Можно ли подарить квартиру в ипотеке

Ипотечная квартира остаётся в залоге у банка до тех пор, пока долг не будет погашен полностью. Это означает, что право на свободное распоряжение такой недвижимостью у собственника ограничено. Но всё равно возникают ситуации, когда ипотечную квартиру нужно подарить своим детям, родственникам или даже друзьям. Как правильно оформить такую сделку, чтобы не нарушить закон?

Можно ли подарить квартиру в ипотеке по закону

Квартира, купленная в ипотеку, является собственностью покупателя, и, по закону, у него должно быть право распоряжаться своим жильём как угодно, главное — в рамках уголовного и гражданского кодекса. Но, увы, это не совсем так. Ипотека — вид обременения — это значит, что на такую квартиру наложены ограничения по праву распоряжения. Например, владелец может делать косметический ремонт, а вот перепланировку — уже нет. Также в обременённом жилье не получится выделить доли, продать его и подарить без согласия банка.

В целом, Федеральный закон «Об ипотеке» разрешает дарить залоговую недвижимость, но конечное решение о передаче прав всё равно остаётся за банком. Если написать дарственную на квартиру в ипотеке без согласия кредитора, то она будет признана недействительной. 

То же самое касается случаев, когда в дар передаётся не вся квартира, а только доля в ней — без согласия банка такую сделку совершить нельзя.

Как обстоят дела на практике

Вместе с подаренной недвижимостью к человеку переходит и ответственность по оплате кредита, поэтому банк будет проверять одариваемого так же строго, как и заёмщика. Пойдёт он навстречу только в случае, если дарение снизит риски по возвращению кредитных денег. Например, если заёмщик тяжело болен и передаёт квартиру своему здоровому и работающему родственнику.

Ответ на вопрос «можно ли подарить ипотечную квартиру» точно будет отрицательным, если это запрещено ипотечным договором. Поэтому перед обращением в банк нужно изучить условия: если прямой запрет прописан в документе, то подарить недвижимость можно только после погашения ипотеки.

Порядок дарения ипотечной квартиры

Если запрета на дарение недвижимости в ипотечном договоре нет, нужно обратиться в банк за согласием о безвозмездной передаче имущества.

Своё намерение нужно подкрепить:

• паспортами всех участников сделки;
• справкой 2-НДФЛ с работы одариваемого;
• документамиа, подтверждающими необходимость передачи квартиры в дар.

Банк откажет, если одариваемый:

• несовершеннолетний, пенсионер или инвалид;
• имеет плохую кредитную историю или она вовсе отсутствует;
• моложе 21 одного года и старше 65 лет;
• не имеет официальной работы и подтвержденного заработка.

Остальные случаи банк будет рассматривать индивидуально. Если согласие получено, можно оформить дарственную. Для этого нужно обратиться в МФЦ или Росреестр со следующим пакетом документов:

• паспорта обеих сторон сделки;
• договор дарения, заверенный у нотариуса;
• заявление о передаче прав на квартиру (пишет даритель);
• заявление о регистрации прав (пишет одариваемый);
• кадастровый паспорт и справка из бюро технической инвентаризации с оценкой недвижимости;
• согласие из банка;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Квартиру зарегистрируют на нового владельца в течение 30 дней и выдадут свидетельство о получении права на недвижимость с обременением. Обязанности по оплате ипотеки с этого момента также перейдут к новому владельцу.

Чаще всего люди интересуются, можно ли подарить квартиру в ипотеке родственнику. С точки зрения законов это лучший вариант, потому что, по 220 статье НК РФ, ему не нужно будет платить налог, в то время как третье лицо заплатит 13% от кадастровой стоимости квартиры.

Что делать, если банк не одобряет дарение

Бывают ситуации, когда фактически ипотеку платят несколько людей, а собственник у квартиры один. В таком случае как только ипотека будет погашена, другие плательщики не смогут доказать своё право на долю в квартире и останутся ни с чем. Если банк отказывает в передаче долей всем фактическим плательщикам и указании их в ипотечном договоре как созаёмщиков, можно поступить так.

1. Обратиться за рефинансированием. При оформлении кредита в другом банке нужно позаботиться о том, чтобы в качестве созаёмщиков указали всех фактических плательщиков.
2. Заключить предварительный договор купли-продажи доли в недвижимости. По нему стороны обязуются заключить основной договор после того, как ипотека будет погашена и с квартиры снимут обременение. 

В предварительном договоре нужно указать: 

• срок передачи долей в собственность. Если этого не сделать, нужно будет заключить основной документ в течение года, а из-за ипотеки соблюсти такое требование не получится;
• стоимость и размер долей;
• периодичность и сумму платежей, которую вносят созаёмщики;
• условия возврата денег, если главный собственник откажется передавать доли или возникнут обстоятельства, при которых сделать это будет невозможно.

Такой документ защитит деньги фактических плательщиков: если что-то пойдёт не так, средства можно будет вернуть через суд.

Вывод

Подарить ипотечную квартиру получится только с согласия банка, а он даст его, если такая сделка будет выгодна — например, она снизит риски по возвращению заёмных денег. Одариваемый в этом случае должен соответствовать таким же требованиям, как и любой потенциальный получатель займа.

Если банк отказывает в передаче всей недвижимости или её доли в дар, а сделать это необходимо, нужно оформить рефинансирование и заключить предварительный договор. По нему одариваемый получит свою долю после погашения ипотеки.