Печать Росреестра на договоре купли-продажи: зачем нужна и что делать, если её нет
Ещё пару лет назад проверить правоустанавливающие документы при покупке квартиры было достаточно просто — печать Росреестра на договоре купли-продажи гарантировала, что госрегистратор удостоверяет законность сделки. А значит, продавец как минимум полноправный собственник и можно переходить к проверке его личности, финансового положения и прав третьих лиц. В 2022 году печать отменили.
Рассказываем как теперь выглядит регистрация права и как убедиться в том, что она состоялась.
Что такое штамп о регистрации права собственности и почему его не ставят
До 2022 г. порядок регистрации договора с переходом права собственности на недвижимость был следующим.
- Участники сделки подавали бумажный пакет документов в МФЦ в трёх экземплярах.
- В МФЦ первично проверяли документы и передавали их в Росреестр.
- В Росреестре проводили полную правовую экспертизу — если сделка законна, один экземпляр договора оставался в Росреестре, а на двух других ставили синий штамп и через МФЦ передавали обратно участникам сделки.
С 29 июня 2022 г. регистратор перешёл на безбумажный документооборот. Это значит, что третий экземпляр договора не нужен — МФЦ не передаёт в Росреестр оригиналы, а отправляет сканы документов. Поэтому в архиве хранится не бумажная, а электронная копия договора, и штамп Росреестра на договоре купли-продажи, долгосрочной аренды, ДДУ или дарения не проставляется. Вместо этого новому собственнику выдают бумажную выписку из ЕГРН с внесёнными данными о регистрации.
Штампы Росреестра отменили — какие проблемы могут возникнуть
Штамп давал подтверждение того, что договор официально проверили, зарегистрировали и право собственности перешло к покупателю. Проверить законность сделки, которая состоялась начиная с 29 июня 2022 г. стало немного сложнее.
Подтвердить право собственности владелец квартиры может с помощью справки из ЕГРН, но в ней нет подробных данных о том, на каких условиях куплена квартира и о выполнении этих условий. А договор купли-продажи без печати легко подделать.
Например, в справке не указана сумма сделки. А значит нельзя точно сказать, что продажа не была фиктивной — по заниженной стоимости — такую сделку в ряде ситуаций суд может признать недействительной. Также нельзя быть уверенным, что за квартиру рассчитались в полном объёме — иногда часть суммы переводят после регистрации, а обременение не накладывают.
Что делать, если на договоре не стоит штамп о государственной регистрации права собственности
Прежде всего нужно запросить выписку из ЕГРН — она покажет, является ли продавец собственником.
Чтобы убедиться, что собственник показывает именно тот договор, по которому он приобрёл квартиру, нужно посмотреть дату документа. Если договор заключали до перехода на электронный документооборот, а печати Росреестра нет, то документ подложный, связываться с таким продавцом явно не стоит.
Если сделка произошла после 29.06.22 г., то договор купли продажи без печати может быть действителен, но нужно убедиться, что его зарегистрировали и не вносили исправлений. Прежде всего надо посмотреть, есть ли на нём отметка МФЦ. Это синий штамп отделения МФЦ, на котором прописано, что создан электронный образ документа, стоит подпись и фамилия сотрудника. Такой штамп должен ставить сотрудник МФЦ после того, как отсканирует договор (п.13.1 ст. 18 ФЗ-21- от 13.07.2015 г.)
Окончательно убедиться в том, что договор не подделан можно, если попросить продавца заказать в Росреестре копию документов, на основании которых регистрировали право собственности. В этом случае выдадут отсканированный договор купли продажи с печатью Росреестра и подписью сотрудника кадастровой палаты (образец в Приложении 5 к Порядку предоставления сведений из ЕГРН). Если договор на нескольких листах, он будет в виде пронумерованного сшива, что исключает возможность подделки.
Получить сведения о содержании правоустанавливающих документов может только собственник, его доверенное лицо или наследник, суд и некоторые другие официальные органы (п.13 ст.62 ФЗ-218 от 13.07.2015 г.) Стоимость бумажной копии 1080 руб. (Приказ Росреестра П/0145 от 13.05.2020 г.)
Коротко о главном
Проверка правоустанавливающих документов зависит от того, когда совершалась сделка. Договор купли продажи с отметкой о регистрации обязателен для сделок, которые заключили до 29 июня 2022 г. А если сделка проводилась позже, на ней будет только штамп МФЦ о том, что создана электронная версия документа. В этом случае для проверки правоустанавливающих документов лучше попросить продавца заказать копию договора из Росреестра.
Фото на обложке: katemangostar (Freepik)
