Как подписать акт приёма-передачи квартиры в новостройке и не промахнуться

Поскорее получить квартиру у застройщика и превратиться из дольщика в полноценного владельца жилья мечтает каждый покупатель недвижимости по договору долевого участия. Но торопиться подписывать документы и забирать ключи не стоит. Сначала нужно осмотреть квартиру на предмет недочётов и подписать акт приема-передачи квартиры от застройщика. 

Рассказываем, как оформить акт приёмки так, чтобы не пришлось устранять недочёты строителей за свои деньги.

Зачем нужен акт приёма-передачи

Акт осмотра квартиры при приёмке нужен при любой смене владельца недвижимости. Этот документ подтверждает, что:

— имущество передано новому владельцу, он принимает обязательства по содержанию квартиры на себя;

— старый владелец исполнил все условия договора.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ Ст. 8 сообщает, что квартиру в новостройке застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства по передаточному акту. Этот документ ещё потребуется покупателю квартиры:

— при обращении в Росреестр для регистрации права собственности;

— в налоговой для оформления налогового вычета за покупку недвижимости.

В акте можно указать дефекты, обнаруженные в квартире. Застройщик обязан их безвозмездно устранить.

Что нужно сделать до оформления акта

1. Получить уведомление застройщика о том, что он завершил строительство. Это сообщение должны отправить ценным письмом через Почту России или по электронной почте, указанной в ДДУ.
2. Убедиться, что дом введён в эксплуатацию, здание прошло экспертизу государственных специалистов, у него есть официально зарегистрированный почтовый адрес. Девелопер должен предоставить подтверждающие это документы.
3. Осмотреть помещение. На осмотр нужно взять всех дольщиков, прийти с паспортами и ДДУ. Если дольщик не может присутствовать на приёмке, он должен оформить у нотариуса доверенность на своего представителя — им может быть другой дольщик или независимое лицо. 
4. Составить лист осмотра, если в квартире обнаружены несоответствия: площадь недвижимости больше или меньше заявленной, есть дефекты отделки, водопровод, электропроводка и канализация отсутствуют или установлены неправильно. Недочёты могут быть и в подъезде: например, в доме нет лифтов, хотя они заявлены, или же они не работают. Лист осмотра составляют в двух экземплярах, подписывают, а застройщик заверяет документ печатью.

В листе осмотра нужно указать:

• данные паспорта, ФИО и реквизиты участников сделки;
• недочёты, обнаруженные при осмотре;
• сроки исправления дефектов;
• обязательства, которые берёт на себя застройщик, если он не устранит дефекты в срок (это может быть компенсация или снижение цены недвижимости).

Оформление акта приёма-передачи квартиры в новостройке

При покупке жилья в новом доме акт приёма-передачи составляют и подписывают отдельно от договора. По закону его нужно подписать в течение 30 календарных дней после завершения строительства дома, а начать принимать недвижимость — в течение семи рабочих дней после получения уведомления от застройщика. Срок передачи квартиры можно изменить по обоюдному согласию.

Акт оформляют в 3 экземплярах: для дольщика, девелопера и Росреестра. Он может быть таким или таким.

В акте приёма-передачи нужно указать:

• дату и место его подписания;
• данные паспорта, ФИО дольщика и данные застройщика;
• точный адрес недвижимости;
• претензии дольщика к качеству недвижимости (в акте или смотровом листе).

Если не оформить акт приёма квартиры от застройщика, то жильё по закону будет числиться собственностью девелопера. Покупатель может обратиться в суд из-за нарушения сроков сдачи, а если уже достроенной квартире будет нанесён ущерб — например, её затопит — ремонтировать её придется застройщику. Поэтому девелопер обычно хочет подписать акт как можно быстрее.

Застройщик может предоставить предварительный акт приёмки. Такое бывает, когда дольщики недовольны качеством жилья, а госкомиссия ещё не приняла дом. Девелопер собирает претензии дольщиков, устраняет недостатки, дом принимает госкомиссия, и основные акты приёма-передачи в таком случае подписываются быстрее. 

Акт приёма-передачи для квартиры с дефектами: подписывать или нет

Ответ на этот вопрос зависит от типа обнаруженных в жилье недочетов. 

• Существенные недочёты — это дефекты, из-за которых проживание в квартире нереально. Например, не работает водопровод, в перегородках пробоины, нет канализации или отопления, не запирается входная дверь. Если у недвижимости есть хотя быть один существенный дефект, подписывать акт приёмки квартиры в новостройке не следует. Недочёты важно прописать в акте осмотра и дождаться, пока застройщик их устранит.
• Несущественные недочёты — это дефекты, которые не мешают проживать в квартире. Это могут быть следы раствора на стёклах или кривые стены. Несущественные дефекты необходимо указать в акте приёмки и подписать его. 

Застройщик в любом случае обязан устранить все виды недостатков в течение 60 дней после подписания передаточного акта или составления акта осмотра. Если жильё непригодно для проживания, дольщик также может потребовать вернуть деньги и расторгнуть договор.

Если не найти существенных недочётов и не подписать акт, девелопер начнёт действовать сам: через 30 дней после уведомления о готовности квартиры к передаче он сможет составить акт в одностороннем порядке. По нему девелопер получает право передать квартиру без согласия дольщика и устранения недостатков. 

Если недочёты существенные и акт не подписан, после их устранения застройщик приглашает дольщика на вторую приёмку. Если дефекты несущественные, акт подписан и ключи перешли к новому владельцу квартиры, нужно договориться со строителями, когда они придут их исправлять.

Сложные случаи: что делать, если…

Застройщик не даёт осмотреть квартиру, торопит, не позволяет пригласить на осмотр эксперта

Дольщик имеет право осматривать квартиру в течение 1 месяца после получения извещения о передаче ключей. Если девелопер этому препятствует, необходимо составить акт недопуска к квартире, отправив его заказным письмом по юридическому адресу застройщика. Это позволит оспорить в суде акт односторонней передачи недвижимости, который выпишет девелопер.

По новым правилам, привлечь эксперта к осмотру может только застройщик, согласовав его кандидатуру с покупателем. Сделать это он обязан в течение 5 дней после возникновения разногласий с дольщиком.

Застройщик не желает подписывать акт

Акт всё равно нужно составить, добавив туда перечень обнаруженных дефектов и срок их устранения, и отправить на адрес девелопера ценным письмом. Таким образом отправленный акт считается подписанным застройщиком.

Застройщик подписал акт, но не исправляет перечисленные в нём дефекты

Необходимо отправить письменную претензию, в которой указан список недочётов и срок, в который их нужно устранить, — до 60 дней. Если в указанный срок недочёты не устранены, можно обращаться в суд, чтобы получить возмещение расходов на ремонт или уменьшить цену договора.

После подписания акта в квартире обнаружились другие недочёты

По Ст. 7 ФЗ №214 застройщик обязан давать гарантию на дом сроком от 5 лет и от 3 лет — на инженерию. Срок отсчитывается со дня подписания передаточного акта. Обнаруженные после приёмки недочёты необходимо записать и отправить претензию заказчику.

Акт приёма-передачи квартиры по ДДУ потерян

Если жильё уже прошло регистрацию в Росреестре, можно заказать копию акта там. Если до регистрации дело ещё не дошло, дубликат акта можно запросить у застройщика. 

Коротко

• Подписывать акт приёма-передачи квартиры в новостройке нужно только после её осмотра.
• Обнаруженные недочёты должен устранять застройщик: перечислять их необходимо все без исключений.
• Если в квартире есть существенные недочёты, которые делают проживание в ней невозможным, подписывать акт до их исправления не нужно. Если недочёты несущественные, их нужно указать в дефектном акте или акте приёмки и подписать последний.
• Требовать, чтобы застройщик исправил дефекты, можно в течение 5 лет после подписания акта. Покупателя жилья защищает гарантия по 214-ФЗ.