Квартира в надёжных руках: что такое доверительное управление недвижимым имуществом

На первый взгляд может показаться, что сдача жилья в аренду — дело простое и прибыльное. Но собственникам приходится искать приличных жильцов, контролировать оплату, следить за состоянием квартиры, улаживать конфликты с соседями. Все эти задачи можно перепоручить другому человеку или организации. В России эта практика, в основном, встречается на рынке коммерческой недвижимости. 

Объясним, что такое доверительное управление квартирой, как его использовать и какие существуют риски для владельцев объектов.

Что собой представляет доверительное управление недвижимостью

Доверительное управление — это комплекс услуг, который предлагают агентства недвижимости и частные риелторы наймодателям. Хозяин квартиры передаёт специалисту часть своих обязанностей по договору аренды. Например, следить за состоянием имущества и ежемесячно забирать плату у жильцов. Из суммы, полученной от квартиросъёмщиков, риелторам достаётся определённая часть в качестве вознаграждения. Как правило, размер составляет 10-25% от арендной платы.

Для доверительного управления недвижимостью заключают договор оказания услуг между владельцем жилья и риелтором (ст.1012 ГК). В документе хозяин квартиры выступает учредителем, а агент — управляющим, если сравнивать с коммерческими объектами. Другими словами, между наймодателем и нанимателем жилья появляется посредник, который выполняет за собственника часть обязанностей.

Управление чужой недвижимостью регламентирует Гражданский кодекс. В главе 53 ГК прописано, что может выступить объектом, какая ответственность управляющего, в чём права и обязанности сторон договора, какой порядок расчётов. В соглашении перечисляют конкретные задачи, которые должен выполнять риелтор или агент. Он должен в определённые сроки представлять хозяину квартиры отчёт о проделанной работе. Такие условия отражают в договоре.

Несмотря на оказание услуг доверительного управления, именно владелец должен платить НДФЛ от сдачи жилья в аренду. Причём налог рассчитывается от полной суммы дохода. То есть неважно, что из арендной платы часть денег идёт на расчёты с посредником. Расходы на коммунальные услуги также не учитывают в качестве льготы.

Когда стоит воспользоваться доверительным управлением

Услуга управления имуществом чаще востребована среди владельцев, которые постоянно проживают в другом регионе или вообще за рубежом. То есть вдали от арендной квартиры. Такие хозяева обычно заказывают у риелтора полный комплекс услуг — от поиска жильцов до получения ежемесячных платежей. Соответственно, вознаграждение за такую работу максимальное — 20-25% от арендной платы. 

Целесообразно обращаться к агентству за доверительным управлением собственникам, которые сдают в аренду сразу несколько объектов. Это позволяет освободить хозяина квартир от забот — после заключения договора все вопросы с жильцами и службами находятся в ведении риелтора. Между тем собственник может заниматься своими делами и приезжать на сдаваемые квартиры лишь в исключительных случаях.

Иногда хозяева квартир заказывают услугу по управлению недвижимостью уже после того, как сдали квартиру. То есть они самостоятельно находят жильцов, некоторое время выполняют все обязанности и уже после того, как убедятся в надёжности арендаторов, обращаются к риелтору или агенту. Специалисту остаётся контролировать состояние имущества и принимать оплату.

Как заказать комплекс услуг по управлению квартирой 

Если владелец жилья решил сдавать его через доверительного представителя, нужно действовать следующим образом.

1. Подобрать надёжного исполнителя (частный риелтор или агентство недвижимости). К выбору претендента стоит подойти ответственно, иначе есть риск столкнуться с мошенничеством. Чтобы этого не произошло, необходимо искать достойного исполнителя по отзывам на тематических форумах, рейтингу или рекомендациям знакомых.
2. Обсудить с управляющим все детали услуги. Например, стоит сразу озвучить объём задач, размер вознаграждения, срок действия договора и прочее. Все эти вопросы следует обговорить до заключения соглашения.
3. Открыть отдельный счёт для оплаты вознаграждения за оказанную работу. Обычно это одно из обязательных условий договора.
4. Подготовить документы для передачи квартиры. Для агента понадобится свежая выписка из ЕГРН и доверенность на управляющего, заверенная нотариусом. Также нужно будет предъявить паспорт при оформлении соглашения.
5. Подписать договор на оказание услуг. Документ должен содержать полную информацию об объекте, а также все ранее оговоренные условия по поводу полномочий риелтора, величины комиссии и прочее. К подписанному договору прилагают акт приёма-передачи или опись имущества. В нём отражают полный перечень мебели и техники, которая остаётся квартирантам, а также их состояние. Следует учитывать: все документы необходимо подписать с обеих сторон листа.
6. Зарегистрировать сделку в Росреестре. Это позволит закрепить обязательства и, в случае возможных конфликтных ситуаций, упростит их разрешение.

Когда речь заходит о регистрации договора, некоторые из собственников игнорируют эту процедуру, хотя по закону она обязательна. Однако иногда даже суды не берут такие требования законодательства во внимание. В большинстве случаев решающую роль играют условия договора и нотариально заверенной доверенности. 

Регистрация соглашения в Росреестре — формальность, которая упрощает процедуру рассмотрения дела и защищает интересы владельцев квартир, поэтому желательно сделать всё по закону. За регистрацию договора придётся заплатить госпошлину — 2000 рублей.

Особенности договора

Основной документ при управлении чужим имуществом — договор об оказании услуги. В нём должна быть информация из списка ниже. 

1. Объект сделки. Речь идёт о квартире, которую хозяин передаёт под управление риелтора или агентства. Обязательно указывают полный адрес жилья и основные сведения правоподтверждающего документа: наименование, серия, дата и название ведомства.
2. Паспортные данные сторон. В договор необходимо внести основную информацию о собственнике и риелторе-исполнителе.
3. Перечень услуг, которые должен выполнять агент. Они должны соответствовать полномочиям, указанным в доверенности.
4. Размер комиссионных отчислений управляющему — его гонорар за работу.
5. Дата составления и срок действия соглашения. Максимальный период, на который заключают договор оказания услуг по управлению имуществом, составляет 5 лет. Если стороны не против продления сотрудничества, договор считается пролонгированным на аналогичный период.

Доверенность на представление интересов — обязательное требование в сделках, связанных с передачей управления имуществом третьим лицам. В документе должны быть чётко обозначены полномочия риелтора. Например, право сдавать квартиру в аренду, принимать оплату от квартиросъёмщиков и так далее. Чем конкретнее перечислены права управляющего в доверенности, тем безопаснее для сторон. Важный момент: без заверения нотариуса документ считается недействительным.

Преимущества и недостатки доверительного управления

Безусловно, главный плюс управления квартирой через посредника — экономия времени. При помощи такой услуги собственники практически полностью освобождаются от забот, связанных со сдачей жилья в аренду. Если заказать полный комплекс, единственное, что остаётся владельцу — ждать перечисления денег в положенный срок. В результате объект приносит стабильную прибыль при минимальных затратах времени и нервов.

Недостатки у подобного рода сделок также существуют. Основной из них — недополученная прибыль от сдачи жилплощади, так как из дохода часть денег уходит на комиссионное вознаграждение управляющему. При этом подоходным налогом облагается полная сумма платежа от арендатора. 

К примеру, человек решил сдать студию в центре города в аренду за 50 тысяч в месяц. Он обратился к частному риелтору за доверительным управлением. По договору комиссионное вознаграждение посреднику составляет 20% от арендной платы. То есть, у собственника останется 40 тысяч рублей ежемесячно — и это без учёта НДФЛ. А налог необходимо рассчитывать от 50 тысяч рублей, для физического лица это будет 13% (сумма налога зависит от статуса налогоплательщика). В итоге, собственник получит на руки 33,5 тысяч рублей.  

Ещё одни недостаток: при передаче своей квартиры под контроль собственник рискует быть обманутым. Некоторые из агентов сдают жильё не в долгосрочную аренду, а посуточно. Большая часть дохода от такой деятельности остаётся у недобросовестного специалиста. Вместе с тем срок износа и порчи имущества существенно сокращается. В итоге владелец не только недополучает средства, но и чаще обновляет мебель и технику.

Коротко о главном

Доверительное управление — это комплекс услуг, который предоставляют многие агентства по недвижимости и частные риелторы. Суть заключается в следующем: владелец передаёт третьему лицу право управления своей квартирой. Например, сдавать жильё, контролировать своевременную оплату, следить за состоянием имущества и прочее. За свою работу посредники обычно просят 10-25% от арендной платы. Размер вознаграждения зависит от того, какие именно задачи выполняет управляющий.

Все договорённости между собственником жилья и исполнителем фиксируют в соответствующем договоре. К нему обязательно прилагается доверенность на представление интересов, заверенная нотариусом. Дополнительно стороны оформляют акт приёма-передачи имущества. Сделку по доверительному управлению недвижимостью следует зарегистрировать в Росреестре. Так, хозяин жилья и управляющий минимизируют возможные риски в случае возникновения каких-либо споров.

Фото на обложке: Freepik