Недостатки при приёмке квартиры: кто виноват и что делать

Процедура приёмки квартиры — этап, который не стоит игнорировать. Если в ходе осмотра объекта обнаружены трещины на стенах и полу, царапины и сколы на оконных рамах или влажные пятна в углах, то будущий собственник имеет право не принимать квартиру. 

Все обнаруженные дефекты должны быть зафиксированы на бумаге. Письменное подтверждение поможет добиться того, чтобы строительная компания устранила недостатки. При этом важное значение имеет характер недостатков — существенные или несущественные. Рассказываем, в чём между ними разница.

Что говорит законодательство

Застройщик продаёт квартиры в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ). Этот формат сделок регулируется 214-ФЗ. Порядок приёмки квартир в новостройках периодически меняется в зависимости от новых поправок, вводимых правительством. 

По актуальным правилам, если возникают разногласия между застройщиком и дольщиком по поводу строительных недостатков при приёмке квартиры, стороны должны пригласить на осмотр эксперта. Выбор специалиста необходимо согласовать в течение 5 дней после первичной приёмки.

Профессиональный приёмщик приглашается в обязательном порядке, если обнаружены существенные недостатки. К таковым принято относить те, из-за которых проживание в квартире невозможно: например, гниль на стенах, неработающие коммуникации, большие щели в оконных рамах. На устранение этих недочётов строительной компании выделяется максимум 60 дней.

Если выявленные дефекты относятся к несущественным, собственник вправе потребовать от застройщика исправить неполадки. Такие строительные ошибки также заносятся в передаточный акт, и девелопер должен их безвозмездно устранить за 60 дней. 

Независимо от типа недостатков, лучше сразу пригласить профессионального приёмщика на осмотр квартиры: даже существенные дефекты можно не обнаружить без специальных навыков и приборов.

Что бы ни говорило законодательство, граница между существенными и несущественными недостатками очень размыта. Нередко даже опытные судьи не могут её чётко определить, когда рассматривают споры между дольщиками и девелоперами.

Как должна проходить приёмка квартиры

Сам порядок приёмки-передачи квартиры выглядит следующим образом.

1. Застройщик завершает работу над объектом, получает необходимые документы, в числе которых — разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
   
2. Далее он рассылает заказные письма дольщикам с приглашением на приёмку квартиры. Это можно сделать и через электронную почту, указанную в ДДУ, но письмо должно быть заверено усиленной электронной подписью. Другие способы информирования жильцов не рассматриваются.
   
3. Стороны договариваются об удобном времени для осмотра квартиры. Сам процесс приёмки должен состояться в течение двух месяцев. Если не уложиться в этот период, застройщик вправе принять объект в одностороннем порядке. Лучше не затягивать со сроками — в противном случае придётся устранять все строительные изъяны в дальнейшем за свой счёт.
   
4. Следующий шаг для дольщика — согласовать со строительным экспертом время и дату встречи для приёмки квартиры. Важно, чтобы специалист состоял в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ и имел соответствующую квалификацию. По правилам, он должен присутствовать на осмотре, если будут обнаружены существенные недостатки или если между сторонами возникнут разногласия по перечню выявленных дефектов.
   
5. Строительный эксперт внимательно изучает качество строительных работ и фиксирует все недостатки в дефектной ведомости. Приёмщик должен проверить состояние всех помещений и проведённых коммуникаций. Для этого используются специальные приборы: отвес, уровень, вольтметр и другие.
   
6. Если специалист обнаружил незначительные дефекты, а застройщик согласен их устранить, дольщик всё равно должен составить передаточный акт или другой документ с перечнем недостатков. Девелоперу даётся не больше 60 дней на их исправление. 

Отлично, если застройщик устранил за свой счёт все обнаруженные недочёты в положенный срок, и качество работы полностью устраивает собственника. В таком случае стороны подписывают акт приёма-передачи, дольщик получает ключи от квартиры и оформляет в собственность долгожданное жильё. К сожалению, иногда происходит обратная ситуация.

Что делать, если существенные недостатки обнаружились после передачи квартиры

Даже опытный специалист по разным причинам может пропустить дефекты. Обычно это связано со спешкой или тщательно замаскированными изъянами. 

В таких ситуациях у дольщика также сохраняется право требовать от девелопера исправления недостатков. По 214-ФЗ, на квартиры распространяется гарантийный срок уже после передачи собственникам: на монтажные и ремонтные работы он составляет 5 лет, на инженерные системы — 3 года. Этот период отсчитывается со дня подписания акта приёма-передачи квартиры. 

Но не всегда есть возможность воспользоваться гарантией. Например, если застройщик сможет доказать, что системы износились естественным путём или были повреждены в результате ремонтных работ, которые начал владелец уже после подписания документов, — в безвозмездном устранении недостатков собственнику откажут.

Как поступить, если строительная компания отказывается исправлять брак

Если застройщик не хочет признавать строительные дефекты, нужно направить ему претензию с описанием своих требований заказным письмом с уведомлением. 

Собственник вправе попросить о снижении стоимости квартиры по ДДУ или возмещении расходов на стройматериалы и работы, если решено устранять дефекты самостоятельно. На исполнение этих требований девелоперу даётся 10 рабочих дней.

Если и в этом случае застройщик отказывается исправлять строительные недочёты, необходимо обращаться в суд. В исковом заявлении нужно описать всю ситуацию и приложить документы, подтверждающие вину девелопера. Высока вероятность, что на рассмотрение дела в суде потребуется не один месяц, но это может оказаться действенным способом, чтобы обязать строительную компанию возместить расходы за изъяны в работе.