Общая площадь дома: зачем владельцу уметь её рассчитывать

Ежегодно собственники недвижимости выплачивают имущественный налог, который рассчитывается по кадастровой стоимости жилья. И когда владелец недвижимости начинает просматривать документы, он может удивиться: один и тот же дом по разным бумагам имеет разную площадь. В чём подвох, и как правильно посчитать общую площадь жилого дома?

• Что такое общая площадь дома, общая полезная площадь и жилая площадь
• В каких документах указана общая площадь дома
  
• Как площадь дома влияет на размер имущественного налога
  
• Нюансы и тонкости подсчёта общей площади
  

Что такое общая площадь дома, общая полезная площадь и жилая площадь

Общая площадь здания — это площадь всего дома в целом, жилых и нежилых помещений. Это всегда самая большая из упоминаемых площадей. Технически общая площадь — это периметр строения. Рассчитывается этот показатель для того, чтобы определить:

1. стоимость постройки;
2. объём и характер работ по перепланировке или реконструкции здания;
   
3. размер доли в праве общей долевой собственности;
   
4. размер арендной платы.

Общая полезная площадь — это площадь всех помещений на всех этажах здания, а также внутренние балконы и/или антресоли (например, в некоторых домах есть фойе, вестибюли или входные залы с подобными элементами). Полезная площадь — это пространство, которое находится между стенами конструкции. Этот показатель будет меньше общей площади здания, но чем больше полезная площадь, тем более эффективно используется здание. 

Жилая площадь в здании входит в понятие полезной площади. Она суммируется из площади всех помещений жилого типа, включая гардеробные. Однако если в жилом помещении есть элементы, которые не включаются в полезную площадь, их не учитывают. Таковыми считаются, например, ниши высотой меньше 2 м или пространство под лестницей высотой меньше 1,5 м.

В каких документах указана общая площадь дома

Чтобы ответить на этот вопрос, для начала нужно уточнить, когда дом был сдан в эксплуатацию.

• Если ранее 2012 года, то основной документ, куда надо смотреть, — это технический паспорт, который делали в БТИ. Там собрана вся документация дома — чертёж, поэтажный план, схема земельного участка и положения здания, площадь всего дома и его помещений по отдельности. Также указывалась инвентарная стоимость — именно по ней ранее считался налог на имущество.
• Если дом сдан после 2013 года, то понадобится технический план дома.
  

Нужно учитывать, что в бумагах могут быть разночтения. Например, техплан и выписка ЕГРН показывают 100 кв. м, а техпаспорт указывает только 75 кв. м. Никаких ошибок здесь нет: так как эти документы регламентируются разными законодательными актами, то получается, что это разные методики подсчёта и разные цели. Сегодня приоритет отдаётся именно техплану, есть приказ, который это регламентирует.  

Если вы приобретаете жильё в строящемся доме, то в договоре долевого участия будет прописана лишь приобретаемая площадь квартиры — про общую площадь дома на этапе строительства говорить рано.

Как площадь дома влияет на размер имущественного налога

С 2016 года налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость недвижимости устанавливает Росреестр, при этом он учитывает общую площадь здания среди остальных критериев. Получается, что площадь дома, которая указана в техплане, будет влиять на кадастровую цену объекта, а значит, и на сумму налога.

Как самому рассчитать площадь жилого дома

Основной документ, по которому считают площадь дома, — это Приказ Минэкономразвития №10. Есть некоторые вводные, которые нужно учесть перед тем, как приступать к подсчётам.

1. Площадь здания рассчитывается по сумме площадей этажей в этом здании.
2. Площадь этажа следует рассчитывать в пределах наружных стен, начиная отсчёт от их внутренних поверхностей.
   
3. Подсчитываются размеры ниш, если они высотой 2 метра и выше, арок, которые шире 2 метров, и пола под маршем внутриквартирных лестниц, если выступающие конструкции марша составляют больше, чем 1,6 метра.
   
4. Обязательно надо включать площади лоджий, веранд, балконов, террас, лестниц (отдельно площади каждой ступеньки), площадок между лестницами — при этому нужно учесть их точно на уровне конкретного этажа.
   
5. Если кровля эксплуатируется, то её приравнивают к площади террас.

Когда дом ставят на кадастровый учёт, то в техплан вносят площадь всего здания и включают в неё внутренние стены и перегородки. Не применяются понижающие коэффициенты для балконов, террас и лоджий. Однако та площадь, что занимают наружные стены дома, в основную площадь здания не входит.

Проще говоря, когда считают площадь жилого дома, чтобы поставить его на кадастровый учёт, нет разницы, жилая она или не жилая, отапливается или нет, лоджия это или кухня. Всё идёт в расчёт — даже та площадь, которая занята стеной или перегородкой внутри дома. Отсюда и появляется разница между техпланом и техпаспортом дома.

В подсчёт площади жилого дома не входят следующие площади:

1. технического подполья;
2. технического и неэксплуатируемого чердака;
   
3. крыльца, наружной открытой лестницы;
   
4. территории до входного дверного проёма;
   
5. выступающих элементов конструкции, печей, каминов.

Если в доме есть мансардные этажи, то в подсчёте их площадей есть свои нюансы. Так как на мансардном этаже бывают выступы, наклоны и другие особенности конструкции, то площадь подсчитывается по секциям, и здесь нужно учитывать градус наклона потолка:

• наклон 30 градусов — подсчитывается площадь на участке, где до потолка до пола 1,5 метра и выше;
• наклон 45 градусов — площадь на участке, где высота от пола до потолка выше 1,2 метра;
  
• наклон 60 градусов — считается площадь на участке не ниже 0,5 метра.
  

Владельцы не могут манипулировать площадями помещений, самостоятельно решая, включать или не включать их в общую площадь дома. Но они могут проверить начисления, подсчитав всю площадь и сверив суммы налога с реальными цифрами.

Нюансы и тонкости подсчёта общей площади

Что делать, чтобы не платить лишние деньги по имущественному налогу? Здесь можно выделить несколько тонкостей.

Подвал

Если в доме есть подвальное помещение и его планируют использовать как технический этаж (там имеется приподнятый пол и набор комнат), то он будет включаться в общую площадь дома. Но если это место в проекте обозначено как техническое подполье, имеет высоту не выше 1,8 м и там отсутствует пол, то оно не включается в общую площадь.

Крыльцо, терраса

Крыльцо входит в общий контур здания, но не учитывается при подсчёте площади. Если вместо крыльца обустроена терраса — она будет включаться, так как имеет более широкое использование, хотя и не отапливается. Например, там можно поставить стол, шезлонги, установить навес от дождя и снега. Если построить веранду или террасу, но указать в проекте крыльцо, окончательное решение о назначении пристройки всё равно выносит специалист после обследования дома.

Крыша

Эксплуатируемая кровля входит в общую площадь. Но если на ней нет следов эксплуатации и в проекте указано, что она неэксплуатируемая, то в общую площадь дома кровлю не включают, даже если она плоская.

Владелец жилья, который знает, как считается общая площадь дома, будет знать и как рассчитывается кадастровая стоимость жилья. Даже если он не обладает специальными знаниями, как строитель или дизайнер. В таком случае сумма имущественного налога не будет неприятным сюрпризом. Если вы хотите подробнее узнать про имущественный налог и расчёты, можно обратиться к другой нашей статье.