Можно ли строить на арендованной земле и что для этого нужно

На арендованной у государства или физического лица земле можно строить жилой дом и даже коммерческую недвижимость. А после окончания работ строение можно перевести в собственность и стать владельцем участка. При этом важно правильно составить договор и подготовить весь пакет документов.

Расскажем, как построить дом на арендованной земле, какие согласования потребуются и в каких случаях строительство запрещено.

Что учитывать при выборе земли в аренду

Чтобы избежать проблем со строительством, согласованием работ и регистрацией недвижимости в собственность, важно правильно выбрать участок.

В первую очередь, нужно обращать внимание на категорию земель. Она определяет то, каким образом надел можно использовать. Для строительств жилых домов подойдут только земли населённых пунктов и хозяйственного назначения. На практике они обычно обозначаются ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и СНТ (садовое некоммерческое товарищество). Уточнить категорию участка можно в ЕГРН — его нужно запросить у собственника.

Второй важный момент — заключение договора. В соглашении обязательно должен быть пункт, касающийся возможности строительства. Как правило, это ограничение и сроки. Например, допускается строить только жилой дом, на работы даётся до 2 лет. В некоторых случаях аренда и вовсе невозможна без дальнейшей застройки и выкупа участка, такое встречается у государственных земель.

Нужно ли получать разрешение на строительство на арендованной земле

В 2018 году в Градостроительный кодекс внесли поправки, по которым разрешение на строительство не требуется. Вместо него теперь нужно подавать уведомление о строительстве в местную администрацию, которое действует 10 лет с момента получения. Это касается небольших садовых строений и капитальных зданий на землях ИЖС. А после окончания всех работ нужно снова подавать уведомление — об окончании строительства, подкрепив его техническим планом объекта.

Несмотря на то, что собственник участка по документам — другой человек, арендатор имеет право строить на нём любые капитальные строения, включая жилые дома, коммерческие помещения.

Как подготовить и подать уведомление

Перед тем, как подготовить уведомление, следует внимательно изучить договор аренды. В нём должна быть указана категория земли (ИЖС или СНТ), а также возможность строительства. Если такого пункта нет, его следует добавить в соглашение.

Если договор аренды долгосрочный (заключён на более 12 месяцев), изменения в нём нужно зарегистрировать и в Росреестре. Это платная услуга, для физических лиц — 350 рублей, для юридических — 1000 рублей.

Уведомлять власти о строительстве нужно вне зависимости от того, находится ли участок в аренде или собственности. Подают уведомление в органы местного самоуправления, которые занимаются вопросом застройки: обычно это комитет по архитектуре и градостроительству. Сделать это можно в бумажном виде в любом филиале МФЦ или через Госуслуги (услуга пока доступна не во всех регионах).

Необходимый пакет документов:

• уведомление, заполненное по форме;
• паспорт заявителя;
• правоустанавливающие документы на участок, в этом случае — договор аренды;
• если земля находится в историческом поселении, дополнительно нужно приложить описание внешнего вида здания.

Подавать документы для уведомления должен арендатор участка, который планирует строительство дома. Желательно согласовывать все этапы с арендодателем, чтобы вовремя решить спорные вопросы, даже если в договоре есть согласие на застройку. Если оформлением занимается представитель, то потребуется нотариально заверенная доверенность.

Ответ на уведомление

Уполномоченное ведомство обязано рассмотреть заявку в течение 7 рабочих дней, для земель в исторических поселениях — до 20 дней. После этого через почту высылают уведомление — соответствует ли дом нормам и допускается ли его строительство.

Основания для отказа в строительстве

После рассмотрения заявки местные власти вправе отказать в строительстве на арендованной земле. Основные причины:

• несоответствие характеристик дома нормативам и строительным стандартам;
• ошибки или неточности в документах;
• у заявителя нет прав на строительство: нет отдельного пункта в договоре, участок находится в зоне с особыми условиями использования;
• категория земли не подходит под строительство.

Все причины отказа прописаны в ст. 51.1 Градостроительного кодекса. В случае несоответствия арендованного участка власти должны ссылаться на действующий закон.

Как оспорить отказ строительства на арендованном участке

Ещё перед тем, как подать документы для уведомления, нужно убедиться, что строительство допускается по договору аренды, а земля относится к категории ИЖС или СНТ.

Если уполномоченные власти откажут в строительстве, для начала стоит отправить претензию на имя главы администрации. Её можно сделать в свободной письменной форме, подробно расписать ситуацию, указать допущенные ведомством нарушения и приложить документы на участок. После рассмотрения претензии должен быть выдан официальный ответ с решением.

Когда все документы в порядке, на участке можно строить и арендодатель не против строительства, однако власти отказывают в разрешении, можно обращаться в суд. Иск нужно подавать в районный суд, ответчиком в этом случае будет выступать орган власти, подготовивший отказ. Оспаривание земельных вопросов в суде — непростая задача, требуется доказать неправомерность решения. Рекомендуется воспользоваться услугами профильного юриста.

Что можно строить на арендованной земле

Как и на собственной земле, на арендованных участках допускается строить жилые и нежилые капитальные строения. При этом важно, чтобы оно соответствовало категории земли и форме. Небольшая подсказка:

• жилые дома для постоянного проживания и возможность прописаться: ИЖС, СНТ, ЛПХ (лесное подсобное хозяйство), ДНТ (дачное некоммерческое партнёрство);
• дома для проживания, но без прописки: ЛПХ, СНТ и ДНТ;
• технические строения, например, для хранения урожая или оборудования: ЛПХ и ОНТ (огородное некоммерческое товарищество).

Если выяснится, что категория участка не подходит под строительство, то вид использования в некоторых ситуациях можно изменить. Для этого собственник должен подать заявление на имя главы администрации населённого пункта с указанием причины изменения категории, аргументов в пользу этого. Вопрос о целях использования участка будет приниматься на общественных слушаниях, но окончательное решение принимает специальная комиссия. Например, был арендован участок ЛПХ, но арендатор планирует построить на нём жилой дом с пропиской. Вместе с собственником они могут написать заявление в уполномоченное ведомство с запросом замены вида разрешенного использования. Для федеральных земель обращаться за то отвечает Правительство РФ, для муниципальных — местные уполномоченные органы.

Чтобы официально оформить и ввести дом на арендованной земле в эксплуатацию, надо проверить его соответствие целому ряду нормативных требований, например, СНиП 31-02-2001. К примеру, частный жилой дом не должен быть выше 20 метров (до трёх этажей), состоять из квартир или блок-секций.

Уведомление об окончании строительства

В течение месяца после завершения строительства нужно подготовить ещё одно уведомление в то же ведомство. Вместе с заявлением по форме требуется приложить технический план дома — его необходимо заказать в любой компании, которая занимается кадастровыми услугами.

Проверка уведомления об окончании строительства занимает до 7 рабочих дней. При этом обязательно проходит сверка параметров, указанных в первоначальном уведомлении — в них не должно быть несоответствия. Например, если до начала строительства было указано, что дом будет одноэтажный, а по факту в нём 2 этажа, то такое здание администрация не согласует. В таком случае придётся разрабатывать всю проектную документацию и согласовывать с муниципальной администрацией подобные изменения.

Уведомление об окончании строительства потребуется для оформления дома в собственность.

Что будет, если построить без разрешения

В первую очередь, нужно удостовериться, что возможность строительства прописана в договоре аренды и арендодатель согласен на такие работы. Если согласия собственника земли нет, то можно получить штраф в размере до 1,5% от кадастровой стоимости участка.

Отсутствие согласованного уведомления о строительстве наказывается штрафом до 5000 рублей для физических лиц, если дом возведён с нарушением норм и технических требований — 2000 рублей.

Помимо штрафа, возможен и снос дома за счёт собственника. Назначить эту процедуру может только суд на основании иска от властей, соседей или собственника участка. Чтобы избежать сноса, важно правильно подготовить все документы и получить два уведомления — в начале и в конце.

Оформление дома в собственность

Важный этап — оформления права собственности на построенный дом. Это можно сделать, даже если земля находится в аренде. Для этого в Росреестр нужно подать следующие документы (через МФЦ или Госуслуги):

• заявление по форме ведомства — заполняется на месте;
• диск с техническим планом дома;
• ответ администрации на уведомление об окончании строительства;
• паспорт заявителя;
• договор аренды;
• чек об оплате пошлины 350 рублей.

На рассмотрение документов у ведомства есть 10 рабочих дней. После этого оно должно предоставить официальный отказ с указанием причин или выписку из ЕГРН.

Как перевести участок в собственность

После окончания строительства здание будет принадлежать арендатору, а земля — арендодателю. На практике это не очень удобно, поэтому желательно оформить участок вместе с домом.

Самый удобное для всех сторон решение — прописать в договоре аренды решение о том, что надел переходит новому владельцу после того, как закончится строительство. Более того, при строительстве дома на арендованной земле появляется первоочередное право оформить её собственность. Что нужно:

1. Зарегистрировать дом в Росреестре. Сделать это можно, когда ещё только заложен фундамент.
2. Пройти процедуру присвоения дому адреса (можно сделать через любое отделение МФЦ, в местной администрации или через портал Госуслуг).
3. Оформить право собственности на дом.
4. Подготовить заявление на выкуп арендованной земли. 

Все документы подают в администрацию местного населённого пункта, в то же ведомство, которое занимается уведомлением. Рассмотрение документов может занять до 1 месяца. После этого заявителю должны предоставить официальный отказ или положительное решение. Затем останется только зарегистрировать участок в собственность, подав документы в Росреестр через МФЦ.

Если договор аренды заключён с физическим или юридическим лицом, а не государством, то можно договориться о покупке участка на любом этапе. В таком случае потребуется всего лишь зарегистрировать сделку купли-продажи в Росреестре, а затем перевести надел в свою собственность.

Коротко о главном

Строить на арендованной земле можно капитальные жилые и нежилые строения. Важно, чтобы возможность строительства и вопрос о праве собственности были прописаны в договоре аренды.

Разрешение на строительство на арендованной земле получать не нужно — достаточно уведомить власти в начале и конце стройки. После этого можно зарегистрировать право собственности на дом. Арендованный участок под домом может перейти к новому владельцу согласно договору или на основании решения властей.

Фото на обложке: Freepik