Как дорожают квартиры в разных домах в Москве

Где мы живём?

Большая часть домов Москвы построена в период с конца 1950-х до середины 1970-х. Исторический максимум по вводу жилья пришёлся на 1960 год — 1190 домов — через год после начала серийного строительства хрущёвок. После этого темпы строительства стали снижаться. Но при этом больше всего жилья ввели в 1969 году — 105 000 квартир.

Брежневки сейчас — самый популярный тип квартир в столице. Во-первых, эпоха застоя (большую часть которой Брежнев был у власти) продлилась с 1964 по 1986 год. За это время разработано и построено очень много разных типов домов — и панельных, и кирпичных, разной этажности — которые впоследствии назвали брежневками. Во-вторых, многие из этих серий продолжали модернизировать и строить все 90-е. А по некоторым проектам (сильно доработанным) строят до сих пор. В-третьих, эти дома были выше — по 9–12 этажей (в отличие от в большинстве своём 5-этажных сталинок и хрущёвок), а значит, и квартир в них было больше.

Для исследования мы выделили несколько типов домов внутри МКАДа. Мы не хотели привязывать их чётко ко времени чьего-то правления (несмотря на названия), так как дома по проектам, разработанным при одном руководителе государства, продолжали строиться ещё какое-то время после его ухода. Выделили следующие типы:

Дореволюционные

Год постройки: до 1917 г.

В исследование попали: 1499 домов

Индивидуальные проекты в самых престижных и дорогих районах Москвы.  

Раннесоветские

Год постройки: 1918–1932 гг.

В исследование попали: 797 домов

Первые годы новой власти было совсем не до строительства жилья, плюс, проекты этого периода иногда отличались довольно радикальными архитектурными идеями, призванными упорядочить жизнь «нового человека» в соответствии с требованиями строя. Жить в некоторых домах этой эпохи было просто неудобно, так как они задумывались для коллективного существования — с общими кухнями, ванными, местами для отдыха. Некоторые из них со временем перестроили, другие — предпочли снести. Всё это сделало авангардные и конструктивистские дома очень редкими.

Сталинки

Год постройки: 1933–1961 гг.

Материал: кирпич

Высота потолков: от 3 м

В исследование попали: 2280 домов

Последние дома в Советском Союзе с «буржуазными» чертами — большими комнатами, высокими потолками, лепниной на потолке и помпезными фасадами (хотя и не всегда). Сегодня их много сохранилось в престижных локациях Москвы — в районах у Ленинского и Ленинградского проспектов, у Проспекта Мира.

Хрущёвки

Год постройки: 1957–1980 гг.

Материал: кирпич, панели и блоки

Высота потолков: 2,48–2,75 м

Этажей: не более 5

В исследование попали: 3500 домов

Хрущёвки — первые действительно массовые серии домов в Москве. Обычно их строили не отдельно, а целыми районами со своей инфраструктурой. Несмотря на лужковскую программу по сносу пятиэтажек и современную программу реновации, хрущёвок ещё очень много — мы нашли более 3500 домов.

Брежневки

Год постройки: 1964–1991 гг., с 1992-го по 1997-й отобрали дома серий П-68, П-44, II-18, И-209А, П-18/22, П-49 Д, П-30, II-18-01-МН, П-29, П-46.

Материал: кирпич, панели и блоки

Высота потолков: 2,48–2,75 м

Этажей: от 9

В исследование попали: 11 300 домов

Самое массовое жильё в столице. Брежневки отличаются большим разнообразием серий домов и планировок самих квартир, которые позволяют выбрать жильё под очень разные сценарии проживания.

Современные

Год постройки: с 2000-го и далее

В исследование попали: 3539 домов

Все новостройки, которые возвели в XXI веке. Мы не стали делить их по материалам, этажности, высоте потолков и т. д. Потому что разнообразие современных домов просто огромное.  

Квартиры в каких домах в Москве самые дорогие, а в каких — самые дешёвые

Самое дорогое жильё в столице — в дореволюционных домах, квадратный метр в таких квартирах стоит в среднем более 400 000 рублей. Как правило, это очень престижные здания, в центре города, иногда — памятники архитектуры.

При этом дорожают квартиры в таких домах очень медленно — за последние два года всего на 3%. Банально: ценам просто некуда расти. Несмотря на престижность самих домов и локации, спрос на такие квартиры ниже предложения.

На втором месте в рейтинге цен с большим отрывом — раннесоветские дома, в них «квадрат» в среднем стоит 284 000 рублей. Цены определяет как локация — большинство из них расположены в центре, так и редкость проектов. В некоторых уникальных зданиях, например, в доме Моссельпрома — памятнике русского конструктивизма и авангарда — цена квадратного метра и вовсе доходит до 500 000 — 600 000 рублей. 

2-комнатная квартира 62 м², дом 1931 г.

4-комнатная квартира 128,4 м², дом 1927 г. 

Третье место — у современных домов, в них квадратный метр в среднем обходится в 251 000 рублей. Совсем немного им уступают сталинки — 233 000 рублей за «квадрат». Но новостройки дорожают быстрее: +16% за два года, тогда как у домов сталинской эпохи +12%.

Самые дешёвые — и быстрее всех дорожающие! — хрущёвки и брежневки, квадратный метр в которых стоит 202 000 и 193 000 рублей соответственно. Спрос на дешёвые квартиры в Москве всегда высокий, поэтому и растут в цене такие квартиры быстро: брежневки за два года прибавили 19%, а хрущёвки — 23%. В таком солидном росте цен на хрущёвки могла сыграть роль и реновация: сначала люди не понимали, что будет с ценами в этом сегменте, поэтому на какое-то время продавцы и покупатели «затаились», что сдержало естественное повышение цен. Потом квартиры отыграли его, а ещё прибавили за счёт интереса покупателей к приобретению квартиры в старом доме с прицелом на переезд в новый по программе реновации. 

Звонят чаще всего по самым дешёвым квартирам

Мы изучили спрос на квартиры в домах разного типа. Чтобы получить объективную картину, проанализировали данные в период с 13 февраля до 13 марта, до эпидемии.

Больше половины звонков по объявлениям на сервисе приходятся на брежневки. Кажется, что много и самих домов, а значит, и предложений в них. Но брежневки составляют «всего» 32% от всех предложений на сервисе, а генерируют 52% звонков. Почти такое же соотношение по эффективности демонстрируют и хрущёвки.

Новостройки получают меньше звонков, чем в среднем все типы домов, но тут всё зависит от цены. Мы разделили имеющуюся выборку современных домов пополам в зависимости от цены (50% дешевле, 50% дороже) и сразу заметили разницу: более дешёвые новые квартиры получают в 2,5 раза больше звонков, чем более дорогие.

А если не брать в расчёт локацию? Какие квартиры самые дорогие и дешёвые? Тоже посчитали

Понятно, почему вся «старая» застройка — дореволюционные, раннесоветские дома и сталинки — такие дорогие: большинство из них находятся в самых престижных локациях Москвы. Только это может прибавить к цене квадратного метра десятки тысяч, а к цене квартиры — миллионы.

Мы взяли примеры разных домов в рамках одного района и посмотрели, что же происходит с ценами.

Взяли локации:

• м. Таганская (внешняя сторона Садового кольца);
• м. Профсоюзная (чуть дальше Третьего транспортного кольца);
• м. Сокол (между ТТК и МКАДом);
• м. Новогиреево (около МКАДа).

Во всех выборках самыми дорогими домами оказались именно новостройки. Но прямую связь цены с годом постройки в других типах мы тоже обнаружили.

В центре оказалось, что дешевле всего стоит квадратный метр в дореволюционной квартире: 251 000 рублей против 341 000 рублей в самом дорогом, новом доме. При этом сталинка стоит дешевле брежневки и хрущёвки.

Сталинки неплохо себя чувствуют чуть подальше от центра — у ТТК и дальше, в престижном районе Сокол, который и ассоциируется у многих именно с домами этой эпохи. В этих локациях они стоят либо немного дороже хрущёвок и брежневок, либо почти столько же.

Сильнее всего связь года постройки и локации у МКАДа: дешевле оказались сталинка и хрущёвка — они почти на четверть уступили в цене квадратному метру в брежневке и ещё больше — в новостройке.

Итого по разбросу цен в зависимости от локации получаем:

Важно: это не средние цены, а цена отдельных домов в разных районах, но мы видим тенденцию, как сильно цена зависит от локации квартиры.

В центре покупатели делят жильё на «современное» и «всё остальное» (за исключением каких-то знаковых старых зданий, которые ещё и поддерживаются в хорошем состоянии), поэтому разрыв цен виден именно между этими двумя категориями, а не между отдельными типами домов. На средние цены в престижных локациях сильно влияет стоимость квадратного метра в уникальных дореволюционных и советских проектах, которые тут встречаются относительно часто, зато новостроек в старых районах Москвы мало, поэтому их высокие цены меньше влияют на средние по городу. На окраине Москвы уже видят нюансы в годах постройки — чем современнее, тем дороже.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.