Перепланировка нежилого помещения: как всё организовать и не нарушить закон

Вопрос переустройства помещений не самый простой. Градостроительное законодательство регулярно меняется, и вместо реализации своих планов  есть риск получить самострой со всеми вытекающими неприятными последствиями. И часто именно коммерческая недвижимость нуждается в серьёзном изменении. Например, для торговых или офисных зданий перераспределяют внутреннее пространство. 

Рассказываем, как необходимо проводить перепланировку нежилого помещения, чтобы соблюсти закон и решить поставленные задачи.

Что такое перепланировка

Перепланировка здания — это изменение его технических, инженерных и других параметров, которое не выходят за пределы габаритов. Меняется только то, что внутри наружных стен и уже существующих конструкций.

И здесь необходимо разграничить два близких понятия. В законах нет точного определения перепланировки, зато есть термин «реконструкция», для которого предусмотрен свой регламент. Под реконструкцией понимается корректировка характеристик капитального строения, в том числе высоты, этажности, площади. Сюда относятся пристройки, надстройки, замена несущих конструкций, то есть гораздо более масштабные строительные работы.

Чтобы реконструировать здание, нужно получить разрешение на строительство, потому что предстоят работы по замене важного конструктива. Изменение планировки определяется методом исключения: сюда можно отнести те работы, на которые по закону не нужно получать разрешение. В этом случае принято пользоваться Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012 г., в котором приводится перечень случаев строительства, не требующих разрешительных процедур. К ним относятся работы, которые:

• не влияют на надёжность и безопасность здания;
• не нарушают права третьих лиц;
• не противоречат нормам градостроительных регламентов.

Есть ещё одно понятие — переустройство. К нему относятся работы по монтажу, переносу, демонтажу инженерных сетей. Например, перенос радиаторов отопления, водопровода, электрической проводки. Переустройство нежилого помещения часто проводят вместе с перепланировкой.

Исходя из положений документа, разрешение на перепланировку нежилого помещения не нужно при типах работ из списка ниже.

1. Замена кровли без изменения её уровня. Это означает, что можно только поменять старое покрытие на новое, а вот увеличить площадь под крышей за счёт поднятия конька и склонов, чтобы сделать мансарду, просто так не получится.
2. Усиление фундамента. Без оформления бумаг можно действительно только провести капитальный ремонт фундамента, а различные самовольные обустройства подвалов и углубления внешнего края запрещены.
3. Замена панелей самонесущих стен. Такие стены несут только свой вес и не влияют на конструктив всего здания, поэтому износившуюся или не подходящую по стилю панель можно заменить. Важное условие — полное обеспечение и контроль устойчивости всего строения.
4. Демонтаж и строительство внутренних перегородок. Сюда же относится обустройство новых проёмов, причём не только в стенах, но и в перекрытиях. Главное, чтобы эти стены и перекрытия не были несущими. Можно разделить помещение лёгкими перегородками на офисы, оборудовать дополнительные двери, соорудить новые лестницы между этажами. Но все эти действия не должны увеличить уровень нагрузки на конструктив. Установить лифт или эскалатор уже не получится — это будет считаться реконструкцией.
5. Замена полов. Можно снять всё до черновой стяжки или бетона перекрытия, но после ремонта уровень пола должен стать прежним. Делать его глубже без специальных разрешений недопустимо.
6. Замена перекрытий. Такой вид работы возможно осуществить, если уровень перекрытия останется прежним, а сама плита не имеет несущей нагрузки.
7. Видоизменение наружных окон и дверей. Это допустимо в том случае, если не пострадает несущая функция. Если все условия соблюдены, проёмы можно оформлять как угодно — расширять, объединять, закладывать, делать из окна дверь и прочее.
8. Обустройство входной группы. Без специальных разрешений можно возводить крыльцо, лестницу, козырёк, пандус и другие входные элементы при их общей площади не более 15 м². А специальные пандусы для маломобильных категорий людей могут занять до 40 м². Важное условие — такие конструкции не должны иметь фундамент.
9. Оформление тамбура. Этот элемент необходим для цокольных и подвальных помещений с отдельным входом, но может встречаться и на первых этажах. Условия те же, что и для входной группы, — отсутствие фундамента и общая площадь в пределах 15 м².
10. Остекление навеса. Если над входом в конструкции предусмотрен навес, его можно превратить в полезную площадь с помощью панелей остекления. Допустимы только лёгкие конструкции. Нельзя поднимать уровень навеса.
11. Возведение навесов. Если перед входом предусмотрены лестница или какая-то очерченная площадка, которые входят в контур здания, их можно накрыть козырьком или навесом.
12. Обустройство витрин на входе. По фасаду здания можно выдвинуть на 1 метр от стены стеклянные витрины. Такой приём часто используют магазины и рестораны.
13. Строительство лоджий и террас, примыкающих к первому этажу. Отдельное разрешение получать не нужно, но допустимые параметры таких сооружений лучше уточнить в местном органе власти.
14. Оснащение входной группы подъёмными устройствами. Специальные лифты и подъёмники для маломобильных граждан можно устанавливать без получения разрешения.

Несмотря на упрощённые процедуры, каждый тип таких работ отличается нюансами. Например, нужно знать, на сколько метров на конкретной улице есть возможность выдвинуть летнюю веранду в кафе или какую цветовую гамму стеновых панелей можно выбрать для здания в центре города, где действует правило единого стиля. Поэтому перед началом строительства нужна как минимум консультация с компетентными специалистами.

Перепланировка нежилых помещений в жилом здании

Перед началом таких работ в обязательном порядке нужно получить соответствующее разрешение. На территории Москвы вопрос регулирует Постановление № 508-ПП. Подать документы можно онлайн в личном кабинете на сайте mos.ru. К заявлению прикладывают:

• нотариально заверенные копии свидетельства о праве собственности или договор аренды;
• правоустанавливающие документы компании — устав, приказ о назначении руководителя, справка о постановке на учёт в ФНС;
• проект перепланировки, подписанный ЭЦП;
• техническое заключение о состоянии здания, также подписанное ЭЦП;
• договор авторского надзора;
• поэтажный план и экспликация БТИ;
• выписка из техпаспорта и справка о техническом состоянии, выданные БТИ;
• письмо от арендодателя при его наличии о согласии на переустройство.

Ключевой документ — проект. Он станет основанием для принятия положительного или отрицательного решения жилищной инспекцией. Проект также должен обязательно пройти экспертную оценку на соответствие техническим и санитарным нормативам. Если изменения затрагивают фасад, перед проектированием нужно получить консультацию архитектурной службы, чтобы несоответствие требованиям в дальнейшем не стало причиной отказа. Ещё одна важная часть проекта — заключение о безопасности планируемых работ. Оформить его может только организация с допуском СРО.

Помимо основных документов, могут понадобиться справки и разрешения от различных инстанций, например, газовой службы, историко-культурной экспертизы, собрания собственников жилых помещений в здании. Если все нормы соблюдены, через 20 дней можно получить разрешение и приступить к ремонту. Готовый объект должен принять инспектор, который выдаст акт завершённой перепланировки.

Как доказать, что перепланировка и переустройство нежилого помещения законны

Для всех конструкционных изменений готовится Проект перепланировки и переустройства, который должен стать частью Технического плана. В марте 2022 года форма техплана была откорректирована Приказом Росреестра № П/0082. Но в регламентах по-прежнему осталось требование о включении в план проекта и технического заключения. 

Эти документы будут рассматривать, если их подготовила аккредитованная проектировочная компания. Она гарантирует достоверность представленных данных.  

Содержание проекта полностью зависит от параметров объекта и характера проводимых работ. Поэтому нет строгих критериев по объёму. Главное, чтобы в нём была представлена исчерпывающая информация о проведённых изысканиях, технических измерениях, расчётах.

Реестр самостроев

Система особенно эффективно работает в Москве. В реестр оперативно вносят строения, в которых без соответствующего разрешения от надзорных органов была проведена реконструкция. В столице подобные объекты отслеживают сотрудники отдельной службы — Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москва. Надзору подлежат строения, которые находятся в муниципальной собственности, а также те, что расположены на арендованной муниципальной земле. Выявленные нарушения обяжут устранить или вовсе снесут незаконный объект. 

В отношении земельных участков в собственности действуют другие правила. В той же Москве есть свой Административный кодекс, по которому предусматривается полная административная ответственность за нарушение градостроительных норм. В регионах встречаются правила благоустройства, которые описывают параметры градостроительного планирования в каждом отдельном населённом пункте. И их нарушение повлечёт ответственность по Административному Кодексу РФ.

Зачастую осмотр и оценка законности постройки проводятся по заявлению какой-то заинтересованной стороны, например, соседа, которому помешали строительные работы. И если выявляют нарушения, возможны судебные тяжбы и последующий снос. Инспекция руководствуется различными нормативными актами, например, Постановлением Правительства Москвы № 829-ПП о сносе самовольных построек на территориях города.

Реестр объектов с выявленными нарушениями ведёт Департамент экономической политики и развития. Проверить своё строение на предмет проверок можно с помощью специального сервиса для территории Москвы.

Как не стать нарушителем

Чтобы не попасть в реестр самостроев, для начала нужно понимать разницу между реконструкцией и перепланировкой. А с учётом того, что в контролирующих службах могут быть сотрудники, которые некомпетентны в этом вопросе, лучше самостоятельно для каждого вида работ подготовить предусмотренные законом документы. Для любой перепланировки нужна проектная документация, а на фасадные работы необходимо ещё и согласовать проект в городской архитектуре.

Для определения типа работ, при которых придётся получить разрешение, можно руководствоваться Постановлением № 432-ПП. Если планируемое изменение не входит в перечень, включённый в документ, значит, это реконструкция, и подготовительная процедура будет немного сложнее.

Санкции за незаконную реконструкцию

Если объект, в котором выявлены нарушения, расположен на земле города, по решению суда в лучшем случае могут демонтировать все надстройки и новые конструкции. В худшем — полностью снесут строение.

Для земельных участков в собственности предусмотрены штрафы. Например, в Москве придётся заплатить в бюджет от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости земли для физических, должностных и юридических лиц.

При этом каждая ситуация требует тщательного разбирательства. Часто выявляют так называемые технические ошибки, из-за которых десятилетия назад в документах появились какие-то сведения, которые на текущий момент практически невозможно подтвердить документально. Поэтому инспекция может запросить различную информацию, на основании которой проведёт заседание специальной комиссии.

Как узаконить готовую перепланировку

Если работы уже проведены, изменения нужно узаконить. Раньше можно было попробовать согласовать такую перепланировку как планируемую, но сейчас после подачи заявления инспекторы могут выборочно посещать рассматриваемые объекты с проверкой. Это относится в основном к нежилым помещениям в жилых зданиях, потому что многоквартирные дома отличаются повышенными требованиями безопасности.

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме узаконивается в несколько этапов:

• заказ в БТИ экспликации в красных линиях, которая покажет текущий план помещений;
• если был демонтаж, придётся заказать ещё и экспликацию в формате до изменений;
• оформление технического заключения, которое выполняет проектировочная компания с допуском СРО;
• получение экспертной оценки от «Центра гигиены и эпидемиологии» на техзаключение;
• согласование изменения фасадов с городской архитектурой;
• подготовка пакета из правоустанавливающих документов компании;
• отправка собранной документации в жилинспекцию в электронном формате;
• осмотр объекта инспектором, который сверяет фактические изменения с представленными на бумаге.

После получения акта из БТИ выезжает техник, обмеряет помещение, составляет план и делает новую экспликацию, только уже с чёрными линиями. Эти документы станут основой для оформления нового технического плана, который затем сдаётся в МФЦ для регистрации изменений в Росреестре.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании узаконивается гораздо проще. Если это не реконструкция, то нет никакой разницы, сделана она до или после официального оформления. Поэтому и в том, и в другом случае достаточно, чтобы проектная организация составила техзаключение и проект, которые нужно сдать в БТИ. После этого инженер выезжает на объект для замеров. Специалист составит план и экспликацию сразу в чёрных линиях при условии совпадения фактических изменений и указанных в документах. Дополнительно понадобится согласование фасадных работ, если они запланированы. Готовые документы также сдаются в Росреестр для внесения новых данных в ЕГРН.

Стоит отметить, что формирование технического плана понадобится при любом виде перепланировки. Документ не требуется на этапе получения разрешений, но он должен стать заключительным шагом, который позволит добавить новую информацию в Единый государственный реестр недвижимости. Если говорить точнее, то такое действие считается не регистрацией, а кадастровым учётом, потому что права на объект при этом не меняются.

Эта обязанность не закреплена законодательно, то есть за отсутствие кадастрового учёта не будет никаких санкций, но при дальнейшем управлении недвижимостью возникнут проблемы. Станет сложнее оформить любую сделку, потому что Росреестр выявит несоответствие данных в базе и в документах по сделке и приостановит регистрацию. Также любые перепланировки могут повлиять на характеристики помещения, которые нужны, например, для расчёта кадастровой стоимости или для ресурсоснабжающих организаций.

Коротко о главном

1. При желании изменить параметры нежилого помещения нужно точно понимать, что это будет — перепланировка или реконструкция.
2. Перепланировка помещений в нежилом здании меняет только то, что находится внутри контура стен, за исключением таких конструкций, как навесы и витрины. Реконструкция же предполагает масштабную перестройку с изменением высоты и площади здания, для которой нужно получать разрешение на строительство.
3. Определить характер планируемых работ можно по перечню из Постановления Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012 г. Там указаны виды строительных работ, которые не требуют получения разрешения.
4. При проведении реконструкции без получения разрешения объект может быть признан самостроем и снесён, даже если собственник ошибочно счёл такие действия перепланировкой. Снос применим к недвижимости, расположенной на муниципальной земле. Если участок в собственности, его владельцу грозит штраф.
5. Чтобы убедиться, что проводится именно перепланировка, нужно с помощью аккредитованной проектной компании оформить проект и техническое заключение.
6. Уже выполненные изменения можно узаконить. Для этого нужно собрать пакет документов. Узаконить перепланировку нежилого помещения в жилом здании гораздо сложнее, чем в нежилом.
7. Все корректировки параметров объекта должны быть поставлены на кадастровый учёт. Это означает, что нужно оформить новый технический паспорт и сдать его в Росреестр для внесения поправок в ЕГРН.