Подробный обзор ЖК «Гулливер» в Краснодаре со всеми плюсами и минусами

«Гулливер» — жилой комплекс комфорт-класса в Прикубанском внутригородском округе, в северной части Краснодара. Это 24-этажный комплекс на 1575 квартир с внутренним двором на стилобате, поликлиникой, коммерческими помещениями на первых этажах и подземным паркингом. 

Девелопером ЖК выступает компания «ЕкатеринодарИнвест-Строй». Жильё будет сдаваться в два этапа — в четвёртом квартале 2024 года и во втором квартале 2026-го. Подробная информация о проекте — в нашем обзоре.

О жилом комплексе

ЖК «Гулливер» возводится на участке площадью около 2 га по адресу: ул. Российская, 257/7 в Музыкальном микрорайоне Краснодара. Изначально проект назывался ЖК «Большая Российская». Заниматься им должна была компания «АрмадаГрад», получившая разрешение на строительство в марте 2015 года. Ввод объекта был намечен на 2016-2018 годы, однако работы постоянно останавливались.

В результате в 2021 году проект перешёл к девелоперу «ЕкатеринодарИнвест-Строй», который внёс изменения в проект и переименовал в «Гулливер». Комплекс состоит из трёх 24-этажных корпусов, включающих десять секций. В литере 1 общей площадью 40,5 тыс. кв.м будет 593 квартиры, в литере 2 площадью 24 тыс. кв.м — 366 квартир, в литере 3 площадью 41,8 тыс. кв.м — 616 квартир.

Сдать первые два корпуса застройщик планирует в четвёртом квартале 2024 года, третий — во втором квартале 2026-го. Ввод подземного паркинга (литер 4) намечен на четвёртый квартал 2025 года.

Цены

По данным сервиса Яндекс Недвижимость на август-сентябрь 2024 года, в проекте реализуются квартиры стоимостью от 4 080 168 до 11 008 276 рублей. Наиболее доступное предложение — студия общей площадью 23,4 кв. м (жилая — 13,9 кв. м). Самый дорогой вариант — «трёшка» с террасой совокупной площадью 88,9 кв. м (жилая — 50,9 кв. м).

Цены на жильё в ЖК «Гулливер» (по данным сервиса Яндекс Недвижимость)

Ближайшими строящимися проектами комфорт-класса, с которыми можно сравнить ЖК «Гулливер», являются ЖК «Хорошая погода 2» от застройщика ГК «АльфаСтройИнвест» и микрорайон «Образцово» от ГК «ИНСИТИ». Первый сдан, ввод второго намечен на первый квартал 2025 года.

В ЖК «Хорошая погода 2» средняя стоимость однокомнатных квартир по состоянию на июль 2024 года составила 6,39 млн рублей при средней цене «квадрата» 149,4 тыс. рублей. Для двухкомнатных квартир эти показатели составляют 8 млн и 126,5 тыс. рублей соответственно.

В микрорайоне «Образцово» студии стоят от 5,18 до 5,85 млн рублей, «однушки» — от 6,18 до 6,92 млн рублей, «двушки» — от 7,31 до 8,03 млн рублей.

Покупателям квартир в ЖК «Гулливер» доступны различные ипотечные программы, в том числе со ставкой от 0,01% на год. В качестве первого взноса за жильё можно использовать материнский капитал. Также можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой от застройщика (первый платёж — 60%, остальная сумма вносится частями в течение нескольких месяцев). 

Среди временных акций — «Новая IT-ипотека без удорожания», «Особые условия» (скидка 2% от стоимости квартиры для учителей, врачей, госслужащих и военных) и «Семейная радость» (скидка 7000 рублей на кв.м при покупке двух- и трёхкомнатных квартир в литерах 1-2 для семей с детьми).

Архитектура 

Три прилегающих вплотную друг к другу корпуса формируют П-образное здание, внутри которого находится стилобат. На верхнем уровне стилобата будет оборудована дворовая территория, на нижнем — парковка.

ЖК возводится по каркасно-монолитной технологии. Облицовка дома выполнена из кирпича природных оттенков. Наружные стены содержат минеральный утеплитель, который позволяет сохранять комфортную температуру в комнатах и защищает от внешнего шума.

Планировки и отделка

В ЖК представлены студии площадью от 23,4 до 27,8 кв.м, одно- двух- и трёхкомнатные квартиры площадью от 33,9 до 88,8 кв.м. Доступно более 50 планировок, среди которых есть квартиры типа «бабочка», варианты с просторными кухнями-гостиными, двумя санузлами, гардеробными, также с панорамными окнами. Высота потолков составляет 2,72 метра.

Квартиры сдаются без отделки или с черновой отделкой, включающей стяжку пола, выравнивание стен и потолка, установку входной двери, стеклопакетов и остекление на лоджиях.

Инфраструктура комплекса

Входные группы. В литерах 1 и 3 будет по пять подъездов, в литере 2 — четыре. Входы в подъезды не будут иметь ступеней и пандусов.

Двор. Дворовую территорию оборудуют на верхнем уровне стилобата, куда смогут попасть только жильцы комплекса. Пространство будет разделено на три тематические зоны — детскую, спортивную и место для отдыха с ландшафтным дизайном, лежаками и скамейками. В целях безопасности все зоны будут обнесены высоким прозрачным ограждением.

Во дворе и по периметру ЖК предусмотрено озеленение с высадкой деревьев, кустарников и цветов.

Для детей. На детской площадке планируется разместить игровой комплекс, четыре горки, четыре карусели, две песочницы, качели и прочее игровое оборудование.

Спорт, работа и досуг. В состав спортивной зоны войдут баскетбольная площадка, две волейбольные площадки, шесть теннисных столов, четыре спортивных комплекса «Рукоход» с турниками и воркаут-зона с уличными тренажёрами.

В третьем корпусе проектом предусмотрена двухэтажная поликлиника.

Покупки. Первые два этажа жилого комплекса отведены под коммерческие нужды. Там разместятся различные магазины, аптеки, кафе, детский центр, прочие бытовые сервисы, а также офисы.

Паркинг. В ЖК предусмотрены подземный паркинг на 263 машиноместа, наземная парковка под стилобатом, а также 96 гостевых мест на открытых стоянках.

Транспорт

Автомобиль. ЖК находится на улице Российской, рядом с Ростовским шоссе: по этим двум крупным магистралям можно попасть в центральную часть города. Дорога до стадиона «Краснодар» и одноимённого парка займёт 10-12 минут (без учёта пробок), до железнодорожного вокзала «Краснодар-1», городского автовокзала или Екатерининского сквера — около 20 минут. Если поехать в обратном направлении, то менее чем за 20 минут можно доехать до Восточного обхода Краснодара и ведущей в Москву или к Чёрному морю федеральной трассы М-4. Международный аэропорт имени Екатерины II находится примерно в 20 км (30 минут на машине).

Общественный транспорт. В минуте ходьбы от «Гулливера» есть остановка общественного транспорта «ТЦ Лента». Там останавливается более десятка автобусов и маршрутных такси, следующих в разные части города. За 15 минут можно дойти до ближайшей трамвайной остановки, через которую курсируют сразу пять маршрутов (№№5, 8, 15, 20, 21).

О застройщике

Девелопером ЖК «Гулливер» является основанная в 2013 году компания «ЕкатеринодарИнвест-Строй». Согласно информации на официальном сайте, в её портфеле числится 12 реализованных проектов в Краснодаре и шесть — в Ростове-на-Дону (в работе находятся два и четыре проекта соответственно). С момента основания застройщик ввёл более 621 тыс. кв. м недвижимости, в стадии строительства находится свыше 863 тыс. кв. м. В готовых домах проживает более 14 тыс. семей.

По данным Яндекс Недвижимости, в Краснодарском крае девелопер сдал 22 дома в составе 9 ЖК, строятся 9 домов в двух проектах.

О Музыкальном микрорайоне

Музыкальный микрорайон находится на севере Краснодара на территории Прикубанского внутригородского округа. Своё название он получил из-за улиц, названных в честь известных российских композиторов. Граничит с микрорайонами Ростовское Шоссе, Завод Измерительных Приборов (ЗИП), Московский, имени Петра Метальникова и посёлком Калинино.

Отметим, что деление на микрорайоны является полуофициальным и их границы не всегда чётко определены. Например, по альтернативной классификации Музыкальный и несколько соседних кварталов входят в состав микрорайона Завод Радиоизмерительных Приборов (РИП).

История микрорайона

До середины 2000-х годов на месте микрорайона Музыкальный располагались пастбища, болота, пашни и сады. Большая часть территории относилась к землям сельскохозяйственного назначения, некоторые участки в 1990-х годах были выделены под строительство частных домов. В 2005 году власти Краснодарского края перевели территории в категорию «земли поселений», а их владельцем стали структуры «Газпромбанка», анонсировавшие здесь комплексную жилищную застройку. Однако планам помешал мировой финансовый кризис, в ходе которого земля была распродана множеству частных лиц и компаний.

В результате возведением жилья в Музыкальном занялись предприниматели, имевшие лишь отдалённое отношение к девелопменту, а зачастую и откровенные мошенники. Около десяти лет дома строились в лучшем случае с нарушениями, а многие вообще без соответствующих разрешений. В дальнейшем районный суд узаконивал самострои с уже проданными и заселёнными квартирами, чем по сути только усугублял ситуацию. Спорный статус жилья провоцировал постоянные конфликты между отстаивающими свои права жителями и мэрией, угрожающей снести дома. Впоследствии история с застройкой Музыкального послужила поводом для возбуждения ряда уголовных дел о взяточничестве и мошенничестве.

К 2018 году в микрорайоне насчитывалось уже более 300 многоквартирных домов, многие из которых, по словам чиновников, не соответствовали нормативам и были непригодны для проживания. Также здесь образовалось несколько десятков объектов незавершённого строительства. В квартале отсутствовало какое-либо благоустройство, не было социальной инфраструктуры и нормальных дорог, наблюдались большие проблемы в сфере ЖКХ и с вывозом мусора. 

Новостройки в Музыкальном пользовались спросом из-за низких цен, при этом многие квартиры сдавались в аренду приезжим из регионов РФ и ближнего зарубежья. В народе Музыкальный стали именовать «фавелами» и «Шанхаем».

Городские власти довольно долго решали, что делать в сложившейся ситуации. Неоднократно чиновниками озвучивалась мысль о том, что Музыкальный проще снести, чем благоустроить. Однако в этом случае пришлось бы искать новое жильё для десятков тысяч человек, поэтому выбор был сделан в пользу благоустройства. В 2021 году численность населения Музыкального составляла, по разным данным, от 30 до 70 тыс. человек.

Инфраструктура

Образование. Государственных детских садов непосредственно на территории Музыкального на данный момент нет, в микрорайоне работает почти два десятка частных дошкольных учреждений. В соседних микрорайонах, в 30-40-минутной пешей доступности находятся детские сады №№127, 136, 171, 172, 174, 192, 193, 216.

Схожая ситуация со школами: в Музыкальном сейчас работает только частная школа «Юнит». На расстоянии 30-40 минут пешком от комплекса есть муниципальные школы №№17, 66, 71, 94, 102, 103. Как отмечается на сайте проекта, к моменту завершения строительства ЖК «Гулливер» всего в 300 метрах от него должна открыться новая школа.

Относительно недалеко от ЖК находятся Краснодарский государственный институт культуры, Высшее военное авиационное училище, университет МВД, филиал Финансового университета при правительстве РФ, информационно-технологический техникум.

Медицина. Городская поликлиника №13 расположена в 7 минутах пешком. В 15 минутах на автомобиле или 30 минутах на общественном транспорте также работает несколько филиалов поликлиники №16, Центр «РЖД-Медицина» (поликлиника №1), Елизаветинская клиника, ГБУЗ НИИ Краевая клиническая больница имени профессора С.В. Очаповского №1, медцентры «Семейная клиника» и «Медсервис», диагностический центр «Клиника на Есенина», детские поликлиники №№2, 5, 6, 13, несколько стоматологических кабинетов.

Спорт. В пешей доступности работают фитнес-клубы Stretch House, «Грецкий орех» и Kazi jumping, спортивный клуб «Энергия», клуб карате «Лидер». В 15 минутах пешком есть бассейн Blue Marine & SPA, в 12 минутах на машине — ипподром.

Отдых и развлечения. Рядом с ЖК много торговых точек, заведений общепита и других предприятий сферы услуг. Буквально в 50 метрах от ЖК располагается продуктовый гипермаркет «Гипер Лента», по соседству есть супермаркеты «Магнит» и «Пятёрочка». Примерно за 15 минут на авто можно доехать до гипермаркета Metro, крупного торгово-развлекательного центра «Красная Площадь», строительного магазина «Бауцентр» или выставочного центра «Экспоград-Юг».

Непосредственно около ЖК находится небольшой сквер Памяти жертв фашизма. Дорога до парка «Краснодар» или Чистяковской рощи займёт 15-25 минут.

Экологическая обстановка

В целом Музыкальный не относится ни к лучшим, ни к худшим с экологической точки зрения районам Краснодара. Здесь не очень оживлённый автомобильный трафик и нет особо вредных промышленных производств, но в то же время отсутствуют крупные зелёные зоны (единственный оазис — Солнечный бульвар вдоль ул. Солнечная).

Однако по-настоящему картину портят проблемы в сфере ЖКХ. Во-первых, в микрорайоне очень остро стоит вопрос с уборкой и вывозом мусора, стихийные свалки здесь можно наблюдать повсюду. Во-вторых, в Музыкальном нередки коммунальные аварии, из-за которых на улице стоит неприятный запах, а на дорогах образуются огромные лужи (неработающие ливнёвки — ещё одна нерешённая проблема).

Недостатки микрорайона

Среди основных недостатков можно выделить следующие:

• проблемы с долгостроями;
• высокая плотность населения;
• отсутствие благоустройства и социальных объектов;
• мусор;
• плохое состояние дорог и ливневой канализации;
• высокая аварийность коммунальных сетей.

Будущее микрорайона

В последние годы начали приниматься меры для приведения Музыкального микрорайона в порядок. Например, удалось найти инвесторов для завершения целого ряда долгостроев.

В микрорайоне и рядом с ним проектируются и строятся новые школы и детсады. Как сообщал в начале 2024 года глава Краснодара Евгений Наумов, полностью закрыть вопрос нехватки соцобъектов планируется в ближайшие три года.

Ведутся работы по обновлению улично-дорожной сети и благоустройству. В частности, в 2025 году должна начаться масштабная реконструкция ул. Сергея Есенина стоимостью около 1 млрд рублей (по словам Наумова, осталось найти финансирование и добиться передачи земельных участков муниципалитету), а на ул. Фёдора Шаляпина может появиться бульвар в рамках программы «Формирование комфортной городской среды».

Что касается сферы ЖКХ, то в этом году в Музыкальном планируется отремонтировать 15 трансформаторных подстанций, построить два водопровода и реконструировать ещё один. В планах до 2025 года — реконструкция КНС «Агрохимическая» и прилегающего к ней трубопровода.

По словам чиновников, разрабатывается концепция установки индивидуальных мусорных контейнеров возле каждого многоквартирного дома с закреплением ответственности за управляющими компаниями. Вместе с этим проводится реконструкция контейнерных площадок.

Безусловно, все указанные мероприятия являются лишь каплей в море на фоне общего объёма работ, необходимых для нормализации ситуации в Музыкальном, поэтому в ближайшие годы решить все проблемы микрорайона едва ли удастся. 

Резюме

ЖК «Гулливер», который возводится на ул. Российская в Краснодаре, состоит из трёх корпусов на 1 575 квартир. В продаже представлены студии, одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры площадью от 23,4 до 88,8 кв.м и стоимостью от 4 080 168 до 11 008 276 рублей. Ввод первых двух корпусов намечен на четвёртый квартал 2024 года, третьего — на второй квартал 2026-го. Проект также включает поликлинику, подземный паркинг и дворовую территорию на стилобате.

Комплекс располагается в микрорайоне Музыкальный, который в результате бесконтрольной застройки в 2010-х годах получил прозвище «Шанхай».

Плюсы ЖК «Гулливер»:

• транспортная доступность;
• необычный внутренний двор на стилобате;
• достаточно большой выбор планировок для данного класса жилья;
• высокая обеспеченность района торговой недвижимостью и предприятиями сферы услуг.

Минусы ЖК «Гулливер»:

• неблагоприятное окружение, связанное с проблемами Музыкального микрорайона;
• нехватка социальной инфраструктуры в шаговой доступности.

Предложения застройщиков поблизости