Москва и «немосквичи»: где снять квартиру в Москве?

«Где лучше всего снять квартиру в Москве?» — вопрос, не теряющий актуальности. В столицу приезжают самые разные люди — у всех свои цели, сроки пребывания и финансовые возможности. Собрали подробный гид о том, где и как снять квартиру в Москве: в каком районе выгоднее, где подешевле, а где комфортней. 

Гид по районам и округам

В первую очередь проведём краткий ликбез по карте столицы. Москва разделена на несколько округов:

1. Центральный административный округ;
2. Северный административный округ;
   
3. Северо-Восточный административный округ;
   
4. Восточный административный округ;
   
5. Юго-Восточный административный округ;
   
6. Южный административный округ;
   
7. Юго-Западный административный округ;
   
8.  Западный административный округ;
   
9. Северо-Западный административный округ;
   
10. Зеленоградский административный округ (находится за пределами МКАД);
    
11. Новомосковский административный округ (относится к территории так называемой Новой Москвы за пределами МКАД);
    
12. Троицкий административный округ (относится к территории так называемой Новой Москвы за пределами МКАД и после Новомосковского округа).
    

Помимо очевидных факторов в духе «близость к центру, природным локациям и культурным местам» важный момент, который надо учитывать при выборе района, — это транспортная доступность. Неважно, турист ли арендатор или он приехал с рабочими целями: в любом случае, ему потребуется передвигаться по одному из самых больших городов мира. Поэтому разберёмся с системой общественного транспорта, которая за последние годы претерпела масштабные изменения. 

Столичное метро интегрировано в общую городского систему транспорта и включает в себя три важных части.

• Метрополитен — известная всем «подземка» с Кольцевой линией, которая связывает остальные направления. Станции метро давно вышли за пределы МКАД.
• Центральное Кольцо МЦК — оно проходит в пределах Москвы параллельно Кольцевой линии метро, но ближе к границам столицы. Иногда станции МЦК находятся вплотную к метро, а иногда до них приходится идти пешком.
  
• Московские Центральные Диаметры МЦД — это железнодорожные пути, идущие от подмосковных городов через разные районы Москвы. Часто станции расположены в удалении от станций МЦК или метро, зато близко к спальным районам, из которых иначе пришлось бы добираться другим, менее удобным наземным общественным транспортом.
  

За некоторым исключением поезда ходят каждые несколько минут, так что иногда из пригорода добраться до центра города гораздо легче и быстрее, чем из некоторых районов внутри МКАД. К примеру, аренда квартиры в подмосковном Одинцове (западное направление) может быть дороже аренды в Ярославском районе (Северо-Восточный округ), потому что в первом случае рядом с домом будет железнодорожная станция, а во втором придётся добираться до метро на автобусе (а он, в свою очередь, соберёт по пути все пробки).

В список наименее удобных районов с точки зрения транспортной доступности входят следующие: Ярославский и Лосиноостровский (СВАО), Богородское (ВАО), Капотня и стык районов Марьино и Люблино (ЮВАО), Восточное Бирюлево (ЮАО), Можайский район и северная часть района Филевский парк (ЗАО). В большинстве случаев до метро придётся доезжать другим общественным транспортом, при этом велика вероятность пробок. Стоит признать, что территории Новой Москвы с точки зрения транспортной доступности пока не очень развиты: метро кое-где уже есть, но добраться до него — целый квест. Отдельного внимания заслуживает район Котельники: он расположен сразу за МКАД, поэтому пользуется спросом. Тем не менее, приезжать туда и уезжать оттуда трудно и долго: в часы пик выстраивается очередь перед входом в вагон поезда, да и до самого метро ещё придётся ехать в переполненном автобусе.

Теперь — список самых удобных для пользования общественным транспортом районов Москвы (районы ЦАО не берем: они удобны по умолчанию из-за близости множества станций метро и другого транспорта, но слишком дороги — впрочем, об этом позже). В перечень недавно проведённого рейтинга экспертов недвижимости вошли следующие локации: Бескудниковский, Бутырский и Хорошевский районы (САО), Южнопортовый (ЮВАО), Нагорный (ЮАО), Черемушки (ЮЗАО), Фили-Давыдково (ЗАО). Жильё в этих районах расположено относительно близко к станциям метро, но, даже если пешком идти далековато, на помощь придёт наземный транспорт: остановок и развязок, помогающих избежать пробки, много.

Инфраструктура и экология

Арендные ставки во многом зависят от расположения дома, но значение имеет не только транспортная доступность, но и инфраструктура с экологией.

В пределах МКАД ярко выраженных проблем с инфраструктурой обычно не возникает. Да, очереди в детский сад случаются, а в школьных классах, как правило, учится не менее 30 человек. Но в большинство поликлиник записаться можно без долгого ожидания, а магазины, банки и прочие заведения сферы обслуживания в изобилии и в спальных, и в центральных районах. За МКАДом ситуация похуже, особенно в том, что касается социальной инфраструктуры. Тем не менее, сфера обслуживания и там развита весьма достойно: исключение составляют новостройки, которые только-только вводятся в эксплуатацию.

В августе 2021 года аналитики компании Realiste с помощью искусственного интеллекта вычислили районы с худшей и лучшей инфраструктурой. Компьютер выделил 37 параметров для оценки и проверил все районы столицы. В лидерах рейтинга оказались Тверской район и Арбат, а также деловой кластер Москва-Сити (Краснопресненский район). Антирейтинг возглавили Красносельский район и территории рядом с Технопарком (Даниловский район) и с ДК «Метрострой» (Таганский район). Отметим, что в обоих случаях остальные части этих районов вполне удобны.

Крайне важный момент при поиске квартиры в аренду в столице — экология. Москва — довольно «зелёный» город, где много парков, бульваров и даже лесов. Однако некоторые районы не просто некомфортны, а опасны для здоровья. По данным рейтинга компании EcoStandard group, экологически небезопасными районами считаются следующие:

• Капотня (действующий НПЗ и близость к ТЭЦ-22);
• Очаково-Матвеевское (соседство с ТЭЦ-25 и большая промзона с асфальтобетонным и цементным заводами);
  
• Лефортово (много выхлопных газов из-за часто загруженного ТТК);
  
• Соколиная гора (соседство с НПЦ газотурбостроения «Салют» и ТЭЦ-11);
  
• Бирюлёво Западное (загруженность дорог, ТЭЦ-26, мусоросжигательный и асфальтобетонный заводы);
  
• Алтуфьевский (близость к мусоросжигательному заводу (МСЗ), пусть и закрытому, обилие промзон);
  
• Дмитровский (ТЭЦ-21, асфальтобетонный завод и завод по производству военных радиолокационных станций).
  

А в этих районах, напротив, с экологией всё относительно в порядке:

• Строгино и Крылатское в СЗАО и ЗАО соответственно (кроме того, что здесь много зелени и водных объектов, районы отличаются благополучной розой ветров: это значит, что вредные примеси выдуваются наиболее эффективно);
• Ясенево и Тёплый Стан в ЮЗАО (обилие лесопарков, начиная с Битцевского леса и заканчивая Тропаревским; мало производств);
  
• Сокольники и Измайлово в ВАО, а также Ярославский в СВАО (соседство с парком Сокольники, который переходит в национальный парк Лосиный остров);
  
• Марфино в СВАО (соседство с объединёнными недавно территориями Останкино, ВДНХ и Ботанического сада);
  

И пара слов о преступности. Некоторые районы попадают в криминальные сводки чаще других. Чаще всего преступления фиксируются в Северном Измайлове, Люблине, Перове, Краснопресненском, Преображенском и Таганском районах. Спокойнее всего — в Мещанском районе и Раменках, а также в Строгине, Митине и Щукине.

Цены

Большое значение для ценообразования имеет состояние квартиры и самого здания: как давно проводился ремонт, в каком состоянии коммуникации, что с мебелью? Часто аналитики прослеживают закономерность: чем старше дом, тем хуже и состояние квартиры. Исключение составляют так называемые «сталинки» — дома, построенные в период 1930-1960 гг.: такие здания чаще всего расположены в дорогих районах Москвы рядом с метро. В свою очередь, наиболее бюджетные варианты чаще всего можно найти в «хрущёвках» и «брежневках» — такие дома строились позже, а квартиры в них, как правило, выдавались работникам заводов или приобретались через кооперативы. В основном они расположены в спальных районах Москвы — между ТТК и МКАД, но встречаются и в центре столицы.

Аналитики регулярно составляют рейтинги арендных ставок. Объективными на 100% назвать их трудно, поскольку при расчётах учитываются и самые высокие цены. В итоге всего несколько (но зато очень дорогих!) квартир могут смазать картину. Тем не менее, в среднем такие рейтинги показательны.

Последние несколько лет самые дешёвые квартиры в аренду сдаются в Троицком округе на территории Новой Москвы. По данным классифайдов, снять однокомнатную квартиру там можно от 18 000 рублей, средняя же цена составит 23 000 рублей за «однушку» и 27 000 рублей — за две комнаты. По тому же принципу удалённости от центра столицы дёшево обойдётся аренда и в Зеленограде: средняя ставка за однокомнатную квартиру — 24 000 рублей, за двухкомнатную — 29 000 рублей.

Самые дорогие квартиры сдаются в центре Москвы — в Пресненском районе, в Хамовниках и на Арбате. При том, что найти там жильё можно и за 30 000 рублей в месяц, средняя стоимость всё-таки близится к 80 000 рублей.

Так где снять квартиру в Москве?

Московским арендаторам важна транспортная доступность: идеально, если до метро можно дойти не больше, чем за 10-15 минут. У тех, кто приезжает учиться или работать, спросом пользуются районы, соседствующие с вузами и к крупным деловыми кластерами, — это в основном юго-запад, а также окрестности Москва-Сити и метро Белорусская (где расположен БЦ «Белая площадь»), Сокол, Аэропорт, Водный стадион, Динамо.

Семьи чаще ориентируются на близость к хорошей школе и паркам. Им больше всего подходят районы рядом с метро Крылатское и Строгино. А вот восток (Выхино, Жулебино, Котельники) арендаторы рассматривают неохотно: ветка метро здесь чаще всего очень перегружена.

За МКАДом популярностью пользуются только те районы, в которых есть метро или МЦД — это, например, Бутово и Коммунарка.

Изучив московский рынок аренды, переходим к основному вопросу. Ниже — список наиболее удачных районов с точки зрения сочетания цены, инфраструктуры, экологии и транспортной доступности. Некоторые из них находятся по соседству (поэтому совпадают по ценам) и разделяют хорошую репутацию. Лидерами среди благоприятных мест для аренды стали следующие районы Москвы.