Оценка рыночной ставки арендной платы

И арендодатель, и съёмщик жилья имеют право заказать оценку рыночной ставки арендной платы. Эта услуга поможет сторонам прийти к компромиссу при заключении договора аренды и сделает условия сделки понятными и комфортными для каждого. В этой статье разберёмся, что из себя представляет процедура оценки, как она проходит и в каких ситуациях не стоит ей пренебрегать. 

Что такое оценка рыночной стоимости арендной платы

Арендная ставка — это сумма, которую обязан ежемесячно платить арендатор за один квадратный метр снимаемого помещения. Съёмщик может быть как частным лицом, так и юридической организацией, но в любом случае ему хочется вносить за помещение адекватную арендную плату по рынку.

По закону существует обязательная оценка арендной ставки — в тех случаях, когда сдаётся и арендуется государственная недвижимость. Федеральный закон № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» сообщает, что проведение оценки арендной ставки обязательно, если в качестве арендатора или арендодателя выступает государство, а также муниципальное образование или субъект РФ.

Напрямую этот закон не позволяет государственным и муниципальным учреждениям заказывать независимую оценку арендной ставки. Поэтому, если она потребуется, заказать оценку можно только с использованием договора с оценочной компанией на основании поручения.

Физические лица и коммерческие компании проводить оценку ставки арендной платы не обязаны, но часто делают это в своих интересах. Плата за аренду помещения часто занимает большую часть расходов в организациях. Логично, что они стремятся к объективности подобных трат.

Если речь идёт об аренде жилого помещения простым человеком (то есть физическим лицом), то для удобства можно воспользоваться калькулятором от Яндекс Аренды: алгоритм высчитает ориентировочный ценник, за который можно сдать или снять конкретную квартиру. А при сдаче жилья через сервис менеджеры смогут более детально изучить все вводные, которые касаются конкретного объекта, и назовут реалистичную ставку арендной платы — выгодную для собственника и привлекательную для жильца. Заодно мы возьмём на себя составление объявления, все звонки, показы и общение с арендаторами. Для собственников услуги Яндекс Аренды полностью бесплатны.

Когда нужна оценка арендной ставки

Оценку арендной ставки обычно проводят в следующих случаях:

• при составлении договора аренды на объект недвижимости;
• при покупке или продаже права аренды;
• при инвестициях;
• при оформлении кредита под залог права аренды;
• при покупке или продаже компании, у которой есть право аренды;
• при внесении в уставный капитал компании права аренды в качестве вклада;
• при участии в судебном процессе;
• при отчёте перед налоговой.

Как проходит подобная оценка

Оценка стоимости арендной ставки — длительный и сложный процесс. Для неё физическое или юридическое лицо нанимает специалиста — профессионального оценщика. Он должен обязательно состоять в СРО, иметь квалификационный аттестат по «Оценке недвижимости» и действующий страховой полис. Конечно, для оценщика важно иметь релевантный опыт.

Вот два основных подхода к оценке рыночной ставки арендной платы:

1. Доходный подход. Он основывается на прогнозе дохода, который может быть получен от аренды объекта в будущем. Специалист анализирует рыночную арендную ставку, а также затраты на управление и обслуживание объекта.
   
2. Затратный подход. Эксперт рассчитывает стоимость земли и затраты на строительство объекта, чтобы определить арендную плату, которая необходима для компенсации этих затрат.

Прежде всего такой специалист анализирует рынок. Он сравнивает физические особенности схожих квартир, домов или других объектов недвижимости, а также условия договора аренды.

К физическим особенностям относят площадь помещения, расположение, уровень развития инфраструктуры, наличие дорог и транспорта, состояние расположенных рядом объектов недвижимости и т.д.

Предположим, речь идёт об анализе арендной ставки офисного помещения. Специалист ищет на рынке недвижимости предложения о сдаче в аренду офисов с похожими характеристиками, проводит сравнение всех вариантов, а после сопоставляет условия договоров аренды.

Конечно, не всегда есть возможность провести сравнительный анализ объектов. Бывает, что помещение, для которого требуется оценить арендную ставку, сильно выделяется на фоне остальных предложений. Для недвижимости с нестандартными характеристиками может потребоваться углублённая экспертиза. 

По окончании процесса эксперт оформляет отчёт об оценке арендной ставки. Этот документ можно будет предоставлять арендаторам, арендодателю, суду и другим организациям или инстанциям.

Коротко о главном

Чаще всего в оценке арендной платы заинтересованы обе стороны, подписывающие договор. Всем выгодно точно знать, что цена отвечает текущему состоянию рынка недвижимости и никто не окажется в проигрыше. 

Оценкой стоимости арендной ставки занимается специалист, который исследует аналогичные по характеристикам и условиям договора объекты недвижимости.