанное волеизъявление владельца недвижимости. 

Что происходит после того, как собственник заявил, что отказывается от своих прав на недвижимое имущество, каков порядок прекращения права собственности в этом случае? 

Главное отличие от безвозмездной сделки (например, дарения) состоит в том, что при отказе не происходит перехода права собственности — всего лишь создаются предпосылки для того, чтобы такой переход состоялся в будущем. Недвижимость становится бесхозяйной, но до тех пор, пока у неё не появится новый владелец, закон обязывает «отказника» нести бремя содержания имущества и прочие связанные с ним обязанности, сохраняя также и все его права. 

Когда обнаруживается бесхозяйная недвижимость, местная администрация должна принять её на учёт. Только через год после этого она может обратиться в суд с требованием о признании муниципальной (государственной) собственности на бесхозяйную недвижимость. Если суд удовлетворит это заявление, Росреестр снимет недвижимость с учёта как бесхозяйную, зарегистрирует муниципальную (государственную) собственность на неё и уведомит об этом бывшего владельца. 

Как видите, процесс небыстрый, а по документам право собственности сохраняется за прежним владельцем, пока у недвижимости не появится новый собственник. Даже если имущество уже признано бесхозяйным, но ещё не поступило в муниципальную собственность, «отказник» вправе передумать и заявить, что вновь принимает недвижимость во владение, пользование и распоряжение.

Принудительное прекращение права собственности

Принудительное отчуждение недвижимости и прекращение права собственности на неё может быть вызвано какими-либо объективными обстоятельствами. Например, запланировано строительство новой магистрали, и проходить она будет по участкам, находящимся в частной собственности, — в этом случае речь пойдёт об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд, и будет прекращено право собственности как на сами участки, так и на любые постройки, которые на них расположены. 

Бывшим собственникам в таких ситуациях обычно положена денежная компенсация, то есть отчуждение имущества будет возмездным. Если же изъятие недвижимости и прекращение права собственности на неё выбрано судом как взыскание за совершённое собственником правонарушение или преступление, то оно, разумеется, будет безвозмездным.

Важный нюанс: безвозмездные принудительные способы прекращения права собственности всегда требуют судебного решения, тогда как при возмездном отчуждении можно предусмотреть внесудебное решение вопроса — согласование суммы компенсации на переговорах с собственником. 

Рассмотрим подробнее ситуации, в которых происходит прекращение права собственности помимо воли собственника. 

Лишение собственности за долги

Лишиться недвижимости и своих прав на неё могут должники. Речь не обязательно об ипотеке, где недвижимость служит обеспечением по договору и может быть изъята, если заёмщик не способен расплатиться с банком. Долги по любому другому кредиту или большая задолженность по алиментам способны привести к такому же финалу.

Решение об обращении взыскания на имущество должника принимает суд (за редкими исключениями, когда такая возможность прямо прописана в договоре). Право собственности на недвижимость в этом случае прекращается у прежнего владельца после того, как оно возникает у нового собственника. 

Чтобы избежать подобной ситуации, достаточно вовремя платить по всем своим обязательствам, а если всё-таки образовалась задолженность — не доводить дело до крайностей и искать возможности договориться с кредитором. 

Прекращение права собственности на имущество гражданина, которое не может ему принадлежать

Рассмотрим ситуацию на примере. После смерти хозяйки дом с земельным участком в Анапе достался её единственному наследнику — сыну, но тот много лет назад уехал за границу и сейчас является иностранцем. А территория Анапы отнесена Указом Президента к приграничным, поэтому иностранные граждане не могут иметь в собственности землю в этом городе. Соответственно, наследнику досталось имущество, которое по закону принадлежать ему не может. 

Что делать? Закон отводит собственнику годичный срок на то, чтобы самостоятельно решить вопрос — например, продать недвижимость. Если он этого не сделает, администрация вправе подать в суд и потребовать принудительной продажи недвижимости или её передачи в муниципальную собственность. Собственнику при этом полагается компенсация: определённая судом стоимость имущества за вычетом понесенных администрацией расходов. 

Важное условие: такое имущество должно быть получено на законном основании (в нашем примере — по наследству). Если собственник приобрёл недвижимость в обход установленных правил, заведомо зная, что владеть ею не может, эти нормы не применяются. Поэтому очевидно, что предотвратить подобную ситуацию едва ли возможно, но закон позволяет выйти из неё с минимальными потерями. 

Отчуждение недвижимости в связи с изъятием земельного участка

Если у собственника изымают земельный участок, то право собственности на строения, которые на нём расположены, тоже прекращается — такая недвижимость отчуждается вместе с участком, а собственник получает денежную компенсацию. Её размер может быть определён судом либо установлен сторонами по взаимному соглашению. Если отчуждаемое имущество выставлено на торги, собственник получает вырученную сумму за вычетом расходов на продажу. 

Участок могут изъять:

• при ненадлежащем использовании (например, собственник открыл коммерческое предприятие на участке для ИЖС);
• для государственных или муниципальных нужд. 

В первом случае всё довольно просто — чтобы не опасаться проблем, достаточно не нарушать закон: использовать участок в соответствии с видом его разрешенного использования, не возводить самовольных построек и не причинять вреда экологии.

А вот вторую ситуацию предсказать или предупредить практически невозможно. Но можно попытаться оспорить в суде законность самого решения об изъятии участка, если к тому есть основания. Сделать это нужно в течение 3 месяцев с того момента, как получено уведомление об изъятии. Также через суд решают споры о размере компенсации за отчуждаемую недвижимость.   

Выкуп недвижимости, отнесённой к культурным ценностям

Эта мера используется, если собственник здания, представляющего историческую или культурную ценность, проявляет бесхозяйственность: не содержит постройку должным образом, не проводит необходимых реставрационных работ и т.д. Если бездействие владельца грозит в перспективе утратой архитектурного памятника, собственность могут изъять. 

Такую недвижимость государство вправе выкупить самостоятельно или выставить на торги по соглашению сторон или по решению суда. Но рассчитывать на большую компенсацию бывшему собственнику в любом случае не приходится: из причитающейся ему суммы будут вычтены расходы на восстановление здания, а при продаже с торгов — также и на их организацию. 

На обладателей обычной недвижимости, не представляющей ценности с точки зрения истории или культуры, действие этой нормы не распространяется. Конечно, следить за ней всё равно нужно, но отобрать у вас дачу за то, что вы давно не ремонтировали садовый домик, нельзя. 

Реквизиция

Реквизицией закон называет принудительное возмездное изъятие имущества у собственника в случае чрезвычайной ситуации. Чрезвычайность — основное отличие реквизиции от иных случаев принудительного прекращения права собственности. Поскольку в таких условиях времени на долгие процедуры нет, для реквизиции достаточно решения соответствующего государственного органа власти. 

Например, происходит авария на вредном производстве, в воздух попадают частицы ядовитого вещества, угрожающего жизни и здоровью людей. Если последствия нельзя устранить быстро, а прилегающая к предприятию местность становится непригодной для жизни из-за заражения, местные власти могут ввести режим чрезвычайной ситуации на этой территории и принять решение о реквизиции недвижимости, расположенной в опасной зоне, чтобы спасти людей и впоследствии заняться восстановлением (рекультивацией земли, очисткой водоёмов и т.д.). 

Другая особенность реквизиции — возможность вернуть своё имущество, когда обстоятельства изменятся (разумеется, если это имущество сохранилось). То есть, в отличие от остальных случаев, реквизиция — мера обратимая, по крайней мере теоретически. При этом у собственника есть право получить денежную компенсацию за причинённый ущерб и оспорить размер этой компенсации в суде, если он с ним не согласен. 

Предупредить подобную ситуацию собственнику недвижимости, конечно, не по силам, как и предсказать возникновение чрезвычайной ситуации, при которой государство может прибегнуть к реквизиции его имущества. К счастью, на практике эта мера применяется редко.  

Конфискация

Под конфискацией понимают принудительное безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в виде санкции за совершённое им преступление (правонарушение). Основания для конфискации имущества установлены Уголовным и Административным кодексом. 

Эта мера не может применяться произвольно, она предусмотрена в случаях обвинительного приговора по делам, связанным с коррупцией, терроризмом, убийством и другими преступлениями, перечисленными в ст. 104.1 УК РФ. Право собственности на конфискованное имущество переходит к государству. 

Когда прекращается право собственности на недвижимость при её гибели или уничтожении

Если недвижимость перестала существовать, разрушена (не важно, по какой причине), это основание прекратить право собственности на неё. Сделать это в интересах самого собственника, иначе придётся платить налоги на имущество, которого нет. 

Сперва нужно пригласить кадастрового инженера, чтобы он зафиксировал факт разрушения и составил акт обследования. Затем с этим актом, документами на утраченную недвижимость и своим паспортом следует обратиться в МФЦ и написать заявление о том, чтобы снять разрушенную постройку с кадастрового учёта. 

Одновременно со снятием с кадастрового учёта Росреестр зарегистрирует прекращение права собственности на такую недвижимость. Платить пошлину за эту процедуру не нужно. 

Подведём итог

Как видите, добросовестному и законопослушному собственнику нет нужды опасаться, что у него отнимут недвижимость. Лишение собственности — мера, которая применяется только в установленных законом случаях, и чаще всего её легко избежать. 

А какие вообще существуют основания и способы прекращения права собственности в гражданском праве, можно увидеть в нашей таблице.